まいどです～
今年もよろしくお願いします。
残価設定型住宅ローンが最近注目されてそうなんで、ブログに書いてみる事にした。
残価設定型住宅ローンて、そもそもなんやねん！
まずは、残価設定型住宅ローンがどんなもんか、自分なりにざっくり説明しよかと思います。
車とかではもう一般的なってのかな？
普通の住宅ローンていうたら、家のお金借りて、それを何十年かにわたって毎月コツコツ返していくもんです。最後には借金がゼロになって、家は完全に自分のもんになる。これが一般的な住宅ローンですね。
せやけど、残価設定型住宅ローンはちょっとちゃうねん。家買うた時に、「〇年後にはこの家、これくらいの価値残ってるやろ」っていう予想の金額（これが「残価」いうやつや）をあらかじめ決めておくんですわ。んで、ローン組む時は、この残価を引いた金額だけを借りる、みたいなイメージやねん。
残価を引いた金額だけということは、借りる金額が少なくなるってことは、月々の返済額も抑えられる可能性が高いっちゅうことですね。
具体的な流れは、だいたい以下にまとめてみました。
-
住宅購入: まずは、夢のマイホームを見つける
-
残価設定: 住宅ローンの契約する時に、「〇年後にこの家がいくらくらいの価値あるか」ってのを、金融機関と一緒に決める。例えば、3,000万円の家買うて、5年後に1,000万円の残価って決める、とかやな。
-
ローン返済: 決めた期間（例えば5年とか10年）は、家の価格から残価を引いた金額（この例やと3,000万－1,000万＝2,000万円）を元金として、その利息とともに返済していくねん。月々の支払いは、普通のローンよりもグッと楽になることが多いで。
-
期間終了後: 契約期間が終わったら、いよいよ選択の時や！ここで大きく３つの道があんねん。
-
残価を一括で支払う: 最初に設定した残価（1,000万円）を、その時に用意して一括で払うて、家を完全に自分のもんする。
-
残価を再ローン組む: 残価をもう一回ローン組んで、ゆっくり返していく。
-
家を売却する: その家に住み続けるんやめて、売ってしまう。売却益が出たら、残価を返済して残った分は手元に残るし、もし残価より安うしか売れへんかったら、差額は自分で払わなあかん時もある。
-
要は、「とりあえず月々の支払いを安くして、将来のこと考えよか」っていうローンやねん。
残価設定型住宅ローンのええとこ（メリット）
ほな、ここからは残価設定型住宅ローンの「ええとこ」、つまりメリットを具体的に・・・
1. 月々の返済額がグッと抑えられる！
これぞ、残価設定型住宅ローンの最大の魅力やな！さっきも言うたけど、借りる元金が残価を引いた分だけになるから、その分、月々の返済額が抑えられる。
例えば、3,000万円の家を35年ローンで借りるのと、残価設定型で5年後に1,000万円の残価を設定して、2,000万円分の元金を5年で返済するのとでは、月々の支払いが全然ちゃうで。
「新婚さんでまだ収入が安定せえへんけど、早いうちにマイホーム持ちたい！」とか、「子どもが小さいうちは教育費もかかるから、住宅ローンの負担はできるだけ軽くしたいわ」って考えてる人には、ほんまに助かる仕組みやと思うで。
2. 将来の選択肢が広がる！
これも大事なポイントやね。契約期間が終わった時に、「一括で払う」「再ローン組む」「家を売る」って３つの選択肢があるって言うたけど、要は将来のライフプランに合わせて柔軟に対応できるってことやね。
-
キャリアチェンジや転勤の可能性: 若い世代やったら、仕事の関係で将来どこに住むか分からんってこともあるやろけど、残価設定型なら、契約期間が終わった時に家を売って、次の場所に引っ越すって選択肢もあるから、身軽に動けることなりますね。
-
家族構成の変化: 子どもが大きくなって独立したら、広い家はいらんようになるかもしれへんし、逆に子どもが増えて今の家が手狭になるかもしれへん。そんな時でも、一度リセットして次のステップを考えられるね。
-
最新の住宅への住み替え: 契約期間が終わる頃には、また新しい技術を使った住宅とか、もっと魅力的な家が出てるかもしれへんけど、残価設定型なら、気軽に住み替えを検討できるチャンスがあるってことなんね。
「いつまでも同じ家に住むかわからへんしなぁ」って思ってる人にとっては、ええ選択肢になるんとちゃうかな。
3. 頭金が少なくてもマイホームが持てる！
月々の返済額が抑えられるってことは、それだけ住宅購入のハードルが下がるってことやね。本来なら頭金をがっつり貯めなあかんとこを、残価設定型なら少ない頭金、場合によっては頭金なしでも家が買える可能性が出てくるゆーことやね。
「頭金貯めるまで待ってたら、どんどん年取るし、金利もどうなるか分からへんしなぁ」って焦ってる人にとっては、朗報やね！早めにマイホームを手に入れて、自分の資産形成をスタートさせられるっていうのは、大きなメリットやで。
4. 短期間で住み替えを検討しやすい！
もし数年後に「この家、思てたんとちゃうかったわ」ってなっても、残価設定型なら比較的スムーズに住み替えを検討できる可能性があるねん。もちろん売却益が出れば一番ええけど、最悪でも残債を精算して次に進める。通常の住宅ローンやと、数年で売却しようとしても、残債が家の価値を上回ってしまって、なかなか身動き取れへんってこともあるからな。
残価設定型住宅ローンのあかんとこ（デメリット）
ここからは、残価設定型住宅ローンの「あかんとこ」、つまりデメリットも・・・
1. 総支払額が割高になる可能性がある！
これ、一番注意せなあかんことやね！
月々の返済は確かに安いねんけど、残価に対しても利息はかかってるってことを忘れたあかん。
どういうことかと言うと、例えば3,000万円の家買うて、1,000万円を残価に設定したとする。最初の契約期間中（例えば5年間）は2,000万円分の元金に対して利息を払ってるけど、実際には残りの1,000万円に対しても金利がかかってることが多いねん。金融機関によって計算方法はちゃうけど、最終的に「全額借りて全額返済する」普通のローンよりも、総支払額が高くなってしまうケースがあるゆーことやね。
しっかりシミュレーションして確認しといたほうがええポイントやね！
2. 契約期間終了時の選択が難しい！
契約期間が終わった時、「一括で払う」「再ローン組む」「家を売る」って３つの選択肢があるって言うたけど、この選択が、結構悩ましくなる。
-
残価の一括支払い: もし残価を一括で払うことにしたら、その時のためにがっつり貯蓄しとかなあかんねん。例えば1,000万円をポンと出さなあかんことなります。「予定してた貯蓄が間に合えへんかった！」ってなると、困ったことになるね・・・
-
残価の再ローン: 再ローンを組むことになっても、その時の金利がどうなってるか分からへんし、また審査も受け直さなあかん。もし金利が上がってたら、月々の返済額が思てたより高なってしまう可能性もあるし、最悪の場合、審査に通らへんってこともありえなくはないんでお気をつけを・・・
-
家を売却: 家を売る選択も、売却価格が残価を下回ってしまうリスクがあんねん。例えば1,000万円の残価を設定してたのに、家が900万円でしか売れへんかったら、差額の100万円は自分で払わなあかん。これって、損した気分になるやろ？逆に高く売れたらラッキーやけど、不動産価格は変動するもんやから、保証はないんでね・・・
3. 残価割れのリスクがある！
これが、一番怖いデメリットかもしれへんな。「残価割れ」いうのは、契約期間が終わった時の家の実際の価値（市場価格）が、最初に設定した残価を下回ってしまうことやねん。
特に、家の築年数が古うなったり、周辺の環境が変わったり、大きな災害があったりすると、家の価値は下がってしまう可能性があるから、もし残価割れしてもうたら、売却しても残りのローンを返しきれへんかったり、自分で差額を埋めなあかんことになったりするねん。
特に、残価を高く設定しすぎると、このリスクは高まるから注意が必要やね。
4. 住宅の状態維持に制限があることも！
残価設定型ローンて、契約期間が終わった時に家を売却する可能性も視野に入れてるから、金融機関によっては「家の価値を維持するために、こんなんしたらあかんで」って制限を設けてるところもあるらしい。
例えば、大規模なリフォームとか、家の外観を大きく変えるような工事は、勝手にできへんとかね。もし自分のライフスタイルに合わせて家を自由にカスタマイズしたいって人には、ちょっと窮屈に感じるかもしれへんね。
5. 選択できる金融機関が限られる！
残価設定型住宅ローンを提供してる金融機関は、まだまだ一般的な住宅ローンと比べると少ないみたいなんで、「自分にとって一番条件のええところを選びたい！」って思っても、選択肢が限られてしまう可能性があんねん。
金利や手数料、残価の設定方法なんかは金融機関によってちゃうから、もし検討するなら、いくつか比較検討して、納得のいくとこを見つけなあかんね。
どんな人が残価設定型住宅ローンに向いてるん？
ここまでメリット・デメリットを見てきたけど、「結局、自分には向いてるんかな？」って思う人おるやろうから、どんな人が残価設定型住宅ローンに向いてるか、考えてみた。
-
月々の返済額をできるだけ抑えたい人: 何はともあれ、これやな。今の家計を圧迫したくない、他のことにもお金を使いたいって人には最適や。
-
将来のライフプランが不確定な人: 転勤の可能性がある、数年後には家族構成が変わるかもしれへん、といった柔軟な選択肢を持ちたい人にはええやろな。
-
数年後に住み替えを考えている人: 「とりあえずこの地域に数年だけ住みたい」「子どもが独立したら小さい家に引っ越したい」など、計画的に住み替えを考えてる人にはメリットがあるで。
-
自己資金をあまり使いたくない人: 頭金をできるだけ抑えたい、手元に現金を残しておきたいって人にも向いてるかもしれへん。
どんな人が残価設定型住宅ローンに向いてへんの？
逆に、こんな人には残価設定型住宅ローンは向いてへんかもしれへんな。
-
一生涯同じ家に住み続けたい人: 「この家でずっと暮らすんや！」って決めてるなら、わざわざ残価設定にして、将来の選択肢を悩む必要はないかもしれへんな。
-
総支払額をできるだけ抑えたい人: 最終的に支払う総額を一番気にするなら、普通の住宅ローンの方がええ場合もあるで。
-
家を自由にリフォーム・カスタマイズしたい人: 自分のこだわりを家全体に反映させたいなら、残価設定型ローンの制限が邪魔になる可能性もあるわな。
-
契約期間終了時のリスクを避けたい人: 残価割れのリスクとか、再ローンの審査の不安とか、そういう心配事は避けたいって人には向いてへんかもしれへん。
ほんで、結局残価設定型住宅ローンってどうなん？
ここまで色々と解説してきたけど、結局、残価設定型住宅ローンは「メリットもデメリットもハッキリしてる」ローンやね。
一番大事なのは、自分のライフプランや家計の状況をよーく考えて、「自分にとって何が一番ええんか」を見極めてもらうこと。
月々の返済が安くなるのは魅力的やけど、その裏には「残価割れのリスク」や「総支払額が割高になる可能性」といったデメリットも隠れてるんを忘れんといてね～
もし残価設定型住宅ローンを検討するなら、必ず複数の金融機関に相談して、しっかりとシミュレーションしてもらうことが肝心やと思います。
それに、残価設定型住宅ローンは、まだまだ新しいタイプのローンやから、情報も少なめかもしれへん。信頼できるファイナンシャルプランナーや、住宅ローンの専門家に相談するのもええ方法やと思います。プロの意見を聞いて、自分に合った最適な選択をしてほしいですね。
マイホームは人生で一番高い買い物になることが多いから、後悔のないように、じっくり楽しんで決めてほしいですね。
このブログ記事が、あんさんのマイホーム計画の助けになったらええなーと思いながら・・・
ほなまた～
※AIに記事考えてもらいました…
