法務局でわかること-謄本編

投資用不動産を検討し始めると、

詳しい資料をもうらう際に、最初に送られてくるものが

いくつかあります。

登記簿謄本、公図、（地籍測量図）、建物図面、レントロール等

最初の資料なんてこんなものかと思います。

レントロール以外は、法務局に備え付けの資料となります。

所有者以外が法務局に行っても、

誰でも手にすることができる資料です。

今ではオンラインでも内容を見ることができます。

登記簿については以前にも書きましたが、

不動産屋が調査してくと、謄本を見ただけで怪しい物件というのが

わかるようになります。

これは数をこなさないと説明は難しいのですが、

謄本の内容が綺麗であれば、

まず権利関係の問題はないかと思います。

謄本が綺麗というのは、所有者の変遷の経緯が

スッキリしているものとでも言いましょうか、

ずっと地主さんが相続を続けてきて、売却され、転売され・・・

というすぐに風に納得ができる流れのときです。

複数の人が持ち分で所有していることには問題ありませんが、

一部のみ購入という場合は、全員の持ち分を

全部足して、ちゃんと１になっているかを確認する必要があります。

また、抵当権の設定がある場合もありますが、

借入を起こした年月から残債をだいたい計算することも可能ですし、

売買金額の範囲で返済できそうな額であれば、

全く問題はないかと思います。

よく、共同担保目録という記載がありますが、

この場合は複数の物件を一緒に担保に入れているということなので、

抵当権がちゃんとはずれるかを不動産屋に確認してもらいましょう。

ごくごくたまに、抵当権がはずせなくて、

契約がダメになる場合もあります。

謄本を見ることは、不動産を知るためには、基本中の基本です。

プロであった私たちも、必ず謄本から資料を見始めます。

そのくらい大切なものですので、

みなさんもなんとなく見るだけではもったいないですよ！

敷金の扱いについて

最近はゼロゼロ物件なんてものも増えていますが、

礼金はなくとも敷金は預かるという大家さんは多いと思います。

何のための預かりかは、考え方はそれぞれだと思いますが、

基本的にはクリーニング費用等に充てるためと

逃げられた時の保全という意味もあるでしょう。

敷金は、オーナーが預かるところもあれば、

管理会社が預かるというところもあります。

結果的に預かり金でしかないので、

敷金によってオーナーが儲かることは一切ありません。

退去時には預かった敷金が全額もっていかれ、

その中からクリーニング等を行い、

余ったら賃借人に返却します。

以前に比べて、敷金から使えるお金は少なくなっていますので、

どうしても賃借人に負担してもらうたい項目があれば、

（例えば、畳の貼り替えなど）

契約書にあらかじめ謳う必要があります。

敷金をオーナーが預かる唯一のメリットがあるとすれば、

支払いは１日でも遅く、収入は１日でも早く、の原則のとおり、

運用できるお金を手にできるというところですね。

そして、よほどのことがない限り、

一度に賃借人が出ていくということもないと思いますので、

手元にキープしておく必要もないと思います。

まぁ、返せなくなるのは困りものですが・・・

オーナーの責任

不動産を購入し、めでたく大家さんになることができたら、

あとは物件が勝手に稼いでくれるのを待つのみなのですが、

物件を貸しているということは、オーナーにも責任があります。

賃借人には、安全に住める環境を提供しなくてはなりません。

最低限、オーナー向けの火災保険に加入することは必須ですね。

さらに、万が一に備えて、施設賠償責任保険というのを

追加しましょう。

簡単に言うと、物件が第三者に与えた損害もカバーできるものです。

地震保険は、金銭的なメリットをよく計算して、加入するか、

しないかを判断すればいいのではないかと思います。

オーナーの対応は火災保険だけでいいわけではありません。

先日も少し書きましたが、旧耐震等の建物で、

地震で建物が崩壊し、住んでいる人が犠牲になったら、

所有者にも責任があります。

ただし、世間の5割を超えるような被害が出れば、

また違ってきますが、周りは全く倒壊していないのに、

自分の物件だけ崩壊、となるとオーナーの責任が問われます。

なので、安いだけで旧耐震を選んではいけないという結論になります。

また、もう何年も前から住宅用火災警報器を寝室等につけることが

義務付けられています。

賃貸も例外ではありません。

しかも、たいていの場合はオーナー負担で設置する必要があります。

物件購入時には、現在の設置状況を必ず確認し、

まだ設置されていない部屋があれば、

すぐに対応した方がいいと個人的には思います。

ホームセンターで1つ2,000円くらいで買えると思います。

賃借人がいても、壁につけてとお願いして渡すのもいいでしょうし、

空室はもちろん、設置します。

寝室以外に台所や階段等に設置が必要な都道府県もあるので、

念のために注意をしましょう。

ワンルームなら1つで十分でしょう。

警報機には罰則はありませんが、万が一家事が起こり、

警報機の付いていない部屋の賃借人が亡くなったら、

過失ではありますが、オーナーの責任が問われます。

建物の外に燃えやすいもの等が放置されていて、

その結果の火災等もできる限りはなくしたいですね。

挙げればキリがありませんが、

最低限、法律で定められていることは、

やっておいて損はないでしょう。

それが最終的には自分の身を守ることになります。

地番と住居表示（住所）は何が違うの？

不動産のマイソク等を見ていると、

必ず「地番」や「住居表示」という言葉が出てきます。

違いは一体何なのか？？

地番とは、区切られた土地のひとつひとつに付けられた番号で、

二つと同じものは存在せず、

その番号で所有者の情報等を管理しています。

地番の特徴として、土地は後からふたつに分けたり、

二つ以上をくっつけたり、という作業ができます。

特に増やす場合は、新しい枝番が必要になります。

例えば、●●一丁目100-1という地番があり、

すでにその区画には100-10まで番号が振られていたとします。

1-1の土地を二つに分けようとすると、新しく番号がもうひとつ

必要になります。

そのときに使えるのは100-11という番号になります。

なので、100-1の隣に100-11ができるというわけです。

こんな風に分筆、合筆が繰り返された結果、

見た目の地番はぐちゃぐちゃということが多々あります。

そこで、特に都市部を中心に住居表示制度

というものがあります。

良く見るスッキリした住所がこれですね。

郵便物を送る時に書くものです。

住居表示は、区画の中のあるスタート地点から、

入口の場所によって、1～数字を割り振られていくものです。

（1番の場所は皇居の方角や、役所の方角など、

いろんな説がありますが、特に決まりはないと思います。）

なので、大きな家を壊して、後から2軒を建てたとしても、

その二つは隣り合う住所か、

もしくは同じ住所ということになります。

また、これは公道を基準に決められるため、

私道を入った奥にある家の住所がみんな同じ、

ということもよく起こります。

住居表示のカラクリは、意外と知られていないと思いますので、

ちょっと面白いですよね。

住居表示制度を実施していない場所では、

地番がそのまま住所になります。

マイソクってなに？？

不動産業者の中に、「マイソク」という言葉を知らない人は、

いないと思います。

そのくらい、不動産業界では当たり前の言葉なのですが、

一般の方には恐らくなじみがないと思います。

これだけインターネットの世の中になっても、

やはり紙媒体での情報は、不動産業界からなくなりません。

ご年配の方も多いからでしょうけど・・・

その物件の情報が書いてある広告のことを

「マイソク」と言います。

由来は、噂によると「毎日速報」として、

アットホームだかどこかの業者が不動産屋に流してしてことが

始まりだと聞いたことがあります。

マイソクは、インターネットに物件を紹介する元になっている

と言っても過言ではありません。

物件について問い合わせると、資料の一番最初に

マイソクがもらえるといった性質のものです。

何が書いてあるのかというと、

物件の所在や価格、都市計画やガスや水道の整備状況、

権利の種類（所有権や借地権）、土地や建物の面積、

物件に関する告知事項等です。

もちろん、隅から隅まで読むことを忘れてはいけません。

が、

全てを信じないで下さい！！

前にあるひな形を使いまわしている人も多いのか、

よくわかっていない人が作成しているのか、

間違いが本当に多いですし、

場合によっては、早く情報をあげたいばかりに、

あまり調査をせずに広告を出してしまっているケースもあります。

そもそも、この広告を最初に出すのは、

売主さんから売却を頼まれた業者（元付け）なのですが、

契約の携帯にもよりますが、基本的にはすぐにレインズという

不動産業者のネットワークに登録をしなければならない

決まりがあります。

そこで広く情報を公示して、集客に努めるといった意味合い

ですね。

そしてそこから他の不動産屋（客付け）は、買主を探すことになります。

なので、大元の情報次第で、入ってくる情報は正しくも、

間違ってもいるということですね。

結論として、マイソクは間違っているものだと覚えておきましょう！

契約の時の重要事項説明で初めて、

マイソクと違うことが明らかになることもあります。

そうならないためには、間違いを早く発見してもらえる、

信用できる業者を探すことだったり、

自分で知識をつけていくことが大切ですね。