www.law-ed07.com区分所有法
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規約設定の特例４つ
規約
□規約は管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者または、その代理人で規約または集会の決議で定めるものが保管しなければならなない。規約を保管する者は、利害関係人の請求があった時は、正当な事由がある場合を除いて規約の閲覧を拒んではならない。区分所有者が請求した場合でも同じである。
□規約の保管場所は建物内の見えやすい場所に掲示しなければならない
□規約は書面又は電磁的記録により作成しなければならない。
□規約の設定、変更または廃止は区分所有者及び議決権の各4分の３以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべき時は、その承諾を得なければならない。特別の影響を及ぼすべき区分所有者の承諾を得られなければ、規約の設定、変更又は廃止をする事が出来ない
□議事録
集会の議事については、議長は書面または電磁的記録により議事録を作成しなければならない。議事録には、議事の経過の容量及びその結果を記載、または記録しなければならない。議事録が書面で作成されている時は、議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名しなければならない。
□決議事項の制限
集会においては、あらかじめ招集通知した事項についてのみ、決議をする事ができる。しかし、区分所有法に集会の決議について、特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすれば、あらかじめ通知した事項以外についても決議する事が出来る
□議決権は書面で又は代理人によって行使する事も出来る
□決議方法
区分所有法または規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾がある時は、書面または電磁的方法による決議をする事ができる。
規約設定の特例
最初に建物の専有部分の全部を所有する者（分譲業者）は、下記の事項についてのみ公正証書により規約を設定する事が出来る。
①規約共用部分に関する定め
②規約敷地に関する定め
③専有部分と敷地利用権の分離処分に関する事項
④敷地利用権の割合に関する事項
上記４つに限定される。共有部分の変更に関する定めについて規約を設定できない。
集会の決議事項
4/5 建て替え決議
3/4 規約の設定・変更・廃止、共用部の重大変更 管理組合法人の設立解散
過半数 管理者の選定・解任
1/5 集会の招集通知
【集会の少数通知】
区分所有者の5分の１以上で議決権を5分の１以上を有するものは、管理者に対し会議の目的たる時効を示して、集会の収集を請求する事が出来るが、この定数は規約で減する事ができる。
管理者・議長
□管理者が専任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会を収集した区分所有者の一人が議長となる。
□管理者の選任については、特に規制がない。したがって自然人であるか、管理会社等の法人であるか、また、区分所有者であるか否かを問わない
□管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し区分所有者のために原告又は被告となる事が出来る。例えば、管理者は管理費の支払いが滞っている区分所有者に対して訴訟を提起してその支払いを求める事が出来る場合がある。
□管理者は少なくても毎年1回集会を招集しなければならない。その事務に関する報告をしなければならない。集会の招集は原則として会費より少なくても1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。この期間は伸縮出来る。
□管理者に不正な行為、その他の職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求できる。
□集会の議事について、議長は書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。議長が、この議事録の作成義務に違反した場合、あるいは議事録に虚偽の記載、記録をしたときはその議長は20万円以下の過料に処せらえる。
□管理組合は所定の手続きを経て法人となる事ができ、その際管理組合法人には理事と監事を置かなければならない。
【区分所有者】
□区分所有者は、規約または集会の決議により、書面による議決権の行使に代えて電磁的方法によって議決権を行使する事が出来る。
□区分所有者の承諾を得て専有部分を専有する者は、集会における会議の目的たる事項について利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べる事が出来るが、議決権はないから議決権を行使する事は出来ない。
□区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合、集会の決議に基づき、区分所有権及び敷地利用権の競売を請求する訴訟を提起する事が出来る。
□区分所有者全員の利害に関係しない一部共有部分（専用エレベーター）に関する事項も、区分所有者全員の規約に定める事が出来る。
■集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の2名がこれに署名しなければならない。押印は不要
【共用部分】
□共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのが原則であるが、規約で別段の定めをしてもよい。従って、規約で共用部分を特定の区分所有者の所有とする事も出来る。
□共用部分に関する費用は、区分所有者がその持ち分に応じて負担する。
□共用部分の保存行為は、各共有者が単独でする事が出来る。
□管理者が所有する場合を除き、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定める事は出来ない
□各共有者の共有部分の持ち分は、その有する専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。建築基準法ではそれが中心線になるから混乱注意。
□共有部分は、区分所有者または一部の区分所有者の共有に属するのが原則ですが、規約に特別の定めがあるときは、管理者は共用部分を所有する事が出来る。
□過半数は1/2ではない。規約については過半数覚えておく事