間違いやすい宅建業法
□宅建業者は、媒介して宅地の売買契約を設立させた場合、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載する事が義務づけられている。
※記載事項
取引態様の別、取引の相手若しくは依頼者の氏名・住所等、取引に関与した他の業者の商号又は名称等、宅地については現況地目・位置等、建物については構造上の種別・用途等、売買金額又は賃料等、報酬の額、取引の際の特約等である。
□取引士証の住所欄にシールを張ってもよい
□「政令で定める使用人」というだけでは役員に該当しなし。欠落要因に該当しない
□法人が免許換えが必要であるにもであるにも関わらず、それを怠ったとして免許取り消し処分を受けた場合は、役員であった者は当該取消処分の日から5年を経過していなくても免許を受ける事が出来る
□宅建業者は一定の事項について変更があった場合において30日以内にその旨を届出。役員や政令で定める使用人の氏名は含まれるがその住所は含まれない。
□宅建業者が2以上の都道府県の区域内で事務所を有する事となった場合において、国土交通大臣の免許をうけなければならない時は、国土交通大臣に対する申請は、主たる事務所を管轄する都道県知事を経由して行う。
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□都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内の土地において、農地を農地として売却する場合、当該農地は宅地にはあたらず、当該農地を売却するには免許を受ける必要はない。
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□Ａが自己所有の農地を宅地に転用し造成後一括して宅建業者に媒介（代理）を依頼して不特定多数に分譲 →Ａは宅建取引業にあたる
□Ａが自己所有の宅地を一括して宅建業者に売却して宅建業者が不特定多数に分譲する →Ａは宅建取引業にあたらない
要約すると、自分の建物や土地を1回のみの売買で取引する場合は、媒介だろうが代理だろうが、免許は要りません。それを数回の取引にしてしまうと、免許が必要になる。
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□取引士は、氏名または、住所を変更した時は、変更の登録の申請とあわせて、取引士証の書き換え交付を申請しなければならない。
□取引士証を返納しなければならないのは、①登録が削除された時、②取引士証が効力をうしなった時である。
取引士が宅建業者（＝個人業者）である場合に、宅建業を廃止したとしても、取引士証を返納する必要はない
□免許取り消し処分の聴聞の公示日から60日以内に役員だった者は、合併消滅日から5年間は免許欠落者
□暴力団員だった者が役員をしていた
⇒法人は免許を取り消される。
⇒そこから5年経過していなくても、暴力団員が退任していれば免許を申請出来る
ここで問題なのは、暴力団員本人は、団員でなくなった日から5年以内は欠落要件に該当する
□過失傷害による罰金刑は免許の欠落要因ではない。免許を取り消される事はない。
□宅建業者が下記理由で免許を取り消された場合、5年経過しなければ免許を受ける事が出来ない
同様なケース
①不正な手段で免許をうけた
②業務停止処分事由に該当し、情状が特に重い時
③業務停止処分に違反した時
□宅建業者の免許の有効期間の満了の日の90日前から30日前までの間に免許申請書を提出しないと更新出来ない
□甲県知事免許を受けた宅建業業者に対して、業務地を管轄する乙県知事が指示処分をした時は、乙県知事が遅滞なく甲県知事にその旨を通知する。宅建業者自身に届け出義務はない
□取引士証の講習受講義務
「原則」
取引士証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事が指定する講習で交付の6か月以内に行われるものを受講しなければならない。
「例外」
①試験合格後、1年以内に交付を申請する場合
②登録の移転に伴って、移転先の都道府県知事から取引士証の交付を受ける場合
□登録の受けている者で、取引士証の交付を受けていない者が重要事項の説明を行い、その情状が特に重いと認められる場合は、その登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまでは、再び登録を受ける事が出来ない
□取引士が禁固以上の刑に処せされた場合、その刑の執行を終わりまたは執行を受ける事が出来なくなった日から5年を経過しなければ登録を受ける事が出来ない。登録の消除処分を受けた日から5年ではない。 上記との比較で注意。
□取引士の登録は成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は登録を受ける事が出来ない
□取引士は破産者となった場合は30日以内に届出
□宅建試験でカンニングがばれた。知事は3年以内の受験禁止が出来る
□案内所を設置する場合、業務開始の10日前に免許権者及び案内所の知事に届け出しないといけない
□受領額が1000万以下でありかつ
未完成物件・・・・代金の５％以下
完成物件・・・・代金の１０％以下
の場合も保全措置は不要
いかいかは保全不要⇒いかは不要
ちょうちょうは保全必要⇒蝶々必要
□モデルルームは事務所扱い。また、媒介・代理を依頼したほかの宅建業者の事務所も事務所扱い。クリーングオフ制度が適用出来ない。
■ 専属専任媒介契約は媒介契約締結日の翌日から5営業日以内
■ 専任媒介契約は媒介契約締結日の翌日から7営業日以内
■ 一般媒介契約は登録義務なし
不動産屋さんの定休日は日数にカウントしませんし、媒介契約を結んだ日の当日も含みません。たとえば、火曜日と水曜日が定休日の不動産屋さんと日曜日に専属専任媒介契約を結ぶと、1日目が月曜日、2日目が木曜日…5日目が日曜日となります。
□宅建業者が自ら売主となる場合は、契約不適合責任については、原則として民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてならず、買主に不利な特約は無効となる。
資格登録簿
この登録をうけて、受験地の都道府県知事が資格登録簿に一定事項を登載する。
宅建業者名簿の記載事項
①免許証番号と免許年月日
②商号・または名称
③事務所の名称と所在地
④法人場合の役員の氏名と政令定める使用人の氏名
⑤個人である場合、その使命と政令で定め得る使用人の氏名
⑥事務所ごとに置かれる専任の取引士の氏名
などなど。
変更の届出
上記②から⑥の事項について変更があった時は30日以内にその旨を免許権者に届け出なければならない。俗にいう名前系と事務所の住所変更は30日に届け出ろという話だ。
宅建業者の従業者名簿
以下が記載される。
・氏名 生年月日
・従業者となった年月日なくなった年月日
・主たる職務内容
・取引士であるか否か
宅建士登録簿の登載事項の10項目
覚え方
個人の個人情報５つ
試験２
従事してる会社商号免番１
取引士登録関係２
全部で10個だよ。もう覚えたね！簡単だね。余裕だねーーーーー！
全くおぼえられねーよ！！！
①氏名
②生年月日
③性別
④住所
⑤本籍
⑥試験合格年月日
⑦試験合格証書番号
⓼従事している宅建業者の名称または商号、免許証番号
⑨登録番号
⑩登録年月日
取引士は、氏名・性別・住所・本籍・従事してる宅建業者の名称・商号、免許証番号に変更があった場合には、遅滞なく変更の登録の申請をしなければならない
※個人が住所を変更して届出が必要になるケースは、
取引士証の書き換え申請と、変更の登録の申請のみ
重要事項の⓼契約の解除に関する事項
売買契約書の各契約条項のうち、以下の6点（契約書によっては5点）の解除条項が対象となっている。ただし、これらの点は全種類の契約書に共通するものではなく、また、個別の取引に応じてこれら以外にも解除に関する事項を定める場合もある。このため、重要事項説明書の作成交付にあたっては、事前に契約内容を詰めたうえで契約書の解除条項をすべて説明できるよう、整合性を持たすことが重要となる。
- 手付解除（解除期限付）
- 引渡し完了前の滅失・毀損による解除
- 契約違反による解除
- 融資利用の特約による解除
- 譲渡承諾の特約による解除（借地権付建物の取引・解除期限付）
- 瑕疵の責任および瑕疵による解除