不動産経営で一番多いのが
『それだけ借金して大丈夫なんですか？怖くないですか？』
という質問です
ここは投資家とそうでない人との大きな分かれ道になりますので
是非、理解しておいて下さい！
以前も【銀行融資の意味】でお話しましたのでご参考に♪
また融資を受ける我々投資家サイドからの視点ではなく、
融資する銀行側の視点を認識しておくことが重要です
以下解説しておきますね★
『なぜ、銀行は不動産経営には積極的に融資を出したいのか？』
☆不動産（土地と建物）が担保となるから
銀行はリスクのある融資を嫌がります。返済が滞っても担保となっている物件を売却して資金を回収できる見込みがあれば融資は受けやすくなるでしょう。一般のビジネス、例えば飲食店経営などで融資が難しいのは銀行がそのビジネス自体に担保価値を評価しないからなのです。融資が下りるということはそれだけ担保価値があるという証拠なのです。
☆家賃収入が支払いの原資になるから
借りたお金は毎月しっかり返済しなければいけません。不動産経営の場合、安定的な家賃収入が返済の原資となるので銀行は融資しやすいのです。銀行は一般のビジネスの売上より家賃収入の方がよほど安定的だと考えているのです。不動産経営ほど売上の見通しがつくビジネスは他にないのです。
以上のことから普通の借入を申し込むより
銀行の営業マンのノルマなども考えれば
不動産融資の方が断然下りやすいのです
とは言え、何も考えず無計画に融資を受けまくってるようでは
投資家として行き詰ってしまいます
ですから最低限、【資産】と【負債】
つまり【お金を産む借金】と【お金が無くなる借金】
の違いは認識しておくべきですね！
【お金が無くなる借金】のことを消費系ローンと言います
例えば、住宅ローン、車のローン、ショッピングローン、教育ローン、消費系キャッシング
などがその代表的なものです
皆さんはどれか当てはまるものはないですか？
ちなみに、大川は住宅ローンや車のローンすら持っていません
なぜかというと、投資効率が悪いし、リスクが高すぎるからなのです
住宅も車も大きく考えれば全くお金を産みません
お金を産まないどころか、住宅も車も所有するだけで
毎年、税負担や補修費用（リフォーム、保険、駐車場なども含む）
がかさんできます
その上、返済は毎月確実にやってくるのです
消費意欲にかき消されてその側面が見えなくなるのです
大川が考える一番のリスクは
住宅や車にかかる様々なコストの返済を自分の【労働力】だけに頼っていることなんです
もし、勤めている会社が倒産したら・・・
もし、会社の業績が落ちて、ボーナスカットや減給、リストラになったら・・・
もし、交通事故や病気、ケガで満足に仕事ができない状態になったら・・・
こういったことが３５年の住宅ローン返済期間に全く起こらないと
どうして考えれるんだろうって思っちゃうんです
では、『大川はリスクの高いマイホームやマイカーは我慢しろというのか！！』って
聞こえてきそうです
いえいえ、そんなことはないですよ
大川も車を２台持っていますし、
良い土地があれば大きな自宅を建ててみたいという夢も持っています
ただ、今は賃貸マンションに住んでいます
つまりそのやり方、購入の仕方が問題なんです
以前から言っていますが
『自宅はタダ同然で購入するべき！』
（もちろん、大川はタダ同然で賃貸マンションに住んでいます）
『車は節税でしかなたく乗るべき！』
という考え方が本当の投資家なのです
不動産投資の基本的な考え方を理解していればこの辺りのことは
簡単に解決するのです
不動産投資では毎月もらう家賃収入が支払いの原資になります
自分の【労働力】で得たお金で返済しているのではないのです
例えば、大川が所有している神戸のマンション（３LDK４１戸、駐車場３３台）
は４１世帯の住人の方からもらう家賃が毎月４５０万ほどあります
（家賃１０～１２万、駐車場１３０００円～１５０００円）
もろもろの経費を大きめに引いても４００万～４２０万ほど残ります
その頂いてる家賃で銀行返済（２００万ほど）しているのです
当然、銀行返済をしても家賃の半分は手元に残ります
そういった収益率の高い物件しか購入していません
銀行返済が２００万あってもその倍ほどの家賃が毎月あれば
この返済は全く恐怖ではないのです
自分の労働力で得た給与から払う１０万円の住宅ローンの方がよっぽど
精神的に恐いと思ってしまうのは大川だけでしょうか・・・笑
でも、こんな質問がでそうです
大川の物件も古くなって家賃がどんどん下がって２００万円の返済ができなくなったら
どうするんですか？
その可能性も十分あるのではないですか？・・・と
あはは☆全く問題ないです
この辺の話をするとますます長くなるので１つだけ完結に解説します
★家賃を３０％～４０％ダウンにする
神戸で７０㎡の部屋が家賃６万～７万円だったら必ず借りてがあります
家賃収入は２７０万～３００万くらいになりますが返済に困ることはないです
ただ、不動産投資家としては家賃をダウンするだけというのは
あまりにも無能な方法です
リノベーションをして魅力的な部屋作りをしたり
住民の方が住みやすい管理体制を作ったり
様々な工夫をして経営していくことが重要です
この辺りは一般のビジネスと比べればホントに簡単ですからね★
リノベーションをしてくれる業者はどんな部屋が最近好まれる傾向にあるのか
を知り尽くしていますので任していれば魅力的な部屋作りが素人でもできてしまいます
管理会社もホントに良く動いてくれる優秀な管理会社があります
『大川のやることなくなるやん！』
って思うこともしばしば・・・笑
話が逸れてしまったので、戻します
毎月確実に入ってくる家賃収入があれば
節税でどこの賃貸マンションに住んでも事務所として
経費計上できますし
車も殆どが経費で維持できてしまいます
また『自宅はタダ同然で購入するべき！』
と言っていますが自分の所有するマンションに
住めば、ホントに家賃もタダだし
住みたい場所に一軒家を建ててもその支払を
実質タダで済ませてしまうことも出来るんです
この辺りはまた別のエントリで解説しようと思います
とにかく、投資効率を考えると人生であまりにも
住居費と車にかかるコストが大きすぎるので
そこを節約あるいはタダ同然にできれば
凄い資産運用をしていることになるんです
最後にホントの投資家は
我慢してお金を貯め、投資してその収益で欲しいものを購入するのです
一般の方は我慢せず先に借金で欲しい物を購入してしまうので
投資に回すお金がなくなるのです
お金を投資するにも優先順位があるんですよね★
先に投資するか、先に欲しい物を購入するか
結局はこの違いかなって思います
投資家は自分の欲求をコントロールできるので
我慢しているのではなく、今はまだ贅沢をする時ではない
もっと資金効率の良い物に投資するべきだ！と
認識しているのです！
長くなっちゃったなぁ・・・
今日はこの辺で 笑
それでは、また～♪
『それだけ借金して大丈夫なんですか？怖くないですか？』
という質問です
ここは投資家とそうでない人との大きな分かれ道になりますので
是非、理解しておいて下さい！
以前も【銀行融資の意味】でお話しましたのでご参考に♪
また融資を受ける我々投資家サイドからの視点ではなく、
融資する銀行側の視点を認識しておくことが重要です
以下解説しておきますね★
『なぜ、銀行は不動産経営には積極的に融資を出したいのか？』
☆不動産（土地と建物）が担保となるから
銀行はリスクのある融資を嫌がります。返済が滞っても担保となっている物件を売却して資金を回収できる見込みがあれば融資は受けやすくなるでしょう。一般のビジネス、例えば飲食店経営などで融資が難しいのは銀行がそのビジネス自体に担保価値を評価しないからなのです。融資が下りるということはそれだけ担保価値があるという証拠なのです。
☆家賃収入が支払いの原資になるから
借りたお金は毎月しっかり返済しなければいけません。不動産経営の場合、安定的な家賃収入が返済の原資となるので銀行は融資しやすいのです。銀行は一般のビジネスの売上より家賃収入の方がよほど安定的だと考えているのです。不動産経営ほど売上の見通しがつくビジネスは他にないのです。
以上のことから普通の借入を申し込むより
銀行の営業マンのノルマなども考えれば
不動産融資の方が断然下りやすいのです
とは言え、何も考えず無計画に融資を受けまくってるようでは
投資家として行き詰ってしまいます
ですから最低限、【資産】と【負債】
つまり【お金を産む借金】と【お金が無くなる借金】
の違いは認識しておくべきですね！
【お金が無くなる借金】のことを消費系ローンと言います
例えば、住宅ローン、車のローン、ショッピングローン、教育ローン、消費系キャッシング
などがその代表的なものです
皆さんはどれか当てはまるものはないですか？
ちなみに、大川は住宅ローンや車のローンすら持っていません
なぜかというと、投資効率が悪いし、リスクが高すぎるからなのです
住宅も車も大きく考えれば全くお金を産みません
お金を産まないどころか、住宅も車も所有するだけで
毎年、税負担や補修費用（リフォーム、保険、駐車場なども含む）
がかさんできます
その上、返済は毎月確実にやってくるのです
消費意欲にかき消されてその側面が見えなくなるのです
大川が考える一番のリスクは
住宅や車にかかる様々なコストの返済を自分の【労働力】だけに頼っていることなんです
もし、勤めている会社が倒産したら・・・
もし、会社の業績が落ちて、ボーナスカットや減給、リストラになったら・・・
もし、交通事故や病気、ケガで満足に仕事ができない状態になったら・・・
こういったことが３５年の住宅ローン返済期間に全く起こらないと
どうして考えれるんだろうって思っちゃうんです
では、『大川はリスクの高いマイホームやマイカーは我慢しろというのか！！』って
聞こえてきそうです
いえいえ、そんなことはないですよ
大川も車を２台持っていますし、
良い土地があれば大きな自宅を建ててみたいという夢も持っています
ただ、今は賃貸マンションに住んでいます
つまりそのやり方、購入の仕方が問題なんです
以前から言っていますが
『自宅はタダ同然で購入するべき！』
（もちろん、大川はタダ同然で賃貸マンションに住んでいます）
『車は節税でしかなたく乗るべき！』
という考え方が本当の投資家なのです
不動産投資の基本的な考え方を理解していればこの辺りのことは
簡単に解決するのです
不動産投資では毎月もらう家賃収入が支払いの原資になります
自分の【労働力】で得たお金で返済しているのではないのです
例えば、大川が所有している神戸のマンション（３LDK４１戸、駐車場３３台）
は４１世帯の住人の方からもらう家賃が毎月４５０万ほどあります
（家賃１０～１２万、駐車場１３０００円～１５０００円）
もろもろの経費を大きめに引いても４００万～４２０万ほど残ります
その頂いてる家賃で銀行返済（２００万ほど）しているのです
当然、銀行返済をしても家賃の半分は手元に残ります
そういった収益率の高い物件しか購入していません
銀行返済が２００万あってもその倍ほどの家賃が毎月あれば
この返済は全く恐怖ではないのです
自分の労働力で得た給与から払う１０万円の住宅ローンの方がよっぽど
精神的に恐いと思ってしまうのは大川だけでしょうか・・・笑
でも、こんな質問がでそうです
大川の物件も古くなって家賃がどんどん下がって２００万円の返済ができなくなったら
どうするんですか？
その可能性も十分あるのではないですか？・・・と
あはは☆全く問題ないです
この辺の話をするとますます長くなるので１つだけ完結に解説します
★家賃を３０％～４０％ダウンにする
神戸で７０㎡の部屋が家賃６万～７万円だったら必ず借りてがあります
家賃収入は２７０万～３００万くらいになりますが返済に困ることはないです
ただ、不動産投資家としては家賃をダウンするだけというのは
あまりにも無能な方法です
リノベーションをして魅力的な部屋作りをしたり
住民の方が住みやすい管理体制を作ったり
様々な工夫をして経営していくことが重要です
この辺りは一般のビジネスと比べればホントに簡単ですからね★
リノベーションをしてくれる業者はどんな部屋が最近好まれる傾向にあるのか
を知り尽くしていますので任していれば魅力的な部屋作りが素人でもできてしまいます
管理会社もホントに良く動いてくれる優秀な管理会社があります
『大川のやることなくなるやん！』
って思うこともしばしば・・・笑
話が逸れてしまったので、戻します
毎月確実に入ってくる家賃収入があれば
節税でどこの賃貸マンションに住んでも事務所として
経費計上できますし
車も殆どが経費で維持できてしまいます
また『自宅はタダ同然で購入するべき！』
と言っていますが自分の所有するマンションに
住めば、ホントに家賃もタダだし
住みたい場所に一軒家を建ててもその支払を
実質タダで済ませてしまうことも出来るんです
この辺りはまた別のエントリで解説しようと思います
とにかく、投資効率を考えると人生であまりにも
住居費と車にかかるコストが大きすぎるので
そこを節約あるいはタダ同然にできれば
凄い資産運用をしていることになるんです
最後にホントの投資家は
我慢してお金を貯め、投資してその収益で欲しいものを購入するのです
一般の方は我慢せず先に借金で欲しい物を購入してしまうので
投資に回すお金がなくなるのです
お金を投資するにも優先順位があるんですよね★
先に投資するか、先に欲しい物を購入するか
結局はこの違いかなって思います
投資家は自分の欲求をコントロールできるので
我慢しているのではなく、今はまだ贅沢をする時ではない
もっと資金効率の良い物に投資するべきだ！と
認識しているのです！
長くなっちゃったなぁ・・・
今日はこの辺で 笑
それでは、また～♪