先日のエントリで、質問の回答をしてなかったので補足としてお話します
なぜ、利回り２０％の物件を購入してはいけないのか？
この答えは『なぜ、利回り２０％もの物件が売れ残っているのか・・・？』
を考えれば見えてきますよ～
ネット上で多くの投資家の目についておきながら、売れ残っている・・・
答えは簡単です
購入したくても購入できないのです！
銀行融資が付かないので、５０００万もの現金を持ってる人しか購入できないのです
では、なぜ銀行融資が付かないのか？
銀行は物件の構造（木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど）によって融資できる期間が定められています
何でもかんでも融資してくれるわけではないのです
今回の物件は鉄骨で造られています
鉄骨の法定耐用年数は３４年と法律で決められています
（法律で鉄骨は３４年後に朽ち果てると考えられています。ホントはそんなことないですが、かなりの修繕費は必要だと思います）
その法定耐用年数から築年数を引いたのが融資実行年数ということになります
（ちなみに、それぞれの法定耐用年数ですが、木造は２２年、鉄筋コンクリートは４７年となります）
今回のマンションは築３５年ということなので、
【法定対応年数３４年－築３５年＝マイナス１年】
ということは銀行が融資する期間が残っていないということになります
（法定対応年数以内しか基本的に融資されません）
つまり銀行融資が下りない物件ということです！
では、それでも購入したければどうすればいいか？
当然、自己資金で５０００万円を用意しないといけません
実質はその他の経費を入れれば５５００万ほど必要です
こんなに現金を持っている人がほとんどいないので売れ残っているんでしょうね
というより、本当に資金を持っている人はこのような物件を買いません
もっと投資効率のいい物件を探すはずです
ちなみに、大川は鉄筋コンクリートの建物しか購入しないことにしています
それはなぜか？
木造や鉄骨より当然建築費がかかっており、丈夫で綺麗だからです
その為、その後の修繕費なども割安に抑えることができます
ですが、もっと重要なのは法定耐用年数が４７年と非常に長いのです
ということは銀行融資が一番つきやすいと考えられます
購入するときに融資が下りやすいだけでなく、
売却するとき、次に購入する人にも融資がつきやすいのです
逆に木造や鉄骨は購入できても、次に売却することができずに修繕費ばかりが
かかってしまい、長期的にみるとキャッシュフローを圧迫するかもしれません
ちなみに、僕が購入したマンションは全て鉄筋コンクリート（RC）で
４７年の法定耐用年数があります。
江坂のマンションは築１９年、魚崎のマンションは築１５年の物件です
融資実行年数がそれぞれ２５年以上ありますので充分安定経営できるキャッシュフローが生まれます
最後にまとめてみたいと思います！
物件の利回りは銀行融資と大きく関わりがあるんです
融資が付きにくい物件・・・現金で購入しないといけないので高利回りになり易い
融資が付く物件・・・６～９％台の利回りで取引される場合が多い
賢い投資家は銀行融資（レバレッジ）がしっかりつく物件を購入するべきですね★
それでは、また～♪
なぜ、利回り２０％の物件を購入してはいけないのか？
この答えは『なぜ、利回り２０％もの物件が売れ残っているのか・・・？』
を考えれば見えてきますよ～
ネット上で多くの投資家の目についておきながら、売れ残っている・・・
答えは簡単です
購入したくても購入できないのです！
銀行融資が付かないので、５０００万もの現金を持ってる人しか購入できないのです
では、なぜ銀行融資が付かないのか？
銀行は物件の構造（木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど）によって融資できる期間が定められています
何でもかんでも融資してくれるわけではないのです
今回の物件は鉄骨で造られています
鉄骨の法定耐用年数は３４年と法律で決められています
（法律で鉄骨は３４年後に朽ち果てると考えられています。ホントはそんなことないですが、かなりの修繕費は必要だと思います）
その法定耐用年数から築年数を引いたのが融資実行年数ということになります
（ちなみに、それぞれの法定耐用年数ですが、木造は２２年、鉄筋コンクリートは４７年となります）
今回のマンションは築３５年ということなので、
【法定対応年数３４年－築３５年＝マイナス１年】
ということは銀行が融資する期間が残っていないということになります
（法定対応年数以内しか基本的に融資されません）
つまり銀行融資が下りない物件ということです！
では、それでも購入したければどうすればいいか？
当然、自己資金で５０００万円を用意しないといけません
実質はその他の経費を入れれば５５００万ほど必要です
こんなに現金を持っている人がほとんどいないので売れ残っているんでしょうね
というより、本当に資金を持っている人はこのような物件を買いません
もっと投資効率のいい物件を探すはずです
ちなみに、大川は鉄筋コンクリートの建物しか購入しないことにしています
それはなぜか？
木造や鉄骨より当然建築費がかかっており、丈夫で綺麗だからです
その為、その後の修繕費なども割安に抑えることができます
ですが、もっと重要なのは法定耐用年数が４７年と非常に長いのです
ということは銀行融資が一番つきやすいと考えられます
購入するときに融資が下りやすいだけでなく、
売却するとき、次に購入する人にも融資がつきやすいのです
逆に木造や鉄骨は購入できても、次に売却することができずに修繕費ばかりが
かかってしまい、長期的にみるとキャッシュフローを圧迫するかもしれません
ちなみに、僕が購入したマンションは全て鉄筋コンクリート（RC）で
４７年の法定耐用年数があります。
江坂のマンションは築１９年、魚崎のマンションは築１５年の物件です
融資実行年数がそれぞれ２５年以上ありますので充分安定経営できるキャッシュフローが生まれます
最後にまとめてみたいと思います！
物件の利回りは銀行融資と大きく関わりがあるんです
融資が付きにくい物件・・・現金で購入しないといけないので高利回りになり易い
融資が付く物件・・・６～９％台の利回りで取引される場合が多い
賢い投資家は銀行融資（レバレッジ）がしっかりつく物件を購入するべきですね★
それでは、また～♪