我が家は借地の上に建っています。
30年前に木造二階建てから鉄骨三階建てにしました。
その際の借地期間30年が本年7月に満了となり、本日更新してまいりました。
旧法と新法による契約期間の違いで
現在の建物を新築した時の契約期間は、鉄骨3階建ての堅固建物でしたので30年でした。
最初の契約(30年)が終了し、契約を更新する場合の更新期間は、1度目と2度目以降で期間が異なります。
1度目は20年以上、2度目以降は10年以上です。
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借地権とは
簡単にいうと、建物の所有などを目的として、土地を賃借する権利のことです。
通常、土地の賃貸には期限が決まっています。
契約した期限の後もその土地を借りたい場合には、契約の更新をする必要がありますが、その時に問題になるのが更新料です。
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更新料とは
期間満了となった契約を引き続き更新するために、借主が貸主に支払う金銭のことです。
法律で借主の立場が保護されているとはいえ、実際には賃貸人と賃借人は対等ではないこともあります。
そこで、貸主との関係悪化を恐れたり、貸主が契約の更新について異議を唱えたりしない代わりに、借主が更新料を支払うケースが多いです。
では、法律で更新料はどう定められているかというと、実は、借地法や借地借家法では、更新料の支払いを義務付けていません。
更新料は必ず払わなければならないというものではないのです。
更新料を支払わないといけない3つのケース
更新料は必ず払わなければならないというものではありません。
ただし、過去の裁判所の判例などを見ると、概ね更新料を支払う必要があるケースもあります。それは、主に次の3つの場合です。
①契約書に更新料の支払いが明記されているケース
貸主、借主両者の署名と押印のある契約書に更新料の支払いが明記されている場合は、更新料を支払うことに合意したということです。
そのため、このケースでは更新料を支払う必要があります。
トラブルを防ぐためにも、契約する際には、契約書をきちんと確認しておく必要があります。
②両者に支払いの合意があるケース
契約書に更新料の支払いの明記がない場合でも、合意更新などで両者に支払いの合意がある場合は、更新料を支払います。
③過去に更新料の支払いがあるケース
借主が過去の更新時に更新料を支払っている場合は、通常、次の更新でも更新料の支払いがあると考えられます。
これら3つ以外にも、更新料を支払わなければならない場合があるので、契約時には貸主・借主間でしっかり確認をしておく必要があるでしょう。
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