住宅性能保証制度

<住宅性能保証制度について＞

H１２年４月１日から「住宅品確法」が施行され
新築住宅の「構造」・「雨水の浸入に係わる部分」については
売主は１０年間の瑕疵担保責任を負うことになり
市場に登場してきた制度が第３者による「住宅性能保証制度」である。

検査のタイプは大きく分けて２つ

①売主の１０年間の瑕疵担保を保証する検査

②住宅の各性能を等級表示する「住宅性能保証表示制度」

上記①については
私の取り扱っている都内の建売住宅では約６０％～７０％は行っています。
　　②についてはまだまだで１０％未満でしょうかね。

H12年の品確法ができる前は
高額な住宅売買に売主の瑕疵担保責任はなんと！２年しかなかったのです。
私もこの現状には当時かなり驚きました！

電化製品を買ったって２年ぐらいは保証が付いている世の中
それなのに・・・その何百倍も高い住宅が２年？？？？？∑ヾ(￣0￣;ﾉ

と疑問・驚きを感じました。

確かにこの時期の建売の中ではひどいものもありました・・
極端な話・・「２年間何も無ければOK」な感覚で仕事をしている工務店（売主）も
いました。（口では言いませんが・・）

この品確法ができ
この当時
建売業界は皆大変そうでした。
いままでと同じ様な仕事をしていたら
「損害賠償請求」・「買戻し請求」されてしまう可能性が出できたからです。

それからというものだいぶ工事もしっかりしてきました。
それまでは、当たり前のこともできていなかったのです。

それを考えると今は
だいぶ安心して建売が買える世の中にはなって来ましたが
まだまだ改善の余地があるでしょうね。

私は住宅購入もしくは住宅建設をお考えの方には

なるべく①の第三者保証検査を
受けて頂くことをお願いしております。
確かにお金が１５万～２０万円ぐらいかかりますが
それ以上のメリットはあると思います。

●安心して家に住めること

●売る場合に自信を持って販売できること。

この効果は後々何倍にもなって返ってくると思うのです。

但し、この検査を受けたから１００％安心ということは
有りませんが・・・・・（一部検査の甘い機関もあるらしい・・！？）

ちなみに上記①の検査の内容は（各保証機関により格差あり）

①地盤調査
　　↓
②基礎検査（配筋等）
　　↓
③棟上時検査（金物等）
　　↓
④仕上げ張り直前検査（断熱材等）
　　↓
⑤竣工検査

こんな感じです。
この工程で検査をし合格した後工事着手する要領になっております。
保証機関によっては検査時の写真を保証書と一緒に引渡し時に
もらえるところもあります。

住宅購入をお考えの方はぜひ検討を・・

７月の住宅ローン金利

7月度の住宅ローン金利（大手都市銀行）

　　　　　　６月　　　→　　　　７月

変動型：　２．３７５％→変らず
１年固定：２．０５０％→変らず
２年固定：２．４％→２．４５％
３年固定：２．７％→変らず
５年固定：３．３％→３．２５％～３．３５％
７年固定：３．５５％～３．８５％→３．５５％
１０年固定：３．８％～３．９５％→３．７５％～３．９％

超長期固定金利（キャンペーン商品）
２０年固定：３．０８％～３．１５％→２．８５％～３．１２％
２５年固定：３．１６％～３．３％→３．１５％～３．２５％
３０年固定：３．１６％～３．４％→３．２４％～３．３５％
３５年固定：３．１６％　　　　　→３．２４％

今月の特色としては
大手都市銀行各行が長期型固定金利商品のラインナップが充実してきました。
金利上昇の不安から長期固定金利の安めの銀行にシフトし始めたからでしょう。

金利の動き的には
ここ２ヶ月は横ばいもしくは下がり傾向になってきましたが
日銀のゼロ金利解除の時期によってまた上昇局面に入っていくでしょう。

最近の住宅ローンの組み方の特徴としては、
変動もしくは短期固定と長期型固定とのＭＩＸが主流になってきました。

住生活基本法

６月８日に「住生活基本法」が公布・施行された。

これは
２００５年度から人口の自然減少となること。
少子高齢化時代への本格化。
耐震偽装問題による住宅の不安。

などの

時代背景のなか

いままでの

日本の住宅政策の柱であった「量」
　から
「質」への充実へ

政策の方向転換するものである。

内容としては・・・・

国や自治体に対し
１０年先の耐震化率やバリアフリー化率などの達成目標を
盛り込んだ住生活基本計画の作成を求めている。
国は今秋までに計画を作成し
各都道府県も国の計画を基に
地域特性に応じた計画を作る。

　同法は、
耐震強度偽装事件などを受け
民間の住宅関連事業者に対し、
設計、建設、販売などの各段階で、
安全性や品質を確保する責務があると明記。

　国や自治体には、
質の高い住宅の流通を円滑に
するための市場環境の
整備などを求めている。

今後の住宅業界の健全化としては
喜ばしいことです。

時代の流れとともに
住宅に対する考え方も

変化してきている

のでしょう。

今までのように
造り→売る
造り→売る
だけではなく
いかに安心・満足できる
住空間や構造やライフスタイルを
提案していかなければいけません。

私達も
不動産仲介コンサルティング業として
日本の豊かな住生活の実現を
手助けできるように
より具体的に
考えていかなければなりません。

住宅ローン見直し

今日は

お昼休みに三井住友銀行に
自分の住宅ローンの相談に行ってきました。

今回の見直しは
うち入れ返済をせずに
期間を短縮する方法を考えました。

私が組んだローンは

※元金均等返済
　　　↓　　　　　なので

※元金均等とは
元金部分の返済を一定にする返済方法です。
利息は元金残高により計算されます。
「利息部分」の返済は毎回減少していくので、
毎回の返済額は徐々に少なくなっていきます。
元利均等返済と比べて、当初の返済負担はきついですが、
着実にローン残高が減っていきます。

なので

当初の支払いから
徐々に安くなってきたので・・・

通常は

うち入れ返済をして
期間を短縮する方法をとる（繰上げ返済方式）
のですが

うち入れ返済しなくても

期間短縮でき
全体の金利負担を

低減できるそうなので

勉強の為もあって相談に行ってきました。

約１０年短縮することによって
なんと
金利負担が３００万程度減りそうです。

要検討ですね。

手続きは以外に簡単そうでしたよ。

桜新町の家

今日は、お客さまと物件見学にいきました。

そのなかでの

お奨め物件を紹介します。

＜物件情報＞

築浅売中古住宅

交通：東急田園都市線「桜新町」駅8分

住所：東京都世田谷区新町2丁目

価格：13800万円

土地：１３５．３８㎡

建物：２０３．７㎡

権利：所有権

構造：鉄筋コンクリート造陸屋根3階建

築年数：平成16年6月

道路：南４．８ｍ公道面

施工は大成建設です。

南間口広く日当たり良好。

エレベーター付き

大型のルーフバルコニーでバーべキューもOK！

難点は

国道246号線が近いことですかね。

しかし

家の中に入ると音はきになりません。

最近は

なかなか

いい物件が無い中

いい物件ではないでしょうか？

この物件土地だけでも1坪あたり270万するでしょうから

土地代で1億以上

建物を新築した価格はたぶん7000万以上でしょうから

新築時の資産価値としたら2億ぐらいでしょうかね。

表札

今日は

先々月

中古住宅売買の

引渡ししたお客さま宅へ訪問。

前オーナーが

引越しの際

表札をはずしたが

建物の外壁が一部はがれてしまっているので・・

との苦情があった。

売主さんに補修をお願いしたが

頑として「うちは知りません。そちらでお願いします。」と

こちらの意見を聞いてくれない・・・・

話が以前平行線なので

私がお客様の家の外壁のパテ埋めに・・・(^o^;)

やはり引渡しの前に

表札の件もチェックしておくべきでした・・・失敗です。

反省・・・反省・・・・・

不動産利回り

MP（モーゲージブローカー）の研修会のなかでの話しで

不動産の利回りについての

話があったので紹介します。

不動産の正常な利回りは

理論的には

※リスクフリー金利+不動産リスク+スキームコスト＝正常な不動産利回り

らしい。

※リスクフリー金利とは
リスクが少ない金融商品の利回り→例えば新発10年国債利回り→１．５％
　
とすると

１．５％～２％+１．５％～２％+０．５％＝約４％

今現時点では最低で４％ぐらいということかな？

いま都心の事業用不動産の利回りが４．５％～６％ぐらいなので

まだまだ価格の上昇余地は有りそうでうね。

それと

ここ最近の

不動産証券化市場はさらに
今後
拡大するでしょうとの話もありました。

今現在の

証券化市場規模は約4兆～5兆円
五年後には
１０兆円の規模に膨らむ可能性が十分ありそうとのこと

その理由としては

年金資金や外国人投資家などの

資金の流れもありますが

現在のオフィス商業系の証券化だけではなく

今後リゾートやホテルなどの多岐にわたる投資市場が
開発されてくるでしょうとの事でした・・・

ま～私としては

仕事柄

仲介業ですから
あまりのも不動産価格があがりすぎることは
うれしくありませんが・・・・・・。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡

今後の動向については要注意ですね。

住宅ローンアドバイザー

昨日は

定休日でしたが・・
「住宅ローンアドバイザー」の講習会でした。

最近この「住宅ローンアドバイザー」と資格ができ

不動産業界のなかではひそかな話題となっています。

この資格は2日の講習があり
終了後テストを受け
合格すると資格がもらえるらしい。

今回はうちの会社でも
約6名ほど受けました。

ビデオ講習でした。
1日中缶詰状態です。
FPの資格を持っている人間としては
かなり退屈な講習でした・・・・が・・・

でも少しづづでもこの様な資格ができ←内容はありますが
不動産業界が健全化されていけば
良いと思います。

あともう1日（来月）あるので
がんばりま～す！

欠陥住宅

都内のある大手建売業者の新築住宅で

欠陥がみっかった
2階建ての住宅において

681棟で必要軸組長さ（筋交い）不足が判明した。
既に、

この会社では問題が発生した家にたいして
構造の補強工事等を行っているらしいが

構造計算書偽装問題に続き
消費者にとって
不安なことが多い。

この会社は価格的には
他社に比べ特別安い。
時には
周辺の中古住宅よりも安い場合がある。←本当の話

安いものは悪い。わけではないが
やはり価格はそれなりなのでしょう。

消費者側も
「安いから購入する」ということではなく
「安い場合はむしろ疑う」目線も必要な時代でしょう。

安い物件にはそれなりに理由があるものです。

観戦！！

いよいよ

日本戦　第２戦

全てが決まる日です。

今日は

会社のスタッフも今日は早めに帰社しました。

自分もこれから

観戦グッズを購入して←お酒とおつまみ（笑）

自宅で応援したいと思います。

がんばれ日本！！！