今日は建物の登記の種類とか、住民票移すタイミングなどを書いてみます！
いよいよ引き渡しを今月に控え、建物分の住宅ローン契約もついに終わりました。これでもう逃げられません
長ーいお付き合いをしていくローンくん。金利次第で付き合い方考えさせてもらいたいとこやけどな！
今日は登記関連の必要書類を準備しつつ、古い書類整理に勤しんでます。
むかーしに、土地のローンはタイミング問題がややこしいよ、という記事を書いてみました。
でも建物単体でもやっぱりローンや登記はタイミングが難しい！と再認識。
住所変更登記が義務に
ところで、これ知ってます？
2021年の法改正で、不動産の所有者が住所/氏名が変わった場合に変更登記が義務化されます。以前は任意。
この義務が有効になる施行日は2026年4月1日なこでまだ日はありますが
施行より前にあった変更もさかのぼって登記する義務
が生じます。
夢のマイホームを建てたあなたも、一応確認しておくとよさげですよ。
マイホームカテの人でこそ情報キャッチ出来てそうですが、こんなのって認知進むのかなぁ。固定資産税の納付書とかとセットでお知らせ送られてくるか？
今日の後半でも書いてみますが、引き渡し前に新住所の住民票を工務店や行政書士に渡してればたぶん大丈夫。
あ、でも購入後に名字変更があった場合などは対応漏れてるかも。
ちなみに義務違反が発覚した場合、過料という罰金くらうとのこと。5万円以下の過料
そもそも登記ってなんやねん
登記料と称して、謎にお金を取られるイベント…
というわけではなくて（まぁまぁあってるけど）
登記は、土地や建物なんかの不動産を、誰のモノなのか一般公開してる制度です。
なんで公開？というと、土地なんかの所有者が公開されてない場合、詐欺師のお仕事がはかどります。
自分が所有してない土地を「売りますよ〜」と言って、現金だけ受け取り。すぐドロン
その後買った人と本当の所有者でトラブルになる…というのは困るでしょ。ってのが制度のベースですね。
登記されてればその土地、建物の所有者は誰かを買う前に確認できます。
ただ登記の運用は古くてめちゃアナログなので、普通に詐欺が成立することもある
一発成功するとなんせ金額がケタ違いですし。
地面師って呼ばれるらしい。なんか響きはちょっとカッコいい
新築建物に必要な登記
完全に余談でしたが、新居を建てた場合の、建物に関係する登記は基本的には下の3つ。
ちなみに基本土地と建物は別々に登記されます。
- 新しい建物自体を登録（建物表題登記）
- その建物の所有者を登録（所有権保存登記）
- ローン返せなかったら建物を没収する契約を登録（抵当権設定登記）
登記を1から順にやってくんですが、2.の所有者保存登記では、所有者の住所も一緒に登録されてます。
で、最初に書いた義務化は、この住所や氏名が変更されたら、ちゃんと登記上の情報も修正しなさいよってルールですね。
登記されてる住所は旧宅？新居？
で、ややこしいのが！
登記時点で住所を新居に変更しているかどうか問題。
なんでややこしいかと言うと、ルールの中に大人の事情が入り込んだ結果、会社によって対応がまちまちだからです。
原則で言えば、住民票を移すのは居住を初めてから2週間以内なので
登記/ローン実行 → 引き渡し → 引越し → 住民票移す
となるはず。
ただ諸事情で、ローン実行時点では住民票移してる人もけっこういるみたい。
実際、先に住民票移すのがアウトな対応というほどでもないですしね。
事情① ローン銀行が新居に住所移しておいて欲しいため
住宅ローンの名前の通り、家を買う人は格安でお金を借りれます。
でもこれは自分で住む家の購入が前提。
少し前にも問題になってましたが、投資用マンションなんかを住宅ローンで購入して、実は賃貸に回してるやつがあります。
（バレたら一発返金になるとか😱）
銀行側も住居用以外の融資を避けるため、融資実行までに「住民票を新居に移して」と指定されるケースがあるんだとか。
事情② 引越し後の住所変更登記を省略するため
原則の手順通りにいくと、所有権保存登記の時点ではまだ住民票が移されていない＝旧住所での登記登録になります。
その後新居に引越し後、住民票を移動させて、住所変更登記だけ行うことになります。
どうせ大抵の場合は新居にすぐ引っ越すことがわかっているのに二度手間。しかも登記の作業は手間もお金もかかってくる・・。
そうなれば最初から新住所で登録する、というのをお勧めされるケースもあります。
事情③ 登録免許税の減免を受けるため
事情②②に似てますが、自分で住むための家を建てた場合、登記関係の税金を割り引いてくれる制度があります。
ここでも問題になるのは、新しく建てた家が「住むための家かどうか」。
住宅用家屋証明、という書類を役所から発行してもらわないといけません。
発行において一番シンプルなのは、すでに住所が新居に移っている場合。これだと必要書類も少なくてすみます。
でもできない場合は別途追加で、引っ越す予定があることを申立てて証明する、という手続きが発生で手間が増えます。
（先に住所写さないと
ということで、登記と住民票関係でした！
先に住民票移せばスッキリすることが多く、そりゃその対応するケースは増えますよね。
うちの行政書士さんの見積見てみると、住所を後で変更する前提になってて、そこはお勧めに乗っかろうと思ってます。
でも住民票を新居に移動させてしまうと、注意点もあります！
少なくとも住んでいる自治体の郵便物は新居に届くようになるので、最低でもポストは準備しておくと良さそう、とか。
住所は子どもの小学校や補助金なんかにも関係するので、実態と大きく乖離しないのが望ましいんでしょうね。
というか、もうちょい制度面で回避策が準備されてればいいのに・・
えらい人が「こう歩いてね！」と決めて道を作っても、人間一番楽ができるほうを歩くんだよ！
という、人間の本質を示す画像貼り付けて今日はおしまい。
次はまた、建物の提携ローンについてちょっと書いてみます！
