不動産投資をやってみようと思ってネット検索してみると収益物件は山のように出てきます
利回り１５％以上など魅力的に映る物件から利回り６％で売りにでている物件まで色々あります
前回、大阪セミナーに出ていた方からこんな質問のメールが来ました
『利回り２０％、５１００万の物件がネットに出てるんですけど、どう思いますか？』
僕は即決で『その物件はダメですよっ』とメールを返しました
なぜダメなのか？
そこには物件を購入する時の判断基準があり、照らし合わせてみるとそのポイントに合致していないからなんです
慣れてくると物件概要を数十秒見ると判断できるようになります
不動産投資の一番重要なポイントはこの購入判断基準を完璧に理解することです
この部分を解説するだけでも相当な時間が必要になるので簡単にまとめてみました
これは実際に物件を運営していて、この３つのポイントがいかに重要かしみじみと感じています
まず、一番大事なのは・・・
【１，キャッシュフローがしっかりでる物件】です
つまり利益がでる物件を購入しなさい！ということなんです
えええっ？
と思った方もいると思います
『そんなの当たり前やん！利益が出ないと購入した意味ないじゃん！』
そうなんです！その通り！
ところが、収益不動産を所有している方の中でその当たり前の事ができていない人が
結構な割合で存在します
例えば・・・
サラリーマン投資家が一番陥りやすいのが、都心の高級区分所有マンションです
全額融資で購入でき、家賃で銀行返済し、２０年後には家賃が全て利益になります
税金の還付も受けれるので凄いメリットがあります
都心の一等地であなたもマンションオーナーに♪
なんていうチラシや電話営業を聞かれた方も多いのではないでしょうか？
こんな物件を購入するとその後、悲惨な目にあってしまいます
またこういう物件は日本中に建てられ、それを販売するデベロッパーは知識のない投資家（特にサラリーマン）を食い物にしているのです
『不動産投資はやめといた方がいい！お金がかかる割に儲からないし、空室のリスクもあるし・・・』
不動産投資で痛い目にあった方はこんな話を周りに言いふらします
そりゃ、実際にやってる人からやめといた方がいいと言われれば、テンションかなり下がりますよね
こういった物件を購入した場合の収支を予想してみましょう
まず家賃が毎月１０万円ほど入ってきます・・・【売上】
銀行返済が６万円引き落としされ、
管理費、修繕積立、税金などで３万円・・・【経費】
手元に毎月キャッシュフローが１万円しかのこらない！！・・・【利益】
不動産経営で赤字申告すればサラリーマンで払った税金の還付を受けることができます
この部分も利益としてみることができるかもしれませんが、
税金還付を受けるためにわざわざこんな借金をするなんて、本末転倒です
また、２０年後には返済が終わり年金のような家賃収入で老後は安心！
なんて思ってたら大きな間違いです
この毎月１万円と税金還付と老後の幻想を実現するために数千万も借金するのはリスクが高過ぎるでしょう！
何が言いたいのかというと、
【利益】が上がらない不動産は絶対に買ってはいけない！ということです！！
こんな利益が上がらない物件を所有して不動産オーナーだと考えている方も沢山います
大川が考えるホントの投資家、不動産オーナーは
物件を購入した瞬間から、しっかりした利益がでる不動産をいくつも所有している人です
利益は賃貸経営における全ての問題を解決してくれるのです！（空室、金利上昇、税金、修繕費その他）
【利益が上がる物件】を見極めることができれば不動産経営は本当に楽だし、面白いように儲かります！
株で言うなら絶対に値上がりする銘柄がわかるようなものです
後出しジャンケンなら絶対に勝ちます
未来がみえるタイムマシンと同じです
んん？なんかよくわからない表現になってきた・・・
とにかく、一般のビジネスは先が見えないから不安なのですが、
不動産経営は【利益が上がる物件】ならハッキリとした未来、見通しがつくのです
次回は大川が所有する不動産の収支を公開してみたいと思います！
それでは、また～♪
利回り１５％以上など魅力的に映る物件から利回り６％で売りにでている物件まで色々あります
前回、大阪セミナーに出ていた方からこんな質問のメールが来ました
『利回り２０％、５１００万の物件がネットに出てるんですけど、どう思いますか？』
僕は即決で『その物件はダメですよっ』とメールを返しました
なぜダメなのか？
そこには物件を購入する時の判断基準があり、照らし合わせてみるとそのポイントに合致していないからなんです
慣れてくると物件概要を数十秒見ると判断できるようになります
不動産投資の一番重要なポイントはこの購入判断基準を完璧に理解することです
この部分を解説するだけでも相当な時間が必要になるので簡単にまとめてみました
これは実際に物件を運営していて、この３つのポイントがいかに重要かしみじみと感じています
まず、一番大事なのは・・・
【１，キャッシュフローがしっかりでる物件】です
つまり利益がでる物件を購入しなさい！ということなんです
えええっ？
と思った方もいると思います
『そんなの当たり前やん！利益が出ないと購入した意味ないじゃん！』
そうなんです！その通り！
ところが、収益不動産を所有している方の中でその当たり前の事ができていない人が
結構な割合で存在します
例えば・・・
サラリーマン投資家が一番陥りやすいのが、都心の高級区分所有マンションです
全額融資で購入でき、家賃で銀行返済し、２０年後には家賃が全て利益になります
税金の還付も受けれるので凄いメリットがあります
都心の一等地であなたもマンションオーナーに♪
なんていうチラシや電話営業を聞かれた方も多いのではないでしょうか？
こんな物件を購入するとその後、悲惨な目にあってしまいます
またこういう物件は日本中に建てられ、それを販売するデベロッパーは知識のない投資家（特にサラリーマン）を食い物にしているのです
『不動産投資はやめといた方がいい！お金がかかる割に儲からないし、空室のリスクもあるし・・・』
不動産投資で痛い目にあった方はこんな話を周りに言いふらします
そりゃ、実際にやってる人からやめといた方がいいと言われれば、テンションかなり下がりますよね
こういった物件を購入した場合の収支を予想してみましょう
まず家賃が毎月１０万円ほど入ってきます・・・【売上】
銀行返済が６万円引き落としされ、
管理費、修繕積立、税金などで３万円・・・【経費】
手元に毎月キャッシュフローが１万円しかのこらない！！・・・【利益】
不動産経営で赤字申告すればサラリーマンで払った税金の還付を受けることができます
この部分も利益としてみることができるかもしれませんが、
税金還付を受けるためにわざわざこんな借金をするなんて、本末転倒です
また、２０年後には返済が終わり年金のような家賃収入で老後は安心！
なんて思ってたら大きな間違いです
この毎月１万円と税金還付と老後の幻想を実現するために数千万も借金するのはリスクが高過ぎるでしょう！
何が言いたいのかというと、
【利益】が上がらない不動産は絶対に買ってはいけない！ということです！！
こんな利益が上がらない物件を所有して不動産オーナーだと考えている方も沢山います
大川が考えるホントの投資家、不動産オーナーは
物件を購入した瞬間から、しっかりした利益がでる不動産をいくつも所有している人です
利益は賃貸経営における全ての問題を解決してくれるのです！（空室、金利上昇、税金、修繕費その他）
【利益が上がる物件】を見極めることができれば不動産経営は本当に楽だし、面白いように儲かります！
株で言うなら絶対に値上がりする銘柄がわかるようなものです
後出しジャンケンなら絶対に勝ちます
未来がみえるタイムマシンと同じです
んん？なんかよくわからない表現になってきた・・・
とにかく、一般のビジネスは先が見えないから不安なのですが、
不動産経営は【利益が上がる物件】ならハッキリとした未来、見通しがつくのです
次回は大川が所有する不動産の収支を公開してみたいと思います！
それでは、また～♪