元住宅営業マンの知識の宝庫 -3ページ目

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05May
- 広告費について
  私は、大手住宅メーカーで働いていましたがたまに「メーカーはCMとかにお金をかけすぎているので家の値段が高いのですよ！」と言われることが稀にあります。私が入社したての頃はそのような事をよく総合住宅展示場の工務店の営業マンから聞いたのですが、と質問を受けましたが本当にそうでしょうか？例えば広告宣伝費に年間10億円かけています。と聞くのと広告宣伝費に1000万かけています。と聞くのとでは、後者の方が広告宣伝費を抑えていて消費者目線で良い会社だなと思う人が多いでしょう。しかし、売り上げが1000億円ある中で、広告宣伝費が10億円の会社と売り上げが1億円で広告宣伝費に1000万かけている会社とではどうでしょうか？前者は売り上げの１％が広告宣伝費です。後者では売り上げの10％が広告宣伝費です。確実に後者の方がお金をかけすぎていますよね？展示場の出展費用は場所によりますが、地方のエリアでは1か月50万から80万位でした。地元の工務店とかは、売り上げに占める割合も高くなるので、メーカーが広告宣伝費をかけすぎているから高いですよっていう内容は間違っていますよっていつも伝えていました。実際には他にも色々な費用が組み合わさっているので一概には言えませんが、正しい情報ではないですよね。
04May
- 家づくりでカタログを集めよう
  家づくりをする上で、カタログを見る事も大切です。私も、久しぶりにGWに住宅展示場に行きました。3社見て回りましたが、各社ともカタログはいただけませんでした。1時間以上各社で詳しく話を聞いて、それぞれのポイントを詳しく教えてもらえましたが、カタログをくれませんでした。その為、こういった所でカタログを一括請求して色々な業者のカタログをもらうのも一つだと思います。大手メーカーから中堅メーカーまで色々なカタログを見比べて、ご自身のお好みに合う内装や外観もあれば、それをピックアップして打ち合わせの時に見せてもらうとイメージも伝えやすいでしょう。http://xn--lckk8b8k835l5kp.jp/カタログも各社のHPで請求もできますが、1社ずつ必要事項を入力することがとても手間なので、一括請求は楽ですよ。私も一度試しでやりましたが、必要事項を入力してあっという間に5社のカタログ請求が出来ました。
03May
- メンテナンス費用について
  一般住宅のメンテナンス費用っていったいどれ位かかるかご存知ですか？60年間使用するとして1000万近くかかってきます。1000万円も！？って思うかもしれませんが実際にはこれくらいかける方が家は長持ちします。メンテナンスしていない家はたくさんありますが、そういった家は外壁が傷んでいたり、防水がどんどん傷んでいって、雨漏りするリスクが高くなります。http://www.hia-net.gr.jp/ここのサイトを参考にしてみて下さい。一般住宅のメンテナンス費用がどのタイミングで、どれ位必要かをまとめています。こういった内容は、一般の木造住宅は教えてくれないでしょう。なぜなら、都合が悪くなるからです。一般の木造のよさって「イニシャルコストが安い！」点が大きいと思います。しかし、メンテナンスで1000万もかかると分かれば、ちょっと頑張ってメーカーの家を建てようと思います。その為、メンテナンス費用はあまり教えてくれないでしょう。上記のサイトをみて下さい。メンテナンスのこと以外でも、家づくりのポイントなども載っていますので、こちらで勉強するのもアリです。メンテナンスの事を考えた場合、地震の後のメンテナンスも同じです。基本的には、外壁を釘やビスで止めずに、金物で引っ掛けるような止め方が良いでしょう。この止め方の考え方は、超高層ビルの外壁と同じ考え方で止めています。超高層ビルが、大地震を経験して外壁が割れて下に落ちたって話きかないですよね？それは、地震が来た時に外壁を「固定せずに止めているから」です。細かい話は次回にしますが、外壁を固定しない止め方は基本です。その為、塗り壁、や吹き付けは私はお勧めしません。塗り壁、吹き付けの家は必ず地震が来たら割れます。100％割れます。これは言い切ることが出来ます。その為、地震が来た時には外壁の補修工事も行わなければならないので修繕費がとても掛かります。話はそれましたが、メンテナンス費用が実際にどれくらいかかるのか、参考にしてください。
02May
- 建物の外装について
  外観の見た目もともかく、どういったものを使って建てるかによって、見栄えや後々のメンテナンス費用というところを見る必要があります。ちょっと前に流行った、ガルバリウム鋼板という素材は、簡単に言うとトタンです。やはりトタンなので、雨とか降ると音が響くと聞いたことがあります。その人は借家でフラットの屋根の家に住んでいて、屋根がガルバリウム鋼板でした。外壁に関しても、安かろう悪かろうですので、あまりにも安すぎると外壁の塗り替えペースが早かったりします。安いアメ車を買って、燃費が悪いようなものです。最低でも15年は塗り直ししなくていいような外壁を採用して下さい。ケイミュー外壁などはしっかりしているのでは無いでしょうか？あとは、タイル張りも綺麗ですね。色落ちもしなく、物によっては光触媒が付いていて、紫外線を浴びると、汚れが落ちるような物になっています。そうすれば、道沿いで排気ガスが多くて汚れやすくても綺麗に使えることでしょう。後、サッシの隅から黒い涙のようなシミがある家が目みつきますが、それはサッシの溝のホコリ汚れをそのままにしていると、雨が降った時にそのホコリ汚れ混じりの黒い水が外壁をつたって後になるので、掃除の際には窓を拭くこともして、サッシの溝も濡れた雑巾などで拭いてあげましょう。そうすると綺麗な家が保ちやすいです。最後にモダンな外観の為に軒を切るとコケが生えやすいのでご注意を。
01May
- 建物の外観について
  家づくりの上で、外からの見た目（外観）は皆さん気になる人が多いですよね？大きく分けると和風・モダン・洋風と3パターンがあると思います。和風の特徴は、落ち着いた色遣いで１階よりも２階が小さく、屋根が１階と２階それぞれかかっているだけで、和風のイメージが強くなります。屋根の形も切妻にすると和風感が強くなり、寄棟にすると和モダンのテイストが強くなります。モダンに関しては、白や黒のはっきりした色味で建てることが多く、屋根もフラットの屋根や片流れの屋根を組み合わせて形作ります。ここで、気を付けていただきたいのはフラットの屋根は将来雨漏りのリスクがありますよ！！と言うことをお伝えしたいと思います。家は、建てた後にメンテナンス費用が多くかかります。その中でも、屋根や外壁は家の一番大切なパーツです。フラットの屋根にすると、瓦などが無く言い方を悪くすると、ビニールシートで覆っているようなものなので、紫外線が当たり続けると。ひび割れたりするので、そこから雨漏りを起こすリスクがあります。私も、フラットの屋根の外観が好きな人には必ずこの説明をした上でご納得いただいたのちに、ご提案していました。素人ではそう言った事は分かるわけもなく、メンテナンスの事に目を向けてない人が大半なので、そういう事も知っておきましょう。洋風の外観は、茶系のブリティッシュな感じと、オレンジやアイボリーの色を使ったヨーロピアンな感じとあります。洋風の特徴は何といっても、窓の形が特徴的です。窓の周りに飾りがついていたり、アイアン調の飾りがつくだけで、大きくイメージが変わってきます。間取りを作るうえで外観も考えて作るので、最初に外観のイメージも、和風・モダン・洋風位はご自身の好きなテイストをお伝えしてあげてください。そのほうが、バランスを考えてプランの提案をしてくれるでしょう。
30Apr
- 土地探しのポイント④
  土地と建物のトータルの金額が分かり、支払いも問題なさそうでしたら、ここで、不動産屋に行き「土地を抑える」手続きを行ってください。土地は、皆さんが思っている以上に動いています。その土地は、世界に一つだけの物件です。迷っているさなかに誰かに土地を抑えられて、購入されてしまうと後悔しか残りません。その為、「土地を抑える」事を行ってください。これは、建築業者にプランを書いてもらう前でも構いません。抑えている間に、建築業者に間取りを急いで書いてもらって検討してみても良いでしょう。土地を抑える際に不動産屋から申込金を要求されるかもしれませんが、「申し込みが流れたらお金が返ってくるかどうか」だけは、確認しておきましょう。私も、10年近く働いていましたがお金が返ってこなかった不動産屋は１つもなかったです。しかし、不動産屋もピンキリなので念のために確認しておきましょう。最後に購入する前に価格交渉をしたい人もいるでしょう。少しでも値切りたいと思うでしょう。しかし、市場とかで「おっちゃん。これなんぼになるん？」って聞いたりしますが、不動産はこのような価格交渉は殆ど無いです。「○○円になれば買います！！」と直接不動産屋に言うと、向こうも本気度が伝わるので可能かどうか判断してくれるでしょう。こで大切なことはは、新しい分譲地でこのような事はやめときましょう。そしてしつこい人ですね。私も不動産屋ならこんなめんどくさい客に売るより、新しい分譲地なので他に良い人に売ろうと考えて、「あなたは、結構です。」と言われることもあります。お客様は神様ですと思われている方もおられますが、お客様と不動産屋、営業マンは対等です。不動産や住宅は長いお付き合いが前提なので、めんどくさいお客さんと契約をして手間と時間を取られるならば、契約は欲しいけれど、先を見越したら契約しない選択肢が一番正しい場合もあります。その為、新しい分譲地でも売れ残りでは端数を切ってもらう交渉などは出来るかもしれませんが、それ以上はやめておきましょう。仲介土地に関しても、売り主の人との交渉を不動産屋がしてくれるので、売り主さんの機嫌を損ねない程度に行いましょう。その為には、購入する土地の周辺の坪単価を調べておきましょう。（土地の向きや道路の幅員の大きさも金額に補正されるのでそこらへんも調べておけば価格交渉に強くなれますよ。）
28Apr
- 土地探しのポイント③
  気に入った土地が見つかれば、そこからは購入する気持ちが盛り上がってきたのかどうかです。気に入った土地が出たら、すぐ不動産屋に行って購入の意思を伝える…わけではなく、建てたい業者があればそこに声をかけましょう。ご存知の通り、家の計画は土地と建物と諸費用とのトータルでの計画です。希望の土地があっても、満足いく建物が出来なければ本末転倒ですし、土地が予算の多くを占めて価格の安すぎる家を建ててしまって、地震が来た時に壊れてしまう家を建ててることもあります。そこで、希望の住宅メーカーに声をかけて、希望の土地にプランを落とし込んでどのような建物がいくらくらいの金額で出来るのかを作ってもらいましょう。その時にある程度ご希望の予算を伝えたうえで建築可能かどうかを判断しましょう。ここで大事なことは、トータルの金額を教えてもらう時に、提案を受けている中に入っていない費用は何か確認しましょう。※場合によっては、エアコンが１つも入っていない、カーテンが無い、照明が無いなど見た目上の金額だけ安くする営業マンも多々います。参考までに、照明は提案を受けている坪数×8,000円前後あれば最低限は出来るでしょう。カーテンに関しては坪×10,000位あれば物を選ばなければ出来るでしょう。このように、照明の予算を10万しか見ていないとか分かれば、その営業マンは変えてもらうべきです。どこまで行っても自分本位でしか考えられない営業マンですからご自身の納得できるものは出来ないでしょう。話は脱線しましたが、気に入った土地が出ればプランを書いてもらい総額のイメージをつかみましょう。
25Apr
- 土地探しのポイント②
  土地情報が集まってきたら、現地に見に行きましょう。最近は便利なツールがあるのでグーグルマップを使ってストリートビューを駆使すれば周辺の環境などもある程度把握できますね。しかし、ストリートビューにアップデートした時と若干現状が変わっているかもしれないので、現地は必ず見に行きましょう。現場に行く途中の道が狭かったり、周りに廃墟みたいな家があったり、現地でしか分からない、匂いや音も確認しましょう。現地を見て良いかなと感じたら朝、昼、夜と時間帯を変えて現地を見る事も大切です。朝は子供の通学路になっていて、車での通勤の際に一方通行になっていたり、子どもが多いので運転し辛いとかも、現場を見なければ分かりません。現場を見ての直感も大切なので五感をフルに使って現場を見て、感じましょう。
24Apr
- 土地探しのポイント①
  土地がある人と無い人で計画が変わりますが、今回は土地が無い人がまず始める土地探しについてです。まずは家族内で土地を探す条件として譲れないポイントを話し合いましょう。例えば、学校区、学校までの距離、日当たり、土地の大きさ、スーパーや銀行の利便性、通勤のために駅周辺などです。これを話し合って順位付けして下さい。又は、絶対譲れない点と妥協できる点でも構わないです。その譲れない点が満たせていれば、検討するべきでしょう。100点満点の完璧な土地はほとんど出てきません。何かしら気になる点は出てきます。結婚する時でもお互いのパートナーが100点満点の人っていないと思います。それと同じです。妥協できる所まで追いかけると結婚できないのと同じですね。土地も買えません。あと、掘り出し物みたいなものもありません。エリアによっては新しい分譲地も含めて中々出ない所もあります。そういったエリアは基本的に不動産屋に足繁く通って下さい。なぜなら不動産屋も仕事なので電話やメールでコンタクトとる人より、何回か通って顔を覚えてもらっていたら、新しい情報が入った時に、あなたの顔が浮かべば早くその情報を得る事が出来ますよね。建築会社に土地を探してもらう事も出来ますが、基本的に土地を探してきたらその業者で建築する事が多いので、建てたい建築業者があればその業者に言って探してもらいましょう。知りたい事などあればコメントに書いて頂ければお答えします。
23Apr
- 大手住宅メーカーに勤めて良かった事２
  皆さんこんにちわ。本日は、前回書きました大手住宅メーカーに勤めて良かった事を引き続きお伝えします。今回も２点です。１つ目は、モノの価値を伝えて本質的なポイントを理解してもらえるようになりました。皆さんは家づくりを考えられる時に１社では検討せずに２社、３社で検討する人も多いでしょう。しかし、皆さんは比較するポイントを家のスペックや考え方を理解できる人は少ないでしょう。じゃあ何で比較するかと言うと、殆どの方が金額です。しかし、工務店と比較した時に数百万も違いますが、その差を理解してもらえるように知識も身につけないといけません。そのような事が自然とできた事はよかったです。やはり一流の住宅メーカーで働いていたら一流の考え方や知識が身の回りにあったというのは良かったです。２つ目は、その考え方を持って現場を見るので、一般の住宅の現場との違いや、普通は気付かないところまで目がいくようになりました。細かいところは、また改めて書いていこうと思います。
22Apr
- お客様は特別です！はウソですよ
  ◯◯さんはタイミングが良いので特別にこれだけお値引きします！と言われる事が家づくりで打ち合わせをする際に出てくるかもしれません。数千万のお買い物で数百万円の値引きをしてくれると、そういったお客さんの心は脆く簡単に契約してしまう人が多いです。しかし、その数百万の値引きって本当に特別ですか？正直言ってNOです。特別でもなんでも無いです。逆に、損している人もたくさんいます。と言うか、ほとんどそういった人は損しています。そこの建築業者の平均的な単価をご存知ですか？知っていてその上で平均的な単価を下回っていたら得でしょう。しかし、普通の人は色々なパターンの見積もりや各業者の単価を把握出来ていません。ましてや、詳細の打ち合わせをしてもいないのに《キャンペーン》とか言う言葉に踊らされています。私が知る限りそんなキャンペーンは、手を替え品を替え行われています。現場見学モニターキャンペーン、◯◯周年特別キャンペーン、新商品キャンペーン、◯◯様特別値引き全部嘘です。こういうものを信じる人ほどババをつかまされますのでご注意下さい。結局は契約をしたら終わりという営業マンの都合で、ゴールが契約になっているんです。皆さんのゴールは満足した家を建てることです。これだけ値引きしてもらったから得した♫と考えるのは建築業者の思う壺です。なぜここまで言うかと、こういった人でいくら値引きをして最終の金額を聞くと全然得しましたね！って言う人はいません。なぜならそういった値引きの場合、競合していなくてその場の営業マンの口車に乗せられて契約しているで、営業からするとチョロいお客さんなんです。そういったチョロいお客さんになら無いようにして下さい。
21Apr
- ZEHとは。
  こんばんわ。今日はZEHと言う補助金の制度についてご説明しましょう。そもそもZEHとは、《ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス》と言う言葉で、正味のエネルギーがゼロになる家を建てましょう。という事です。この制度は、①太陽電池や燃料電池でエネルギーを一定の量を作る事が出来るか②断熱性能が一定の基準以上を満たしている③照明をLEDにして、リビングのエアコンを省エネタイプの物にする以上です。しかし、この制度を利用するためにはビルダーの登録が必要となりますので、ご検討される建築会社がビルダー登録しているか確認してください。この制度を受ける事ができると125万円の補助金が下ります。大きいですよね。この金額。太陽光パネル分の殆どが賄えるのでとてもオススメです。しかし募集期間と完成してから完了報告の期間も縛りがあるので、利用しようと思っている人はお早めに検討して下さい。忙しいから計画を後回しにしている人も、ちょっと位は時間はあると思います。125万円貯めるとなるとすぐにはたまりません。チャンスの女神は後ろ髪はありません。
19Apr
- 大手住宅メーカーに勤めて良かった事
  皆さんこんにちわ。私は大手住宅メーカーに勤めていましたが、良かった点を２つお伝えします。１つは、家づくりを理論的に考えて説明できる知識を得る事が出来ました。どういう事かと言えば、よく営業マンが「当社の建物は地震に強いです。」と、説明を受けますがその理由を聞いてください。「耐震等級3」が取れているからです。と言う答えだけの営業マンは知識が無いでしょう。耐震等級3が弱いというわけでは無く、じゃあ耐震等級とはどういった考えでランク分けされているかの説明が出来るかどうかです。２つは、住宅の最新の知識が身につきました。ZEHって聞いたことありますか？そうです、ゼロエネルギーハウスです。こちらも最近になって住宅メーカーや工務店もチラシなどで見ますが、この言葉が出た時は他の業者はほとんど知りませんでした。友人が去年家を建てる時に地元の業者でZEHを受けたいと言ってみたら？とアドバイスをしました。友人がZEHを受けたいと担当の営業に投げ掛けると、「そんなん受けるのは古い家で、最新の家では受けませんよ」と言われたらしいです。住宅を売っているのに知識が無い人が多すぎますね。
18Apr
- はじめまして
  皆さん。はじめまして。私の所に来ていただきましてありがとうございます。私はさっさと申します。元々大手住宅メーカーに勤務していましたので、家づくりの知識を少しでもこのブログで身につけてもらって、夢のマイホームを持つお手伝いが出来ればと思います。

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