こんにちは
ここのところ寒い日が続いておりますが、お元気にされておりますでしょうか？
風邪はひきはじめが大切です。
体調がおかしいな？と思ったら、すぐに暖かくして安静にしましょう。
そして必要に応じて風邪薬などを服用しましょう
ひきはじめでしたら、それで良くなることも多いですよ
さて、今回のテーマは「不動産所得の減価償却 №１」です。
ここのところ、高木会計に不動産所得のご依頼がだいぶ増えてきております。
お話しを聞いてみますと、新たに投資用マンションをご購入されたり、親からマンションを相続したのでそちらを賃貸したので確定申告をお願いしたいといった内容です。
賃貸収入と管理費などの計算だけでしたら何とかなるそうなのですが、マンションの減価償却になると皆様お手上げになってしまうそうです。
確かにマンションの取得価額を正確に算出して減価償却するのは、それなりの簿記の知識と税務の知識が無いと厳しいかもしれません。
例えば、親からマンションを相続した方の場合は、「親が居住用に中古で個人から購入したマンションで、しばらく居住していたものを相続した後に賃貸に出した」といった複雑なケースでした。
この場合の取得価額の計算はかなり厄介です
まず、個人売買のため建物と土地の価額が区分されていないため、建物の価額を何らかの合理的な方法で算出する必要がございます。
仲介業者が間に入っている場合は、売買価額に消費税額が記載されていたりするので、この消費税額から逆算すれば建物価額が算出できるのですが、個人売買の場合は消費税が掛かりませんのでこの方法は使えません。
結論から申しますと、合理的な方法で区分すれば税務上は認められることとなっております。例えば「固定資産税評価額」などです。
以下、国税庁のHPより
[平成26年4月1日現在法令等]
建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金
Q
建物と土地を一括譲渡した場合で、建物代金が区分されていないときは、建物代金はどのように計算したらよいでしょうか？
A
土地とその土地の上に存する建物を一括して譲渡した場合には、土地の譲渡は非課税ですので、建物部分についてのみ課税されます。
この場合、譲渡代金を
譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。）を基にした按分
などの方法により土地と建物部分に合理的に区分する必要があります。
なお、それぞれの対価につき、所得税又は法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときはその区分した金額によることになります。
ではでは、またお役に立ちそうな事がございましたら更新したいと思います。
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