takken-success.info借地借家法 借家期間なしいつでも解約発動！！
借家権
借家権とは、建物の賃借権の事である。ただし、明らかな一時使用目的の場合や、使用貸借の場合については、借地借家法の適用にはなりません。
一時使用目的の建物の賃貸借については、民法が適用される。従って当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者はいつでも解約申入れをする事が出来る（民法土地1年建物3か月借家法賃貸人から6か月賃借人から3か月）
当事者が賃貸借の期間を定めたときは、賃借人は、特約がない限り契約に定めた時期に建物の返還をする必要があり、賃借人から中途解約をする事は出来ない
（民法解約不可借家法1年前から6か月までに通知）
期間をさだめなかった場合は、民法でも借家権でもいつでも解約できる。
期間を定めた場合は、民法は解約不可、借家権は１年前に通知する。
存続期間と更新
【借家権の期間】
借家権は、50年を超える事が出来る。また、1年未満の期間を定めた場合、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる。
【期間を定めた建物の賃貸借契約の更新拒絶の方法】
当事者の契約期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知等をしなかった時は、更新したものとみなされる。賃貸人が更新拒絶する場合は正当事由が必要
【期間満了時賃借人が使用継続した場合】
通知があった場合でも、契約期間が満了した後、賃借人が使用を継続し、賃貸人がそれに対して遅滞なく異議を述べないと、やはり更新したものとみなされる。
【賃貸人の更新拒絶の必要要件】
⇒建物賃貸人がする更新拒絶の通知には、正当事由がなければならないが、正当事由の有無の判断は転借人の事情も含み考慮される。
【期間を定めない賃貸借の更新拒絶・途中解除】
当事者はいつでも解約の申し入れをする事が出来る。
賃貸人から解約を申し入れた場合は6か月後に終了（正当事由必要）
賃借人から解約を申し入れた場合は3か月後に終了（正当事由不要）
解約の申入れがフリーダムの契約。
借家権の譲渡・転貸
【無断転借したの場合】
賃貸人は、賃貸借を解除せずに転借人に明け渡し請求できる。賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃貸物を転貸する事は出来ない。
【転借人への契約終了方法】
賃貸借終了時、賃貸人から転借人に対して契約終了の通知をしなければ、転借人に対抗出来ない。この通知がなされると、転貸借契約は6か月後に終了する。つまり通知後に明け渡ししなければならない。直ちに明け渡ししなければならない訳ではない。
借家権の譲渡・転貸の場合、賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可の制度はない。⇒⇒⇒しかし更新拒絶の通知には正当な事由が必要となる。結局裁判所の判断になるのではないか！？
□転借人へ通知義務
Aは建物所有者
BはA建物の賃借人15万であり、Cへの転貸人10万
Cは転借人
・有効な転貸借がある場合、転借人は賃貸人に対して直接義務を負う。従って転借人Cは、賃貸人Aに対して賃料支払い債務を負う
・AはCに通知をしなければ、賃貸借契約の終了を転借人Cに対抗出来ない。この通知がなされると転貸借契約は6か月後に終了する
造作買取請求権
賃借人は、契約期間の満了または、解約の申入れによって契約を終了する時に、造作を時価で買い取るように賃貸人に請求する事が出来る。ただし、この規定は特約で排除できる
⇒造作買取請求権と建物明け渡し義務は同時履行の関係に立たない。、また造作買取請求権を被担保債権とする建物の留置権の設立も認められない。
⇒賃借人が賃貸人の承諾を得て建物を第三者に転貸した場合で、第三者が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作があるときは、賃貸借契約終了の際、第三者（転借人）は賃貸人に対して造作買取請求権を行使する事が出来る
賃借人の責めに帰すべき事由の修繕費
賃貸人は、賃借人の責めにきすべき事由によって修繕が必要となったときを除き、目的物の使用・収益に必要な修繕を行わなければならない。よって、賃借人の責めにきすべき事由によって修繕する場合は、賃貸人は修繕義務を負わない。
借家権の対抗要件
□建物の引き渡しがあれば借家権を第三者に対抗する事が出来る。
⇒上記を特約で無効としたとしても、建物の賃借人・転借人に不利なものは無効となるため、特約で無効とする事は出来ない
□一時使用目的の建物の賃貸借については、借地借家法の規定は適用されず、民法が適用される。この場合、賃貸借の目的物が不動産の場合、民法上の第三者に対する対抗要件は、賃借権の登記である。
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⇒一時使用賃貸借で建物の引き渡しを受けても対抗要件に全くなりません
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定期借家権と普通建物賃借
【定期建物賃借】
定期建物賃貸借や、取り壊し予定の建物の賃貸借は、書面によって契約しなければならないが、公正証書でなくてもよい。また、利用目的に制限はない。
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▼契約を更新しない場合の方法
定期建物賃貸借の場合は、あらかじめ賃借人に対して契約の更新がなく期間の満了により賃貸借は終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。この説明がないと更新ない特約は無効
書面で交付して説明する重要事項と同じ稀のパターン。
手付け保全措置とクーリングオフは書面の交付だけでよい。
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▼解約できる特例
□定期建物賃貸借では、床面積が200㎡未満等の一定の要件を満たせば、賃借人からの中途解約が認められる。
【普通建物賃借】
□普通建物賃貸借は更新しない特約は認められないが、賃借人が中途解約できる旨の特約は認められる。
□普通建物賃貸借も当事者の期間満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同じ条件で更新したものとみなす。
□借家権の場合の期間を定めた賃貸借とは、普通建物賃貸借と定期建物賃貸借の両方を指す。
家賃減額請求
１ 賃貸人からの増額請求について協議が調わない場合、増額を正当とする裁判所の判決がなされるまでは、賃借人は相当と認める額の賃料を支払えばよい。
２ 賃借人からの減額請求について協議が調わない場合、減額を正当とする裁判所の判決がなされるまでは、賃貸人は相当と認める額の建物の借賃の支払いを請求することができる。
３ その後の裁判の結果で、受領または、支払済み賃料に過不足があれば、年１割の割合による利息で返還もしくは追加支払をしなければならない。
地価の高騰や、税金の増減などで、建物賃料が不相当となった場合
当事者は将来に向かって借賃の増額請求・減額請求をすることができます。
□増額請求しない旨の特約 と 減額請求しない旨の特約
▼普通建物賃貸借契約の場合
普通建物賃貸借契約において、一定期間、増額しない旨の特約がある場合、その期間内においては、増額請求はできません。（増額請求は有効）
普通建物賃貸借契約において、一定期間、減額しない旨の特約がある場合、賃借人に不利になるので、特約自体無効となり、減額請求はできます。
▼定期建物賃貸借の場合
定期建物賃貸借契約において、一定期間、増額しない旨の特約がある場合、その期間内においては、増額請求はできません。（増額請求は有効）
定期建物賃貸借契約において、一定期間、減額しない旨の特約がある場合も、特約は有効となり、減額請求はできません。
□協議が調わない場合
建物賃料についての増減について、賃貸人と賃借人とが協議を行うのですが、協議が整わない場合はどうなるのでしょうか？
賃貸人からの増額請求について協議が調わない場合、増額を正当とする裁判所の判決がなされるまでは、賃借人は相当と認める額の賃料を支払えば足ります。
賃借人からの減額請求について協議が調わない場合、減額を正当とする裁判所の判決がなされるまでは、賃貸人は相当と認める額の建物の借賃の支払いを請求することができます。
その後の裁判の結果で、受領または、支払済み賃料に過不足があれば、年１割の割合による利息で返還もしくは追加支払をしなければなりません。
個別事項
□賃借人が相続人なしに死亡した場合、事実上夫婦同様の関係のあった同居者は、賃借人が相続人なしに死亡した事を知った後1か月以内に賃貸人に対して反対の意思表示をしない限り、賃借人としての権利義務を承継する。
以下無断転載リンクお許し下さい。