【実例】お金をかけずに空き家を整えて貸し出した方法

「空き家を貸したいけど、リフォーム費用が高そう…」
「直さないと借り手は見つからないですよね？」

これは、空き家相談で とても多い悩み です。
ですが実際には、
大きなお金をかけずに“そのまま”貸し出せた空き家 は少なくありません。

今回は、
実際にあった事例をもとに、費用をほとんどかけずに貸し出せた方法
をわかりやすくご紹介します。

■ 今回の実例｜築40年・地方の一戸建て

築年数：40年以上
立地：地方エリア
空き家期間：約3年
状態：
- 雨漏りなし
- 設備は古いが使用可能
- 荷物が多く残っている

所有者の希望は、
「できるだけお金をかけず、管理費くらいは賄えたら」というものでした。

■ やらなかったこと（重要）

まず結論から。
この空き家では 次のことは一切やっていません。

❌ フルリフォーム
❌ 設備の入れ替え
❌ 外壁塗装
❌ 間取り変更

👉 「貸す＝高額工事が必要」という思い込みを外すことが第一歩でした。

■ 実際にやったこと①｜最低限の片付けだけ

● 全部は片付けない

残っていた家具・荷物は
「生活に支障が出るものだけ」 を撤去。

壊れた家具
カビ臭の原因になる布製品
不要な家電

思い出の品などは無理に処分しません。

👉 費用：ほぼゼロ〜数万円程度

■ 実際にやったこと②｜徹底的な「掃除」

リフォームよりも効果が高かったのが
掃除と換気 です。

窓を全開にして空気入れ替え
床・壁の拭き掃除
水回りの簡易清掃

👉 「古い」ではなく
「手入れされている家」 という印象に変わります。

■ 実際にやったこと③｜使える設備はそのまま使う

古いエアコン
昔のキッチン
年数の経ったお風呂

すべて 動作確認のみ。

👉 借り手側も
「自分で好きなタイミングで替えたい」
というケースが多く、問題になりませんでした。

■ 実際にやったこと④｜「そのまま貸し」を前提に募集

条件は以下のように設定しました。

現状渡し
家賃は相場より少し低め
DIY・修繕は借主自由

👉 この条件が
「自分で手を入れたい人」
に刺さりました。

■ 結果｜家賃は高くないが“プラス”に

家賃：月3万円台
修繕費：ほぼゼロ
管理負担：最小限

✔ 固定資産税
✔ 草刈り費用

これらを 家賃でカバー でき、
「持ち出しゼロ」になりました。

■ なぜお金をかけずに貸せたのか？

理由は3つです。

① 借主ニーズを勘違いしなかった

借り手は
「新築」ではなく「住める家」 を探していました。

② 全部を完璧にしようとしなかった

70点の家でも、
条件次第で十分に需要があります。

③ 貸す前に“方向性”を整理した

「誰に貸すか」を決めたことで、
無駄な工事を避けられました。

■ こんな空き家なら“そのまま貸し”が向いています

✔ 雨漏りがない
✔ 構造がしっかりしている
✔ 水回りが使える
✔ 立地が悪すぎない

1つでも当てはまれば、
リフォーム前に検討する価値あり です。

■ よくある失敗パターン

❌ 先に数百万円かけて改修
❌ 回収できない家賃設定
❌ 借り手目線を無視

これらは
「相談前に工事してしまった」 ことが原因です。

■ まとめ｜貸す前に“お金をかけない選択”を

空き家は
「直してから考える」ではなく、
「考えてから必要な分だけ直す」
が鉄則です。

「うちの空き家も、そのまま貸せる？」
「最低限どこまで整えればいい？」

そんな疑問があれば、
写真1枚からでも判断できます。

■ 無料相談受付中

そのまま貸せるかの判断
費用をかけない整え方
売る・貸すの比較
管理負担を減らす方法

お金をかける前に、ぜひ一度ご相談ください。

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【専門家が解説】空き家を売却する最適なタイミングとは？

「空き家は、いつ売るのが一番いいのですか？」

これは、空き家相談で 必ず聞かれる質問 です。
結論から言うと、

▶ 空き家の売却に“万人共通の正解タイミング”はありません。
ただし、
「このタイミングを逃すと損をしやすい」ポイントは明確に存在します。

今回は、現場で多くの空き家を見てきた立場から
空き家を売却する“最適な考え方”と判断基準 をわかりやすく解説します。

■ まず知っておきたい大前提

空き家は「時間が経つほど価値が下がりやすい」

住んでいる家と違い、
空き家は人が使わないことで劣化スピードが一気に上がります。

換気不足 → カビ・腐食
水道未使用 → 配管劣化
管理不足 → 雑草・害虫・近隣クレーム

👉 何もしない1年 が、
住んでいる家の3〜5年分の劣化 に相当するケースも珍しくありません。

■ 売却を検討すべき「5つのタイミング」

① 相続してから1年以内

相続直後は
✔ 建物の状態がまだ良い
✔ 売却選択肢が多い
✔ 固定資産税の負担が少ない

という 最も動きやすい時期 です。

「まだ気持ちの整理がつかない…」
という方も多いですが、
検討だけでも始めておくと損を防げます。

② 管理が負担に感じ始めたとき

草刈りが大変
遠方で見に行けない
台風や地震のたびに不安

こう感じた時点で、
その空き家は “負担資産”に変わり始めています。

👉 管理が苦痛になる前が、売却の好機です。

③ 修繕費がかかりそうだとわかったとき

「直せば高く売れるのでは？」
と考える方も多いですが、

実際には
❌ 修繕費＞売却価格アップ
になるケースが非常に多いです。

雨漏り
床の沈み
外壁の劣化

が見つかったら、
修理前に一度“現状売却”の査定 をするのが正解です。

④ 固定資産税が重く感じ始めたとき

空き家を持っているだけで、毎年

固定資産税
都市計画税
管理費

が発生します。

さらに、
特定空家に指定されると税金が最大6倍 になる可能性も。

👉 税金が「もったいない」と感じた時は、
売却を真剣に考えるサインです。

⑤ 「使う予定がない」とはっきりしたとき

自分は住まない
子どもも使わない
活用の予定もない

この状態で持ち続ける理由は、
実はほとんどありません。

早めに手放すことで、
✔ 現金化
✔ 管理ストレス解消
✔ 家族の将来負担軽減

につながります。

■ 「まだ売らない方がいい」ケースもある

一方で、次のような場合は
急いで売らない選択 もあります。

状態が良く、すぐ貸せそう
家族で活用の可能性がある
立地が良く、需要が高い

👉 重要なのは
「売る・貸す・活かす」を比較した上で決めること。

■ よくある失敗例

❌ 思い出があって何年も放置
❌ 修繕にお金をかけすぎて回収できない
❌ 税金が上がってから慌てる
❌ 相談先が不動産会社1社だけ

これらはすべて、
“相談のタイミングが遅れたこと” が原因です。

■ 空き家売却の最適なタイミング＝「早めの判断」

空き家は
「売ると決めた時」ではなく、
「売れる状態の時」に動くのが最も得です。

まだ大丈夫
もう少し様子を見よう

この1年が、
数十万〜数百万円の差 になることもあります。

■ 無料相談・売却判断サポート受付中

売却すべきかどうかの判断
修繕せずに売れるかの確認
地域相場を踏まえたアドバイス
売らない選択肢の提案も可能

「今売るべきかどうか」だけのご相談でも大丈夫です。
空き家でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

【完全ガイド】空き家を相続したら最初の30日にやるべきこと

「親の家を相続したけど、何から手をつければいいのかわからない」
これは、空き家相談で 最も多い声 です。

実は、
相続後の“最初の30日”の動き方で、その空き家の将来とお金の負担が大きく変わります。

放置すると
・固定資産税の増加
・建物の急速な劣化
・近隣トラブル
につながる一方、
早めに動けば「売れる・貸せる・活かせる」可能性が広がります。

今回は
空き家を相続したら最初の30日にやるべきことを、時系列で完全解説 します。

■ まず大前提：30日間は「判断」より「準備」の期間

いきなり
「売る」「解体する」「貸す」
と決める必要はありません。

最初の30日は、
✔ 状況を把握
✔ リスクを止める
✔ 選択肢を残す

この3つが目的です。

【STEP1】相続後すぐ（1〜7日以内）にやること

① 建物の状態を目で確認する

まずは現地に行き、以下をチェックします。

屋根・外壁に大きな破損はないか
雨漏りの跡はないか
草木が伸びすぎていないか
不法侵入されていないか

👉 この段階では 専門知識は不要。
「危なそう」「気になる」でOKです。

② 郵便物・チラシを必ず回収

ポストが溜まっている空き家は
空き巣や放火の標的 になりやすくなります。

郵便物は回収
可能なら一時的にポストを封鎖

これだけでも防犯効果は大きいです。

③ 電気・水道・ガスの契約状況を確認

完全に止めていると、

水道管破裂
設備劣化
再開時に高額修理

につながるケースも。

👉 水道は「最低限の通水」が理想です。

【STEP2】2週目（8〜14日）にやること

④ 固定資産税・管理費を把握する

意外と知られていないのが
空き家の維持費。

最低でも以下を確認しましょう。

固定資産税・都市計画税
火災保険の有無
草刈り・管理費

👉 「年間いくらかかっているか」を数字で把握することが重要です。

⑤ 相続登記（名義変更）の準備

2024年から
相続登記は義務化 されています。

相続人の確認
遺言書の有無
登記に必要な書類整理

👉 すぐ登記しなくても、準備は早めに。

【STEP3】3週目（15〜21日）にやること

⑥ 空き家の「将来の選択肢」を整理する

この段階で、方向性を整理します。

売る
貸す
そのまま活かす
解体して土地活用

重要なのは
「今すぐ決めない」こと。

現状によって向き・不向きがあります。

⑦ 専門家に一度相談する

このタイミングでの相談が、
後悔を防ぐ最大のポイント です。

不動産会社
空き家専門事業者
解体・リフォーム業者

👉 1社だけでなく、
「第三者目線」で状況を見てもらうのがおすすめです。

【STEP4】4週目（22〜30日）にやること

⑧ 何もしないリスクを止める

まだ方向性が決まらなくても、
放置だけは避ける 必要があります。

草刈り
簡易清掃
換気
防犯対策

これだけでも
建物の寿命は大きく変わります。

⑨ 「いつまでにどうするか」だけ決める

最初の30日で決めるのは
結論ではなく期限 です。

例）

半年以内に売却判断
1年以内に活用か解体か決定

期限があるだけで、
空き家は「問題」から「管理可能な資産」になります。

■ よくある失敗パターン

❌ とりあえず何年も放置
❌ 修繕費をかけすぎて回収できない
❌ 売れるタイミングを逃す
❌ 特定空家 → 税金6倍

これらはすべて
最初の30日で防げます。

■ 空き家相続は「早めに動いた人」が得をする

空き家は
✔ 早く動くほど選択肢が多く
✔ 遅れるほどお金がかかる

という特徴があります。

「まだ何も決まっていない」
「遠方で行けない」
「状態が悪そうで不安」

そんな段階こそ、相談に最適です。

■ 無料相談・簡易チェック受付中

写真だけの簡易診断
売る・貸す・活かすの方向性整理
管理・片付け・解体の優先順位提案

相続した空き家でお困りの方は、
ひとりで抱え込まず、お気軽にご相談ください。

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