やはり行きに危惧していた坂道はかなり急だったのと、その後も緩やかな上り坂のため、帰りは行きの+5分で20分程度かかりました。
担「以前住んでいたご主人は、毎朝ここを出勤していたので慣れれば大丈夫だとおもいますよ」
という風に言われましたが、毎日この坂を登るのは 大変だったと思います。
帰ってからあまりにも我々に知識がなかったので色々調べてみました。
今回は一番重要視しているといってもいい『中古住宅の価格が適正か』ということです。
まずは路線価を元にして土地の値段を割り出してみました。
路線価は実際の取引価格よりも低いことが多いので、路線価に 1.25倍 することで1平方メートルあたりの価格がある程度わかります。
今回の土地は旗竿地だったので、整形地よりも 価格は低いと考えられます。
あくまでも目安になってしまいますが 、旗竿地は整形地の0.6から 0.8倍くらいの評価額ではないかという話なので 、参考値として0.8倍で換算します。
後は 建物自体の価格ですが、これは担当者さんに確認したところ、
1回目の内覧では2000万
2回目に訪問した際に同じ質問をすると、なぜか3000万
ということになっていました。。
なぜ1000万の差が出たのかということを、我々なりに考察した結果、
仲介料や水道引き込み代 や設計費などを乗せした価格が3000万
建物自体が2000万
なのではないか？？という風に我々では推測しています。
次にどのくらい支払いが終わっているかを、
35年ローンでの月支払い額×築年数×12ヶ月
という計算で割り出します。
月支払い額の目安は、athomeさんやsuumoさんの住宅ローンシミュレーションで目安がわかります。
金利や新築時の買値などいろいろ想定になってしまうので、本当に参考程度ですが。。
そうするとどう考えてもお得とは言えない結果 、むしろ売値+1000万ほど割高な価格がはじき出されました。。
この結果を伏せて担当者さんに割引のことを再度確認すると、
「残債の詳しい値段はわからないが、150万以上の値引きは難しいのではないか」
とのこと。
しかしこの数ヶ月後、聞いてもいないのに
『やっぱり600万ほど値引きできそうと売り主様が。。』
という連絡が来ることになります。
おそらく我々かなり前向きな検討をしていたので、
『ギリギリまで値引いてでも売ってしまいたかった のではないか』
と考察されます。
あとはあくまでも私たちの妄想でしかないのですが、売り主ご夫婦は御離婚での売却ということで、少なからず様々のお金がかかったことが考えられます。
さらに住宅ローンはご主人のみで組んでおり、支払いもご主人がされているそう。
しかも設計士の入ったこだわり注文住宅、かなり設計費もかかったこととおもいます。
さらには地方へ転職されて実家に帰っていると。
さらにさらに二人のお子様は奥さん側に親権があるので、ご主人は少なくとも安く売ることは 不可能、むしろ
なるべく利益や離婚費用を上乗せしたい
と考えるのが自然かと。。
それが物件価格に上乗せされ、非常に高い売値になっていたのではないかと想像されます。
しかし600万弱値引きができるとわかった時には、既にこの中古物件に我々興味がなくなっていたので、丁重にお断りしました。
※あくまで離婚のお金事情は詳しくないので想定の範疇です！
つづく