先日のエントリで物件購入判断基準～その２～を書きました
銀行が【販売価格の９０％以上融資してくれるような物件】を購入した方がいいというものでした
融資のプロから見て経営するのにこの物件は充分な家賃収入が入ってくるし、
もし最悪返済ができない時は物件を売却してしまえば、融資金額を回収できる（担保価値がある）と考えているのです
つまり、誰が経営しても儲かる物件だと判断したので９０％以上の融資がでるのです
とはいえ、リーマン・ショック以降金融機関は融資のハードルをかなり上げてきました
現在、都銀であれば３割の自己資金が必要だ！と言われるのが定説です
（最低でも２割は必要です）
１億の物件を購入するのに３０００万も必要って・・・
それでは中々投資できないなぁ・・・というのが現状です
とりわけ、サラリーマンへの融資は非常に厳しい物になってきています
これはある地銀の融資担当者のコメントです
『サラリーマンより自営業者の方が融資しやすいですねっ』
『ええっ何でですか？自営業者の方が融資されにくいイメージがありますけど・・・』
『以前はサラリーマンにも積極的に融資していたのですが、賃貸経営はあくまでも経営なんです
自営業としての認識がないサラリーマンが多くてマンション経営ができない人が続出してるんで、
銀行側としても融資しにくくなっているんです！』と
『なるほどね・・・空室対策とか入退去時の賃貸募集とか購入した後は経営者として自分で考えてうごかないといけないですからね！』
『本業があるから管理会社に任せっきりになっている人が多いようです！中には何年も自分の物件をみていないという人もいるくらいです』
などと会話していました
購入すれば放ったらかしにしてても家賃がドンドン入ってくると思っている投資家も確かにいるのでしょうね
購入後の賃貸経営はどうしたらいいのか？この辺りも今後、まとめてみたいと思っています
さて、話は戻りますが大川の所有する不動産はどれだけ融資がでたのか？
銀行はどう評価したのか？をまとめてみたいと思います
今回は大川もビックリしている神戸の東灘区の物件です
今年の６月に購入したのですが価格が５億４０００万円
年間家賃が約６０００万（利回り１１％）の物件です （詳細はプロフィール参照）
結論からいうとなんと銀行融資が５億１０００万円でたのです！！
物件価格の９４．４％！！
頭金３０００万でこのレベルの物件を購入することができたのです
１億円台の物件ならこれくらいの融資額は充分ありえますが
５億円台の物件でこんなに融資が下りたのです！
これには担当してくれた不動産業者も
『凄い～！ミラクルやぁ～！』って驚いていました
大川の属性というより、これは物件の担保力と収益力が凄かったのです
『こんな物件は２年に１回あるかどうかくらいの物件ですよ！』って不動産業者の社長に言われました
今から考えれば本当にそう思います
全て取引している業者が銀行融資、価格交渉など難解な部分を的確に処理してくれたんです
大川はほとんど何もしなかったです 笑
非常に有能な不動産業者の方とパートナーを組むことができて幸運ですね★
もちろん、融資担当者の努力も見逃せません！
全ての要素が揃って完璧に近い投資が出来たと思います
自己資金３０００万が約１年ほどで回収できてしまいます
内訳は・・・
毎月の家賃５００万－銀行返済２２０万－管理等経費３０万＝２４０万
年間２８８０万のキャッシュフローが残ります（空室、税金等は計算に入れてません）
１年ちょっとで自己資金が回収出来るということは、２年目くらいに
また同じような規模の物件を購入できるということになります
これを繰り返せば毎年不動産資産が拡大することになります
もちろん、銀行返済もどんどん進んでいきます
返済が進めば担保としての余力が生まれ更に物件を買いやすくなるのです
不動産の複利効果つまりプラスのスパイラルが自動的に形成されるのです
大きな融資でしっかりとしたキャッシュフローがあれば
計算上、資産は無限に拡大していくのです
それが不動産投資の良いところなんです
大川は来年も物件を購入し続けようと考えています
今、不動産投資は最大のチャンスだと考えています
この金融不安の時にキャッシュフローがでる不動産を所有することは
今後景気が上向いてインフレに振れた時、不動産価格は一気に上昇に転じるはずです
今後５年から１０年後の不動産市場を考えると今、このタイミングは非常に重要だと思っています
今日はこれくらいにしますね★
次回は物件購入判断基準～その３～をお話します！
それでは、また～♪
銀行が【販売価格の９０％以上融資してくれるような物件】を購入した方がいいというものでした
融資のプロから見て経営するのにこの物件は充分な家賃収入が入ってくるし、
もし最悪返済ができない時は物件を売却してしまえば、融資金額を回収できる（担保価値がある）と考えているのです
つまり、誰が経営しても儲かる物件だと判断したので９０％以上の融資がでるのです
とはいえ、リーマン・ショック以降金融機関は融資のハードルをかなり上げてきました
現在、都銀であれば３割の自己資金が必要だ！と言われるのが定説です
（最低でも２割は必要です）
１億の物件を購入するのに３０００万も必要って・・・
それでは中々投資できないなぁ・・・というのが現状です
とりわけ、サラリーマンへの融資は非常に厳しい物になってきています
これはある地銀の融資担当者のコメントです
『サラリーマンより自営業者の方が融資しやすいですねっ』
『ええっ何でですか？自営業者の方が融資されにくいイメージがありますけど・・・』
『以前はサラリーマンにも積極的に融資していたのですが、賃貸経営はあくまでも経営なんです
自営業としての認識がないサラリーマンが多くてマンション経営ができない人が続出してるんで、
銀行側としても融資しにくくなっているんです！』と
『なるほどね・・・空室対策とか入退去時の賃貸募集とか購入した後は経営者として自分で考えてうごかないといけないですからね！』
『本業があるから管理会社に任せっきりになっている人が多いようです！中には何年も自分の物件をみていないという人もいるくらいです』
などと会話していました
購入すれば放ったらかしにしてても家賃がドンドン入ってくると思っている投資家も確かにいるのでしょうね
購入後の賃貸経営はどうしたらいいのか？この辺りも今後、まとめてみたいと思っています
さて、話は戻りますが大川の所有する不動産はどれだけ融資がでたのか？
銀行はどう評価したのか？をまとめてみたいと思います
今回は大川もビックリしている神戸の東灘区の物件です
今年の６月に購入したのですが価格が５億４０００万円
年間家賃が約６０００万（利回り１１％）の物件です （詳細はプロフィール参照）
結論からいうとなんと銀行融資が５億１０００万円でたのです！！
物件価格の９４．４％！！
頭金３０００万でこのレベルの物件を購入することができたのです
１億円台の物件ならこれくらいの融資額は充分ありえますが
５億円台の物件でこんなに融資が下りたのです！
これには担当してくれた不動産業者も
『凄い～！ミラクルやぁ～！』って驚いていました
大川の属性というより、これは物件の担保力と収益力が凄かったのです
『こんな物件は２年に１回あるかどうかくらいの物件ですよ！』って不動産業者の社長に言われました
今から考えれば本当にそう思います
全て取引している業者が銀行融資、価格交渉など難解な部分を的確に処理してくれたんです
大川はほとんど何もしなかったです 笑
非常に有能な不動産業者の方とパートナーを組むことができて幸運ですね★
もちろん、融資担当者の努力も見逃せません！
全ての要素が揃って完璧に近い投資が出来たと思います
自己資金３０００万が約１年ほどで回収できてしまいます
内訳は・・・
毎月の家賃５００万－銀行返済２２０万－管理等経費３０万＝２４０万
年間２８８０万のキャッシュフローが残ります（空室、税金等は計算に入れてません）
１年ちょっとで自己資金が回収出来るということは、２年目くらいに
また同じような規模の物件を購入できるということになります
これを繰り返せば毎年不動産資産が拡大することになります
もちろん、銀行返済もどんどん進んでいきます
返済が進めば担保としての余力が生まれ更に物件を買いやすくなるのです
不動産の複利効果つまりプラスのスパイラルが自動的に形成されるのです
大きな融資でしっかりとしたキャッシュフローがあれば
計算上、資産は無限に拡大していくのです
それが不動産投資の良いところなんです
大川は来年も物件を購入し続けようと考えています
今、不動産投資は最大のチャンスだと考えています
この金融不安の時にキャッシュフローがでる不動産を所有することは
今後景気が上向いてインフレに振れた時、不動産価格は一気に上昇に転じるはずです
今後５年から１０年後の不動産市場を考えると今、このタイミングは非常に重要だと思っています
今日はこれくらいにしますね★
次回は物件購入判断基準～その３～をお話します！
それでは、また～♪