【完全ガイド】空き家を相続したら最初の30日にやるべきこと

「親の家を相続したけど、何から手をつければいいのかわからない」
これは、空き家相談で 最も多い声 です。

実は、
相続後の“最初の30日”の動き方で、その空き家の将来とお金の負担が大きく変わります。

放置すると
・固定資産税の増加
・建物の急速な劣化
・近隣トラブル
につながる一方、
早めに動けば「売れる・貸せる・活かせる」可能性が広がります。

今回は
空き家を相続したら最初の30日にやるべきことを、時系列で完全解説 します。

■ まず大前提：30日間は「判断」より「準備」の期間

いきなり
「売る」「解体する」「貸す」
と決める必要はありません。

最初の30日は、
✔ 状況を把握
✔ リスクを止める
✔ 選択肢を残す

この3つが目的です。

【STEP1】相続後すぐ（1〜7日以内）にやること

① 建物の状態を目で確認する

まずは現地に行き、以下をチェックします。

屋根・外壁に大きな破損はないか
雨漏りの跡はないか
草木が伸びすぎていないか
不法侵入されていないか

👉 この段階では 専門知識は不要。
「危なそう」「気になる」でOKです。

② 郵便物・チラシを必ず回収

ポストが溜まっている空き家は
空き巣や放火の標的 になりやすくなります。

郵便物は回収
可能なら一時的にポストを封鎖

これだけでも防犯効果は大きいです。

③ 電気・水道・ガスの契約状況を確認

完全に止めていると、

水道管破裂
設備劣化
再開時に高額修理

につながるケースも。

👉 水道は「最低限の通水」が理想です。

【STEP2】2週目（8〜14日）にやること

④ 固定資産税・管理費を把握する

意外と知られていないのが
空き家の維持費。

最低でも以下を確認しましょう。

固定資産税・都市計画税
火災保険の有無
草刈り・管理費

👉 「年間いくらかかっているか」を数字で把握することが重要です。

⑤ 相続登記（名義変更）の準備

2024年から
相続登記は義務化 されています。

相続人の確認
遺言書の有無
登記に必要な書類整理

👉 すぐ登記しなくても、準備は早めに。

【STEP3】3週目（15〜21日）にやること

⑥ 空き家の「将来の選択肢」を整理する

この段階で、方向性を整理します。

売る
貸す
そのまま活かす
解体して土地活用

重要なのは
「今すぐ決めない」こと。

現状によって向き・不向きがあります。

⑦ 専門家に一度相談する

このタイミングでの相談が、
後悔を防ぐ最大のポイント です。

不動産会社
空き家専門事業者
解体・リフォーム業者

👉 1社だけでなく、
「第三者目線」で状況を見てもらうのがおすすめです。

【STEP4】4週目（22〜30日）にやること

⑧ 何もしないリスクを止める

まだ方向性が決まらなくても、
放置だけは避ける 必要があります。

草刈り
簡易清掃
換気
防犯対策

これだけでも
建物の寿命は大きく変わります。

⑨ 「いつまでにどうするか」だけ決める

最初の30日で決めるのは
結論ではなく期限 です。

例）

半年以内に売却判断
1年以内に活用か解体か決定

期限があるだけで、
空き家は「問題」から「管理可能な資産」になります。

■ よくある失敗パターン

❌ とりあえず何年も放置
❌ 修繕費をかけすぎて回収できない
❌ 売れるタイミングを逃す
❌ 特定空家 → 税金6倍

これらはすべて
最初の30日で防げます。

■ 空き家相続は「早めに動いた人」が得をする

空き家は
✔ 早く動くほど選択肢が多く
✔ 遅れるほどお金がかかる

という特徴があります。

「まだ何も決まっていない」
「遠方で行けない」
「状態が悪そうで不安」

そんな段階こそ、相談に最適です。

■ 無料相談・簡易チェック受付中

写真だけの簡易診断
売る・貸す・活かすの方向性整理
管理・片付け・解体の優先順位提案

相続した空き家でお困りの方は、
ひとりで抱え込まず、お気軽にご相談ください。

【チェックリスト】放置すると危険な空き家の症状10選

空き家は、ただ “住んでいない” というだけでは大きな問題は起きません。
しかし 数年放置しただけで一気に価値が下がり、近隣トラブルや修繕費の増大につながる ことがあります。

今回は、空き家専門の現場でよく見られる
「危険な空き家のサイン10個」 をまとめました。

1つでも当てはまったら、放置はNG。
早めに対処することで、費用を最小限に抑えられます。

■ ✔【危険度MAX】今すぐ対処すべき症状（1〜5）

① 屋根の一部が浮いている・ズレている

台風のたびに飛散リスク。
瓦の落下は 近隣事故や損害賠償 にも発展します。

【対処】
専門業者に点検依頼、応急処置が必須。

② 外壁に大きな亀裂・剥がれがある

壁材の落下、雨漏り、シロアリ被害の原因に。

【対処】
早急に調査。深刻な場合は補修または解体の検討。

③ 部屋の中に強いカビ臭・湿気

湿気がこもると、
・床の腐食
・柱の劣化
・シロアリの侵入
が急速に進みます。

【対処】
換気・除湿、可能なら簡易清掃や残置物撤去。

④ 床がふわふわする・沈む

床下の腐朽、シロアリ被害の典型。
放置すると 建物として危険なレベル になり、修繕費は数十〜数百万円に。

【対処】
専門調査を依頼し、被害が大きければ早期売却も選択肢。

⑤ 雨漏りの跡がある

雨漏りは空き家劣化の“スタート合図”。
天井や壁の腐食が急速に進みます。

【対処】
屋根・外壁の点検、応急処置だけでも早急に。

■ ✔【要注意】早めの手入れで防げる症状（6〜10）

⑥ 草木が2m以上に伸びている

雑草繁茂は、以下の原因になります。
・害虫（ハチ・ムカデ）
・不法投棄の誘発
・近隣クレーム
・建物への湿気の影響

【対処】
年1〜2回の除草で十分対策可能。

⑦ 郵便物・チラシが大量に溜まっている

犯罪者の侵入サインとして狙われやすくなります。

【対処】
定期的な見回り、ポストの撤去や蓋の封鎖も効果的。

⑧ 窓ガラスにヒビ・サッシの歪み

台風時に割れやすく、破片飛散で危険。
また、隙間から雨が侵入して 内部腐食を加速 します。

【対処】
ガラス交換か最低限の養生を。

⑨ 室内に大量の荷物が残っている

湿気・カビ・害虫の温床になります。
“残置物だらけの空き家” は売却価格が20〜50万円下がることも。

【対処】
片付けの一部だけでも進めると価値が上がります。

⑩ 電気・水道・ガスが完全に止まっている

設備が劣化し、再利用できない状態に。
特に水道の管は凍結で破裂し、修繕費が高額になります。

【対処】
完全停止ではなく“最低限の通水”が理想。

■ 空き家を放置するとどうなる？3つのリスク

● ① 建物の価値が急激に下がる

5年放置 → 劣化スピードが住んでいる家の約3倍。

● ② ご近所トラブルになりやすい

「草木が隣家に侵入」
「瓦が落ちてきそう」
などの相談が急増中。

● ③ 行政指導 → “特定空家” → 税金6倍

放置が続けば固定資産税の優遇が外れ、
税金が 最大6倍 に跳ね上がります。

■ 1つでも当てはまったら、早めの対処が正解

空き家は
“早く手を打つほど価値が守れる”
という特徴があります。

✔ 片付け
✔ 修繕
✔ 草刈り
✔ 売る・貸す判断
✔ 提携専門業者の紹介（解体・リフォーム等）

など、どんな状態でも優先順位を付ければ
費用を最小限に抑えることができます。

■ 無料チェック・無料相談できます

「うちの空き家は危険に当てはまる？」
「売る・直す・貸すのどれが最善？」

など、写真1枚だけでも簡易診断が可能です。

気になる症状があれば、どうぞお気軽にご相談ください。

――――――――――――――――――――

【実例あり】空き家を「そのまま売る」のと「解体して売る」どっちが得？

空き家を売るときに誰もが悩むのが、
「建物をそのまま残して売るべきか？」
それとも
「解体して更地にして売るべきか？」
という問題です。

結論から言うと、
物件の状態・立地・買い手の用途 によって最適な判断が変わります。

この記事では、実際の売却事例を交えながら
「どっちが得なのか」
を分かりやすく解説します。

■ まず結論：7割のケースは「そのまま売った方が得」

全国の空き家活用事例を見ても、
7割前後の物件は“解体せずそのまま売る方が得” です。

理由は3つ。

解体費用が高い（木造でも80〜150万円、鉄骨ならもっと高い）
更地にすると固定資産税が最大6倍になる
古家付き土地として買うニーズが意外と多い

もちろん、解体した方が高く売れるケースもありますが、
まずは「解体しない前提」で価格査定するのが定石 です。

■ 【比較】そのまま売る vs 解体して売る

● ① そのまま売る（古家付き土地として販売）

【メリット】

解体費が不要
固定資産税の軽減が維持される（6分の1のまま）
再利用したい買主が見つかる可能性がある
即現金化しやすい

【デメリット】

建物の状態によっては価格が下がる
シロアリ・傾きなどの瑕疵があると売れにくい

● ② 解体して売る（更地販売）

【メリット】

土地として売れるため買い手の自由度が高い
建物の瑕疵の心配がなくなる
相続対策の整理としてスッキリ

【デメリット】

解体費が発生（80〜200万円）
更地にした翌年から固定資産税が最大6倍
買主が見つかるまで費用負担が続く

■ 【実例①】そのまま売って得したケース（＋90万円）

場所：愛媛県郊外
築年数：55年
状態：老朽化が進み“空き家”化した物件

当初、売主は「解体して売った方が早いのでは」と考えていました。
解体費用の見積もりは 約120万円。

しかし、古家付きのまま販売したところ、
リフォームして使いたい若い夫婦が買主となり、
解体せずに120万円浮いたうえに、売値も想定より70万円高くなった ケースです。

合計で 約90万円のプラス となりました。

■ 【実例②】解体して売ったことでスムーズに売却できたケース（＋売却スピードUP）

場所：市街地の便利なエリア
築年数：45年
状態：雨漏り・傾きあり

建物の状態が悪く“リフォーム前提”では買い手が付かない状況でした。

解体費は 約150万円。

更地にしたところ、
「駐車場付きで家を建てたい」という買い手がすぐに見つかり、
解体後わずか2週間で売却成立。

このケースでは、
解体が売却成立の決め手に なりました。

■ 解体した方が得になる可能性が高い物件の特徴

以下に当てはまる場合、解体の検討価値が高まります。

建物の傾きや雨漏りが激しい
シロアリ被害が大きい
建築基準法の「再建築不可」ではない
市街地で土地需要が高い
広告内容で“建物の瑕疵”を説明しづらい
買主から「更地で引き渡し」条件を提示される

特に、都市部では 土地目的の買主が多い ため、
建物がマイナス評価になりやすくなります。

■ 逆に「絶対に解体しない方がいい」ケース

次の条件に当てはまるなら、解体は損する可能性があります。

建物としてまだ使える（DIYやリフォーム前提でOK）
田舎で「土地だけ需要」が低い
固定資産税を下げたまま売却したい
誰かの住まいとして再利用できる可能性がある
古民家ニーズがある地域

特に地方では、
“古家付き”の方が圧倒的に売れやすい という傾向があります。

■ 【最重要】判断の基準は「解体費＋税金」と「売却価格の差」

最終的に比較すべきは、この式です。

◆ 解体した場合の手出し

解体費 ＋ 固定資産税の上昇分

◆ そのまま売った場合

売却価格 -（必要な場合）最低限の清掃・撤去費

この2つを比較し、
手残りが多い方を選ぶだけです。

■ プロの現場では「まず古家付きで売りに出す」が鉄則

不動産業者・空き家専門家は
ほぼ全員この流れで動きます。

まずは古家付きとして販売
反応を見て判断
解体が必要なら提案

理由は簡単で、
解体してしまうと“元に戻せない”からです。

■ まとめ：7割は「そのまま売る」が有利。でも立地と建物次第で逆転もある

この記事の結論をまとめると…

✔ 7割は解体せず売った方が得

✔ 市街地・建物劣化が激しい場合は解体が有利

✔ 固定資産税が6倍になるリスクにも注意

✔ 最終判断は「手取り額」で比較

✔ まずは古家付きで売りに出すのが鉄則

もし、

「この物件、解体した方がいい？」
「手残りがいくらになる？」
「古家付きで売った場合の査定が知りたい」

など具体的な相談があれば、物件情報を教えていただければ
その場で“解体した場合/しない場合“の比較表を作成 します。