前回のエントリで管理会社について書きました
今日は具体的にどんな管理会社が優秀でオススメなのかをお話します
まず、管理会社のタイプが２つあるので解説しておきます
【管理会社と賃貸仲介会社が資本提携している】仮にAタイプとします
【管理会社専門】仮にBタイプとします
この場合、賃貸仲介会社とはCMでバンバン広告を流している入居者を斡旋してくれる会社のことです
例えば、エイブル、センチュリー２１、ピタットハウス、minimini、アパマンショップなどです
駅前に店舗を構えており引越しを考えた時まず、相談に行くのがこういった賃貸仲介会社です
大川も何度も引越ししてきているのでその度にお世話になりました
で、この手の賃貸仲介会社は親会社として管理会社があるのです
つまり、親会社が管理全般を請け負い、入居者募集などは子会社の賃貸仲介会社にさせているのです
この【Aタイプ】の特徴は大手上場企業が管理しており、賃貸募集も関連会社や子会社が行うので安心感があるということです
一方、【Bタイプ】は管理業務を専門で行なっている会社です
このタイプの特徴は自分達の会社が管理専門に行い、賃貸募集は大手のエイブル始め、センチュリー２１やピタットハウスに業務委託しているのです
管理会社に知名度はないですが、管理のみを専門に行いますので細部までオーナーの意向が届きやすいという特徴があります
図にするとこんな感じです
ちなみに、ぶっちゃけて言ってしまいますが、大川が契約していた管理会社はスターツアメニティー（株）です
ピタットハウスの親会社なのです
この際、ハッキリ言ってしまいますが、【Aタイプ】の管理と仲介を同系列の会社に任せるのはやめたほうがいいです！
管理は管理専門、賃貸募集は色んな業者に並列で業務委託する【Bタイプ】が絶対にオススメです！
【Aタイプ】の問題点を上げておきますね
まず、管理会社も賃貸会社も自分たちの利益を優先してしまう構造になっているのです
実際にあったのですが、スターツに入居者募集も依頼し、子会社のピタットハウスが専属で入居者を探すことになっていたのです
で、当然ピタットハウスだけでは募集範囲が狭いので他の賃貸会社（エイブルやセンチュリーなど）にも情報を広く公開して
出来るだけ早く入居者を探そうということになるわけです
そこで、出てくるのが広告費という名目の手数料です
大川はその部分に関しては出来るだけ費用を惜しまず大きく出していました
相場は家賃の１～２ヶ月分の手数料（広告費）ですが、
最低２．５ヶ月分の広告費を出していました
（家賃５万円なら１２万５０００円の手数料となります）
どうしても早く決めたい時はやる気を出してもらうために３ヶ月出したりもします
これはピタットハウスに支払う広告費ですが、
そこから他の賃貸会社にも広く外注しているので
もし、仮にエイブルが入居者を見つけてきたらエイブルに２ヶ月分、
ピタットハウスに０．５ヶ月分という風に取分が決まっているのです
賃貸仲介会社もこのオーナーからもらう広告費と入居者からもらう仲介手数料で成り立っているので
ビジネスモデルとしてはこの制度はよく理解できます
ところが、ピタットハウスからすると他の賃貸会社が入居者を見つけてくると自分の会社の利益は
たった０．５ヶ月分しかないのです
自社で決めれば２．５ヶ月分あるのです
よくよく考えると凄い差になってくるのかもしれません
自社で入居者を見つければ、仮に５万円の１Rマンションの場合、
入居者から仲介手数料で５万円、オーナーから広告費として１２万５０００円
併せて１７万５０００円の売上が入ってきます
一方、他の賃貸会社が入居者を決めると０．５ヶ月分の２万５０００円しか入ってこないのです
この差は大きいのでしょうね！
で、ピタットハウスはどう考えるかというと・・・？
『出来るだけ自社で入居者を決めたい！』
『親会社が物件の管理を全て任されているのだから入居者募集に関してもこちらでコントロールしやすい！』
と、こうなってくるのです
実際、もしエイブルやセンチュリーがどんどん入居者を決めていたらオーナーとしても
『ピタットハウスは何してるの？あなたの会社に頼まないで直接エイブルさんに任せるわ！』
という風になってくるのでやはり、自社で決めたいというふうになってくるのです
自社の募集だけで入居者が決まるなら何の文句もないですが、決まらない時は
『他の賃貸会社から、もう少し手数料を上げてくれたら募集しやすいのですがと言われていまして・・・』など
広告費の上乗せを提案してきますが、これはもしかしたら
自社の手数料を上げてもらう交渉に他の賃貸会社を言い訳に使ってるのかもしれませんね・・・
あああ～何かピタットハウスに対しての愚痴になってきたぁ～
そんなつもりはないんですよ～
問題なのは【Aタイプ】の管理会社に入居者募集を任せるのがダメなのです
会社として利益を追求するのはしょうがないことですし、
ピタットハウスの営業マンなどは一サラリーマンにすぎません
そこまでオーナー側の立場で考える事自体無理があるように思います
大川もある程度こういった問題は薄々感じていたのですが、大手上場管理会社の管理業務を自ら体験し
そのノウハウを学びたかったので半年間は何があっても文句いわず任せておこうと思っていたのです
とにかく、スターツアメニティーとの管理契約は来月まで続きます
次の優秀な管理会社と契約しようと考えています
なぜ、優秀なのか？
一言で言うと【オーナーの立場に立って賃貸経営をサポートしてくれる】からなんです
まさに【Bタイプ】の管理専門の会社です
社長も社員も若手集団なんですが、仕事に関して誇りと情熱を感じます
入居者にどうすれば心地よく住んでもらえるのか？
賃貸仲介会社の営業マンがどうすれば入居者さんを案内しやすいのか？
どうすればオーナーの利益を最大化できるのか？
などを常に考えた仕事をしています
その結果、満室経営でしっかりとした利益を上げることができるのです
この辺りはまた細かく書いていこうと思います
それでは、また～♪
今日は具体的にどんな管理会社が優秀でオススメなのかをお話します
まず、管理会社のタイプが２つあるので解説しておきます
【管理会社と賃貸仲介会社が資本提携している】仮にAタイプとします
【管理会社専門】仮にBタイプとします
この場合、賃貸仲介会社とはCMでバンバン広告を流している入居者を斡旋してくれる会社のことです
例えば、エイブル、センチュリー２１、ピタットハウス、minimini、アパマンショップなどです
駅前に店舗を構えており引越しを考えた時まず、相談に行くのがこういった賃貸仲介会社です
大川も何度も引越ししてきているのでその度にお世話になりました
で、この手の賃貸仲介会社は親会社として管理会社があるのです
つまり、親会社が管理全般を請け負い、入居者募集などは子会社の賃貸仲介会社にさせているのです
この【Aタイプ】の特徴は大手上場企業が管理しており、賃貸募集も関連会社や子会社が行うので安心感があるということです
一方、【Bタイプ】は管理業務を専門で行なっている会社です
このタイプの特徴は自分達の会社が管理専門に行い、賃貸募集は大手のエイブル始め、センチュリー２１やピタットハウスに業務委託しているのです
管理会社に知名度はないですが、管理のみを専門に行いますので細部までオーナーの意向が届きやすいという特徴があります
図にするとこんな感じです
ちなみに、ぶっちゃけて言ってしまいますが、大川が契約していた管理会社はスターツアメニティー（株）です
ピタットハウスの親会社なのです
この際、ハッキリ言ってしまいますが、【Aタイプ】の管理と仲介を同系列の会社に任せるのはやめたほうがいいです！
管理は管理専門、賃貸募集は色んな業者に並列で業務委託する【Bタイプ】が絶対にオススメです！
【Aタイプ】の問題点を上げておきますね
まず、管理会社も賃貸会社も自分たちの利益を優先してしまう構造になっているのです
実際にあったのですが、スターツに入居者募集も依頼し、子会社のピタットハウスが専属で入居者を探すことになっていたのです
で、当然ピタットハウスだけでは募集範囲が狭いので他の賃貸会社（エイブルやセンチュリーなど）にも情報を広く公開して
出来るだけ早く入居者を探そうということになるわけです
そこで、出てくるのが広告費という名目の手数料です
大川はその部分に関しては出来るだけ費用を惜しまず大きく出していました
相場は家賃の１～２ヶ月分の手数料（広告費）ですが、
最低２．５ヶ月分の広告費を出していました
（家賃５万円なら１２万５０００円の手数料となります）
どうしても早く決めたい時はやる気を出してもらうために３ヶ月出したりもします
これはピタットハウスに支払う広告費ですが、
そこから他の賃貸会社にも広く外注しているので
もし、仮にエイブルが入居者を見つけてきたらエイブルに２ヶ月分、
ピタットハウスに０．５ヶ月分という風に取分が決まっているのです
賃貸仲介会社もこのオーナーからもらう広告費と入居者からもらう仲介手数料で成り立っているので
ビジネスモデルとしてはこの制度はよく理解できます
ところが、ピタットハウスからすると他の賃貸会社が入居者を見つけてくると自分の会社の利益は
たった０．５ヶ月分しかないのです
自社で決めれば２．５ヶ月分あるのです
よくよく考えると凄い差になってくるのかもしれません
自社で入居者を見つければ、仮に５万円の１Rマンションの場合、
入居者から仲介手数料で５万円、オーナーから広告費として１２万５０００円
併せて１７万５０００円の売上が入ってきます
一方、他の賃貸会社が入居者を決めると０．５ヶ月分の２万５０００円しか入ってこないのです
この差は大きいのでしょうね！
で、ピタットハウスはどう考えるかというと・・・？
『出来るだけ自社で入居者を決めたい！』
『親会社が物件の管理を全て任されているのだから入居者募集に関してもこちらでコントロールしやすい！』
と、こうなってくるのです
実際、もしエイブルやセンチュリーがどんどん入居者を決めていたらオーナーとしても
『ピタットハウスは何してるの？あなたの会社に頼まないで直接エイブルさんに任せるわ！』
という風になってくるのでやはり、自社で決めたいというふうになってくるのです
自社の募集だけで入居者が決まるなら何の文句もないですが、決まらない時は
『他の賃貸会社から、もう少し手数料を上げてくれたら募集しやすいのですがと言われていまして・・・』など
広告費の上乗せを提案してきますが、これはもしかしたら
自社の手数料を上げてもらう交渉に他の賃貸会社を言い訳に使ってるのかもしれませんね・・・
あああ～何かピタットハウスに対しての愚痴になってきたぁ～
そんなつもりはないんですよ～
問題なのは【Aタイプ】の管理会社に入居者募集を任せるのがダメなのです
会社として利益を追求するのはしょうがないことですし、
ピタットハウスの営業マンなどは一サラリーマンにすぎません
そこまでオーナー側の立場で考える事自体無理があるように思います
大川もある程度こういった問題は薄々感じていたのですが、大手上場管理会社の管理業務を自ら体験し
そのノウハウを学びたかったので半年間は何があっても文句いわず任せておこうと思っていたのです
とにかく、スターツアメニティーとの管理契約は来月まで続きます
次の優秀な管理会社と契約しようと考えています
なぜ、優秀なのか？
一言で言うと【オーナーの立場に立って賃貸経営をサポートしてくれる】からなんです
まさに【Bタイプ】の管理専門の会社です
社長も社員も若手集団なんですが、仕事に関して誇りと情熱を感じます
入居者にどうすれば心地よく住んでもらえるのか？
賃貸仲介会社の営業マンがどうすれば入居者さんを案内しやすいのか？
どうすればオーナーの利益を最大化できるのか？
などを常に考えた仕事をしています
その結果、満室経営でしっかりとした利益を上げることができるのです
この辺りはまた細かく書いていこうと思います
それでは、また～♪