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先日、ボロ物件情報が入って来ました
台風が関西に急接近していましたが、
雨の中、内覧してきましたヾ(＠°▽°＠)ﾉ
売り出し価格４５０万、築３０年、土地３５坪、場所は
住宅街から少し離れた兵庫県尼崎市の工業地帯なんです
外観は補修していないのでボロボロ
玄関のすぐ左には事務所らしき部屋がありました
隣の部屋では引越しの荷物がまだ
残されていました(ﾉ_-｡)
もともと土建屋の下宿先（飯場）として使用していたようです
ここは食堂だったらしい
二階に上がってみました
階段は意外としっかりしてましたね(;^_^A
廊下を挟んで部屋が６つあります
それぞれ下宿している作業員の方が
住んでいたのでしょうか？
一部屋６～７帖くらいの広さです
おしゃれにリノベーションすれば
再生できそうな間取りですね(・ω・)/
再度、土建屋さん向けの飯場として貸し出すか・・・
それとも大家族の二世帯住宅にするか・・・
それともシェアハウスにするか・・・
色んなアイデアが出てきますね
お風呂の壁が壊れかけていますが
ビニールテープで応急処置って
見たことないわぁ～((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ
実際にこの物件を再生するためには
１５０万くらいは掛かりそう
雨が降っていたのですが、雨漏りはしていませんでした
水まわり、外壁、内装全般を考えると
もっと費用がかかるかなぁ・・・
そんなことを考えながら内覧していました
やはり物件のマイナス要因をできるだけ探し出し
価格交渉の材料を探していました(・・。)ゞ
ここから投資家としての判断ですが
この物件を再生した後、賃貸に出すとして
どれくらいの家賃が期待できるだろうか？
恐らく月に８万～１０万が相場ではないでしょうか？
この辺りは自分の相場観を信じないといけないですが・・・
例えば月９万なら年間１０８万
１０８万÷理想利回り３０％＝３６０万
３６０万－１５０万（リノベーション費用）＝２１０万
ってことで、業者には２００万円で指値しました
『それはいくらなんでも無理やわ～！！』
『これくらいの金額でないと再生できませんからね・・・』
ってこんな会話が繰り広げられましたo(^-^)o
結局購入価格２００万の指値はまだ通っていません
大川もすぐに通るとは思っていません
もしかしたら、数ヶ月先に結局売れ残って
２００万でもいいので買って下さいと
向こうから言ってくるかもしれません 笑
ボロ物件再生投資は全てこちらが
主導権を握りながら展開することができるのです
２００万という金額でもし、購入できたとしたら
限りなくリスクが低いと思います(≧▽≦)
もし、所有者が他にもっと高く買ってくれる
顧客を見つけてきたら
それは諦めるしかないです
また次の物件を当たればいいのです
探せばいくらでもいいボロ物件はありますからね
ボロ物件再生投資は必ず利益がでる家賃設定で
運営できるように計算して
購入希望価格を導きだすべきなんですΣ(ﾟдﾟ;)
今回の物件は普通の方ではそう簡単に手を
だせない物件なので
果たして買い手が現れるのか・・・
誰も買い手が現れないなら２００万でも
手放したいと思うはずです
もう少し気長に待ってみたいと思います
それでは、また～♪
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台風が関西に急接近していましたが、
雨の中、内覧してきましたヾ(＠°▽°＠)ﾉ
売り出し価格４５０万、築３０年、土地３５坪、場所は
住宅街から少し離れた兵庫県尼崎市の工業地帯なんです
外観は補修していないのでボロボロ
玄関のすぐ左には事務所らしき部屋がありました
隣の部屋では引越しの荷物がまだ
残されていました(ﾉ_-｡)
もともと土建屋の下宿先（飯場）として使用していたようです
ここは食堂だったらしい
二階に上がってみました
階段は意外としっかりしてましたね(;^_^A
廊下を挟んで部屋が６つあります
それぞれ下宿している作業員の方が
住んでいたのでしょうか？
一部屋６～７帖くらいの広さです
おしゃれにリノベーションすれば
再生できそうな間取りですね(・ω・)/
再度、土建屋さん向けの飯場として貸し出すか・・・
それとも大家族の二世帯住宅にするか・・・
それともシェアハウスにするか・・・
色んなアイデアが出てきますね
お風呂の壁が壊れかけていますが
ビニールテープで応急処置って
見たことないわぁ～((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ
実際にこの物件を再生するためには
１５０万くらいは掛かりそう
雨が降っていたのですが、雨漏りはしていませんでした
水まわり、外壁、内装全般を考えると
もっと費用がかかるかなぁ・・・
そんなことを考えながら内覧していました
やはり物件のマイナス要因をできるだけ探し出し
価格交渉の材料を探していました(・・。)ゞ
ここから投資家としての判断ですが
この物件を再生した後、賃貸に出すとして
どれくらいの家賃が期待できるだろうか？
恐らく月に８万～１０万が相場ではないでしょうか？
この辺りは自分の相場観を信じないといけないですが・・・
例えば月９万なら年間１０８万
１０８万÷理想利回り３０％＝３６０万
３６０万－１５０万（リノベーション費用）＝２１０万
ってことで、業者には２００万円で指値しました
『それはいくらなんでも無理やわ～！！』
『これくらいの金額でないと再生できませんからね・・・』
ってこんな会話が繰り広げられましたo(^-^)o
結局購入価格２００万の指値はまだ通っていません
大川もすぐに通るとは思っていません
もしかしたら、数ヶ月先に結局売れ残って
２００万でもいいので買って下さいと
向こうから言ってくるかもしれません 笑
ボロ物件再生投資は全てこちらが
主導権を握りながら展開することができるのです
２００万という金額でもし、購入できたとしたら
限りなくリスクが低いと思います(≧▽≦)
もし、所有者が他にもっと高く買ってくれる
顧客を見つけてきたら
それは諦めるしかないです
また次の物件を当たればいいのです
探せばいくらでもいいボロ物件はありますからね
ボロ物件再生投資は必ず利益がでる家賃設定で
運営できるように計算して
購入希望価格を導きだすべきなんですΣ(ﾟдﾟ;)
今回の物件は普通の方ではそう簡単に手を
だせない物件なので
果たして買い手が現れるのか・・・
誰も買い手が現れないなら２００万でも
手放したいと思うはずです
もう少し気長に待ってみたいと思います
それでは、また～♪
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