現在の蒲郡賃貸市況

こんにちは、ｓｋｙｎです。

最近奥様がインフルエンザにかかり、うつるんではないかと思ってましたが

何とか乗り切りました。

奥様も無事、シャバに戻り仕事を再開してます（笑）

よかった、良かった！

でもまだまだ気を付けないといけないですね。

今回は、「現在の蒲郡賃貸市況」です。

最近の賃貸市況というと、

この間オーナーズエージェントの藤澤社長が、

「1万人の入居者に対して1万2000戸を供給して、

2000戸の空室が生じているのが実態です」

と言っていました。

それだけ今は供給過多なんですよね。

しかし分かっていてもそれだけは止められない。

だからこそ現在の賃貸市場を理解し、今の流れに

乗っていかなくてはなりません。

とは言いつつも、

蒲郡市では現在空室率が24％とネット情報では出てます。

ちなみにお隣の豊橋市、岡崎市では11％～14％ぐらいを行き来していて、

逆に豊川市は蒲郡市とあまり変わらない20％ぐらいの位置にいます。

「こんな数字でいったいどうすれば・・・」と思ってしまうのが本音のところでもあります。

豊橋や岡崎は市の人口が30万人以上、

それに比べ蒲郡市は人口が8万人、

やはり人は都市部へと移っていき、

地方は若い者が残らずお年寄だけになってしまうのでしょうか。

Ｈ18年～Ｈ22年の5年間の間に空室率が15％以上低下、

少子高齢化やリーマンショックなど低下した理由は様々だが、

単身者向けの賃貸に関してはある程度予測できたはずなのだ。

蒲郡市は大学が一つありますが、数年前からすでに定員割れで

大学生のお部屋探しもかなり減少しています。

こういった動向は少なからず経済状況、少子の問題で

すでに単身者向けの賃貸は厳しいというのが予測できたはず、

と自分は感じます。

それではこれから蒲郡で賃貸を経営していく上で必要なことを述べていきます。

まず上記のことは特殊な地方の問題で、母体の大きい都市部（東京、名古屋、大阪など）

などは人が集るところであり、勝負できる場所であるというのが非常に大きいと

自分は思っています。

差別化を図り、勝負をする。

都市部では当たり前の話です。

なぜかというと借りてくれるユーザーが多くいるから、

ここ地方で、もし差別化ばかりをして勝負を図っても

借りてくれるユーザーが少なすぎるため、ほとんど意味のない

物件となります。折角、お金をかけたのに何の意味もなくなります。

都市部と同じ要素で勝負してはダメということです。

では何をすればいいのかというと、

まずは基本的なことをすることをオススメします。

1.地域市場調査

2.家賃、条件などの基準設定

3.地域別人気ランキングを抑える

この上記3つを最低やっておけばまずこけることはありません。

しかしながらこの3つを実際にするというのは非常に難しい。

新築で建築する場合、家賃、条件などはほとんど基準での設定が出来ず

利回りが悪くなる可能性があるため、かなり安価な建築費用でなければ

現実としては無理となります。可能性があるものとしたら戸建賃貸ぐらいでしょうか。

ということはまずこの蒲郡で何が必要というなら「賃貸を建てない」ことでしょう。

建てなければ既存の物件にもまだ価値が出てきます。

しかし建てないというのは無理でしょう。少なからず色んなオーナー様は

大手管理会社によって建ててしまっていますから。ブログを書いている

この現在も・・・。

蒲郡市のオーナーの皆様、気付いて下さい。

「大きな借金をしてまでして小遣い稼ぎできる」なんてあるわけがありません。

全てにあてはまるわけではありません。

本気で賃貸経営をしたいと思ってしているかどうか。

本質はそこにあります。

蒲郡市の賃貸が少しずつ良くない方向へ向かっています。

先日も蒲郡の物件を数多く管理されている管理業者が危ないと

そこで管理をお願いしているオーナー様からＴＥＬがありました。

「3ヶ月ほど家賃を送金してもらっていないとこもある」

「電話も全然出ないからもう危ないよ」

などなど。

分かりますか？

この状況で何がわかるかというと空室が多いため

ほとんどが借上げなので家賃をオーナー様へ

送金出来なくなっているということです。

そこで建ててしまったオーナーの方には申し訳ありませんが、

見極めなかった皆様の責任でもあります。

営業の言う事を鵜呑みにしてしまい建ててしまった方、

相続税対策になるということで建ててしまった方、

色んな理由があると思います。

でもこの蒲郡で本当に賃貸経営をしている方は

ほとんど建てていません。

それだけ地主系大家さんが多いということです。

今からでは遅すぎますが、この先蒲郡で賃貸を検討してる方が

いましたらその思いをまずは考え直して頂くことを推奨します。

先祖代々承継してきた大事な土地。

大事な土地だということは分かります。

だからこそ考え直してください。

賃貸を建てることが全てではありません。

土地を売ることで、後世に借金を残さないのも

方法の一つです。

方法は一つではないということを念頭にお考え頂ければと思います。

話が逸れましたすいせまん。

現在蒲郡で賃貸経営をされている方にやって頂きたいことは

基本的な家賃条件設定をしっかりと見直すことにあります。

新築から20年家賃がそのままで空室が半分なんて物件ではないですか？

しかし安易に家賃を変動してはいけません。実際の収入と支出のバランスを

考えなくてはいけないからです。

ローンが無いからといって安易に下げることもよくありません。

しっかりと周囲の物件がどのような状況であるかを把握してからにしましょう。

オーナー様は店の商品をお客様に売るスーパーやお店と何ら変わりはないのですから。

汚い野菜や果物を店頭において売れますか？

仕入れが200円のものを200円で売ってたら商売になりますか？

そんなことと同じだと思います。

マンション、アパートはオーナー様の商品で、売るわけではありませんが、

「借りてもらう」のではなく「借りて頂く」という姿勢が大切なのではと思います。

オーナー様自身が誇れる物件にしていきましょう。

すいません、少し長すぎました（笑）

それではまた。