不動産任意売却という言葉をご存知でしょうか？
最近では、特に様々なところで目にするようになりました。
前々は「それは任意売却をおすすめします」とこちらから提案することもありましたが、今はお客様の方から「任意売却を行っていただきたい」と直接いわれることがあります、それほど浸透してきたんですね。
でもまだまだ馴染み深い言葉でありません。 そこで任意売却とはどのようなものでしょうか。
不動産任意売却とは
不動産任意売却とは、不動産を売却した代金より不動産に設定された抵当権などの残債務額が大きく、不動産を売却したとしても住宅ローンなどの債務を完済できない状況が存在すること、つまりオーバーローンになっている不動産の売却を不動産任意売却といいます。
不動産に抵当権を設定するということは、不動産を借金の担保とすることです。 住宅ローンを返さない場合には不動産を処分して債権を回収するということになるわけです。
ですので、法律上、銀行などの債権者は、住宅ローンなどの債務を全額返済してもらうまで抵当権や差し押さえの登記を抹消する義務がありません。
抵当権が抹消されない場合、原則的に所有者は不動産を売却することは出来ません。
なぜならば、不動産取引では、売主は買主に不動産を引き渡すまでに抵当権などの登記を全て抹消した法律的にまっさらな状態に戻す義務を負う契約をすることが条件でもあるからです。
不動産に抵当権が設定されたままだと、債権者は不動産が買主のものになった後でも、売主が返済をしなければ不動産を競売にかけることが出来てしまうわけです。
せっかく買った不動産が自分に無関係な事情で競売によって失われる危険があるので、抵当権の抹消されていない不動産を買う人など普通はいないというわけなのです。
そうすると、不動産を売却した代金で住宅ローンなどの債務を全額返済できない場合、抵当権を抹消してもらうためには、債務額と不動産売却金額との差額を現金で用意する必要があることになります。
差額の現金がどうしても用意できない場合には原則として不動産は売却出来ないのでしょうか？ということになります。
しかし、それでは不動産の所有者にも銀行などの債権者にも何も良いことは有りません。 所有者が自分で不動産を売却できなければ、債権者は競売を申し立てて債権を回収するしかありません。
競売では、市場価格より安い値段でしか不動産は売れないことが多いので、不動産の所有者は一般の市場で不動産を売却するより損をしてしまいますし（安くしか売れなければ競売後に残る借金が多くなります）、債権者も債権の回収額が少なくなってしまうからです。
そこで、不動産の所有者と銀行などの債権者との双方の利益のために、両者でローン全額の返済をしなくても抵当権や差し押さえの登記を抹消するという合意をします。
銀行などの債権者に、不動産を競売で処分するより、抵当権を抹消して、一般の市場で債権の回収を図ることが最もメリットのある手段ということを適切にお伝えし、任意の不動産の売却を認めてもらう手続きこそが、「不動産任意売却」呼ばれるものなのです。
以上のことからも住宅ローンに行き詰まったら、任意売却の決断をお早めにしてください。