第９話 『いい会社よりいい営業マンを探す！』

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　★８割の営業マンが２割の営業マンと同じ？
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社員の入れ替わりが激しいのが不動産仲介会社の特徴ともいえます。

高額の歩合給を目当てに多業種から中途入社してきては、
思ったように売上げが伸びないと退社していきます。

新卒で入社してきた社員も５年も経てば、ほとんどいなくなるでしょう。

給与体系は、『固定給＋歩合制またはボーナス制』の会社が多いのですが、
数字をコンスタントに上げていないと固定給だけもらっていても
会社に居辛くなり辞めていく社員も多いのです。


また、過去に売上げをあげた経験のある営業マンは、
「お客様からの反響が多く入る会社」
　　　　　か
「歩合率の高い会社」を何社も渡り歩くケースがよくあります。

とすると、１つの会社に５年以上も在籍している社員は
ある程度の売上げをキープしてる稼ぎ頭といえます。

つまり、実際にほとんどの仲介会社では、社員全員が数字を上げている
のではなく「２割の営業マンの売上げ　＝　８割の営業マンの売上げ」
なのです。


これは、他業種の営業会社でも当てはまることかもしれませんね。


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　★営業マンによって物件が違う？
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数字を上げている営業マンには、常に新鮮で良い情報が集まります。

それは何故でしょう？

実は、数字を上げている営業マンは誰なのかということを、
売主側（分譲会社・メーカーなど）もよく知っているのです。

ですから、企画の段階でその営業マンに相場を聞くことも多く
営業マンは一般公開する前の新しい情報を得ることが出来るのです。

同じようなことが支店によってもあります。

支店長の情報力が売上げにも影響を及ぼすのです。

売上げの良い支店で売上げの良い社員に良い情報が集まるのです。

つまり、同じ会社でも支店・営業部・営業マンによって
持っている情報の速さ・量が違うのです。

お客様から問い合わせがあると、たいてい反響は順番に社員に振り分けられます。

ここで、２割の営業マンにあたるか８割の営業マンにあたるかが決まります。
（確率からすると８割の営業マンにあたることが多いのでしょうね）

自分の担当者がどちらの営業マンか見極める方法はあるのでしょうか？

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　★いい営業マンとは？
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「はい、はい」と何でも聞いてくれる営業マンがいいとは
限りません。

・大手だから安心？
・免許番号が古いから安心？
・宅建主任者なら安心？

そんなことはありません(-.-")凸！

以前、購入されたお客様を対象にアンケートを行ったことがあります。

（有効回答数は１８０名前後だったと思います）

【質問】

　　　　　担当営業マンの良かった点はどこですか？

その結果、多い順に並べると

◆客観的な意見を言ってくれる
◆良い所、悪い所を説明してくれる
◆要望をよく理解してくれる
◆情報が早い
◆物件の見方を教えてくれる
◆質問に対してレスポンスが早い
◆イケメン？（１人）

となりました。

お客様はよく見ていらっしゃいますね。
その通りだと思います。

こういう営業マンに出会えたことが物件購入の決め手となります。
当然物件情報も豊富に持っていることでしょう。

しかし、残念なことにその「良い営業マン」は２割ぐらいしかいないのです。
いったいどうすれば、２割の敏腕にめぐり合うことが出来るのでしょうか。

実は、問い合わせをし、初めて営業マンに会った時に
その見分けをすることが出来る『ある質問』があるのです!!!

その質問とは・・・？

後編『いい営業マンの見極める５つの質問とは？』

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第８話 『現場売り出しの不思議？』

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　★どこの会社の物件？
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「先週新築の現地売出しをしていた会社と今週していた会社が
　違うのですがどういうことですか？」
　

「売り出しをしている会社の物件ではないのですか？」


最近、こんな質問をよく受けます。


毎週末、各地で現地売り出しが盛んに行われていますね。

最近では、矢印のステ看板も規制が厳しくなり、付けにくくなっているようですが
それでも、土・日曜日になると現地への誘導看板が電柱に付いているのが目立ちます。

チラシを配布せずに、看板だけで誘導しているケースもよくあります。

売出しを行っている会社は、マンションのように取引態様が販売代理ではなく、
仲介の場合が多いのです。いわゆる仲介会社です。

仲介会社は建売業者や売主に、売り出しを行う期間と配布部数を伝え
週末の現地売り出しの予約をします。

ですので、広告経費の関係上通常はだいたい２週間ごとに変わりますが、
1ヶ月以上同じ業者が売り出しをしている場合は専任媒介の可能性が高いでしょう。

いずれにせよ、ほとんどの場合は売主が直売しているのではなく
仲介会社が販売しているわけです。

仲介会社が売り出しをしているとすれば、もうおわかりですよね。

そうです、やはり第一目的は集客です。


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　★売り出し期間中、売り出し終了後の取引は
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集客目的なので一社で、平均３ヵ所くらい同時に売り出しを行っています。

人手が足りない会社は、アルバイトの女性を現地に配置している場合もあります。
（ちなみに、このアルバイトさんに物件のことを聞いても何も答えられません。
　住所と連絡先を聞くことが仕事ですから、、）

営業マンがいる場合は、態度や行動でその会社の体質がよくわかります。


あなただったら、どちらの会社がいいですか？

【A社】
・車に乗ってスポーツ新聞やマンガを読んでいる
・暑いので家の中にいて出てこない
・堂々とお弁当を食べている
・複数の社員が集まって世間話をしている
・ワイシャツがズボンからでている
・誰もいない


【B社】
・机、椅子がきちんとセッティングされている
・弁当の食べかすや捨て看板が家の周りに落ちていない
・売り出し物件の資料がそろっている
・営業マンがきちんと立っている
・売出しが終わったらステ看板を回収している


　　　　　　　　♪♪♪


当然、B社ですよね。
こういう会社は、社員教育・管理が徹底されている証拠です。
第一目的は集客ですが、B社の場合は売り出し物件その物を売る姿勢が見えます。
売主側の業者にも信用があつく、契約後の業務も丁寧に行ってくれるでしょう。

見学に行った物件でA社が売り出しをしてても、来週になればB社が売り出しを
するかもしれませんので、他にお客様が見学に来ていて、あおられても
急がないほうがいいです。

また、他に信頼の出来る会社があれば
その物件の場所を伝えれば、調べてくれると思います。

現地まで物件を見に来るお客様は、仲介会社からしてみれば
電話だけの問い合わせのお客様よりも、購入意欲のあるいいお客様
に見られていますから、A社のような会社の営業マンにむやみに
住所・連絡先を教えると強引な営業をされるかもしれません(ーー;)。

逆に、売出しをしている会社がB社のような会社だったら、
せめて営業マンの名刺をもらっておけば、売り出し終了後でも
後日連絡して、取引することもできます。


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第７話 『「よくわからない」不動産仲介の仕組みとは？』

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　★媒介契約ってなに？
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今回は前号のクイズから解説していきたいと思います。
時間がたって忘れてしまっている方も多いのでは、、


前号の○×クイズは

「物件を案内してもらったら、その業者から購入しなくてはいけない？」

という問題でした。


（これは、先日、ある中古物件を大手仲介会社から案内されたお客様
　から実際にあった質問です。）


お客様「案内をされた物件は気に入ったのですが、
　　　　担当の営業マンがこちらの質問に誠実に答えてくれないので
　　　　他の仲介会社から購入することはできないでしょうか？」

　私　「物件の紹介を受ける前に、購入の媒介契約を結ばれましたか？」

お客様「媒介契約って何ですか？」

　私　「ご存知ないということは、媒介契約を締結されていないのでしょう。」
　　　「こういう書類なんですけど・・・」

お客様「そんな書類は交していませんが・・・」

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第６話 『「よくわからない」不動産仲介の仕組みとは？』

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　★仲介手数料が必要な物件とは
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カウンセリングの時に、物件の広告を持っていらっしゃる方に
よくある２つの思い違いがあります。

・広告の物件を購入する時には全て仲介手数料が必要だと思っている
・広告を配布している会社の物件だと思っている


不動産の売買の取引態様には
・媒介
・売主
・代理
の３つがあります。

広告の紙面にはこれらの取引態様を必ず明記しなければなりません。
「媒介」がいわゆる「仲介」のことです。

この媒介物件を購入する場合は仲介手数料が発生します。

新聞の折込チラシや住宅情報誌などで物件の掲載をしている会社の多くは売主から「媒介」の依頼を受けた仲介業者です。

売主とは建売業者や個人のことで、その所有している物件を仲介業者が広告に掲載しているのです。
つまり、仲介業者が所有している物件を掲載しているわけではないのです。

ですので、同じ物件がいろいろな会社の広告に載っている場合もよくあります。

例えば、カメラ系の量販店の広告と比較をするとソニーのデジカメが○○○カメラや○○○電気で売っているのと同じです。
違いといえば、商品が住宅の場合は
・会社が違っても価格は同じ
・所有せずに販売のみをおこなっている
点でしょう。


また、建売業者（＝売主）自ら広告を出す場合や新築マンションの場合は取引態様が「売主」「代理（または販売代理）」となりますので購入時に仲介手数料は発生しません。

しかし、中古の場合は戸建もマンションもほとんどが媒介ですので仲介手数料がかかるのです。

　
広告の取引態様をよく見てみてください。

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　★大手仲介会社は売却が得意
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先日、ポストに、大手仲介会社３社のチラシが入っていました。
新聞の折込とは別にポスティングされたものです。

表面には、大きく「探しています」とか「求む」
裏面には、地域限定でいかにも探しているお客様の
具体的な条件が書いてあります。

皆さんの家のポストにもよく入ってくるのでは・・？

このようなチラシを信用して、売却の相談を持ちかけるお客様が多いのでどこの会社も同じ紙面になるのでしょうか。

無料査定だからと思って気軽に電話をすると大手仲介会社の営業マンはなんとか売却させようとします。

媒介契約を結ぶと売却活動を始めるのですがマンションと戸建の場合は若干売却活動が異なります。


【マンションの場合は】

彼らは「元付け※」となり、多くの物件の売却依頼を受けることが手数料収入になるので、媒介契約を交すとオンラインシステム「レインズ」に登録します。
（※「元付け」とは売主から売却を直接依頼されているということです）

もちろん自社のお客様にも販売活動はしますがたいていは「レインズ」にのせ、「客付け※」を待ちます。
（※「客付け」とは購入者の斡旋をすることです）

成約になった場合は、売主から仲介手数料はもらえますが買主の仲介手数料は客付けをした業者がもらいます。

【中古・土地の場合は】

彼らは「業販」（業者販売の略）と言ってまとまった土地を一括して建売業者に卸すことを最大の目的とします。

ですので、「探していますチラシ」の裏面のお客様の具体例も敷地は３０坪以上、予算も１億前後の場合が多いのです。
（もちろん、本当に探している人も少しいますけどね）

けど、１００坪など、まとまった土地では個人の買手を探すのは困難なのでたいていは業者に卸すのです。

建売業者は一般のお客様と違い値段さえ折り合いがつけば購入決定も早く、仲介手数料も支払ってくれます。

この場合、大手仲介会社には売主の個人と買主の業者双方から仲介手数料が入るのです。

このように、大手仲介会社は売却を中心に活動しているのです。

「無料査定」なんてちっともありがたくありませんよ。

当たり前です。

それをきっかけに何百万円の手数料が入るんですから。

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　★地場に強い中堅仲介会社は購入が得意
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新築物件を多くチラシに掲載している会社は購入を目的としたお客様を中心に活動している中堅仲介会社です。

先程の大手仲介会社が媒介を受けて「レインズ」に登録した物件を「客付け」するのもこのタイプの会社です。

これらの会社はその他にも
・建売業者から販売を専任依頼されている物件
・これから販売を企画している物件
など大手仲介会社にはない、非常に多くの情報を持っています。

どちらかというと中古よりも新築を売りたがるのは売主が業者の場合ですと仲介手数料がもらえるからです。

大手仲介会社の営業マンと違い
このタイプの会社の営業マンは、ほとんどが歩合給ですので強引なセールスをしてくる場合もあります。

探し始めは、すぐに営業マンに物件案内を依頼せずに問い合わせ時に住所を聞いて、直接見に行くのが良いでしょう。

営業マンに見学に同行してもらうことで、物件の見方や知識を学ぶこともありますが相手のペースに乗ってしまい、断りきれなくなることもあるからです。

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第５話 『折込チラシに買う物件は無い その３』

中古住宅を探しているお客様の多くは２つタイプの考え方に分かれます。

●１つは比較的築年数の浅い中古（築10～15年以内）を購入してあまり、リフォーム費用を掛けない方法

●もう１つは、築年数の古い中古（築15年以上）を購入して自分の好みに、大胆にリフォームする方法

果たしてそのどちらかの考えにあてはまる良い中古物件はチラシに載っているのでしょうか？


まず、１つめの方法、築年数の浅いの中古を探すのであれば、「平成○年築」の物件ということになります。

平成の建築ということはバブルが終わって土地の下落が始まっている頃です。
ということは購入した時の価格より現在の価格は下回っていて売却をすると損失になる可能性が高いわけです。（私も平成６年に戸建を購入しましたが、仮に今、売るとすると間違いなく１０００万円以上は値下がりしています。(-"-;) ）

皆さんが売主の立場ならどうでしょう。

現在の相場が安くなっているという事実を頭では理解できても損失を心情的に整理できないという方も中にはいるのではないでしょうか。

実際、中古物件は売主の気持ち次第で、相場とは関係なく値段をつけていることもあるのです。

つまり、一概に中古＝割安とは限らないということです。

また、住宅ローン残高よりも売却価格が下回ることもあります。

その場合、買い換えを考えている売主は、たとえ持ち家の売却をしても、それを次に購入する物件の頭金にすることが出来ないのです。

そういった売主側の立場を考えるとよっぽどの理由がなければ、売りに出すことは考えられません。

買主側にとってはその理由は気になるところです。
「もしかしたら何か悪い条件があって売りに出しているのでは…」なんて。

家庭の事情や転勤などで止むを得ずという場合ならよいのでしょうが例えば近隣とトラブルを起こしたからとか環境が悪い、振動や騒音がある、など…特別な事情があることも考えられます。

税金の滞納などを理由に競売にかけられ、業者が落札してリフォームをかけて再売りをしているケースもあります。

とにかく「安く買えればいいんだ」という方は別ですが築年数の浅い物件に問い合わせをする場合は仲介業者に必ず売却の理由を聞いてみてください。

もし、物件も見て、さらに購入を検討する場合はそれとなく近隣の住民に売主の状況を確かめると良いでしょう。

売却理由がどのようなものであっても悪いイメージを持たれないように
　　　　「買い換えだと聞いてますよ」
などと平気でいい加減な返事をする業者はいくらでもありますから。


　　　　　◆・・・・・◆・・・・・◆

　　　
２つめの方法、築年数の古い中古を買ってリフォームをするのであれば探す物件の対象としては昭和５０年代築の物件が対象となるのでしょう。

最近、TVの番組で流行っているせいかこの方法を考える方も多いようです。

チラシには平成築の物件よりも多く掲載されています。

しかし、木造で築１５年以上経過して評価がほとんど無い建物に何百万円もリフォーム費用を掛ける価値が本当にあるのでしょうか？

新築当時に注文建築で素材に凝った建物で適切なメンテナンスを行っているのであればまだリフォームする価値があるのかもしれませんが劣化が著しい建物が多いのが現状です。

古くなって味わいが出てくる建物はごく稀です。

また、リフォームを内装を中心に予算組みをしているとその後、防水工事や外壁の修理など思わぬ出費に悩ませられることもあります。室内の使い勝手を優先すると構造上の問題が生じることもしばしば…

中古物件を購入するのであれば、建物自体よりもむしろその土地の価値に重点を置き、将来的に換金性の高い物件を探すほうがよいと思います。

すなわち少し予算を落として土地値に近い中古物件を購入し、リフォームはクロスや畳の張替え程度に抑え、そのまま数年住むか賃貸にして新築に建替える方法です。

いずれにせよ、中古物件はリスクが伴います。
新築物件のように保証期間は長くないので何かトラブルがあった場合に仲介業者の働きが特に大切です。

【新築編】の教訓でお話しましたように、しっかりと良い業者を見極め誠実に対応してもらえそうな仲介業者を選びましょう。


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第４話 『折込チラシに買う物件は無い vol2』

建売はイヤ。土地を買って、注文で家を建てたい。
これって夢ですよね。
（実際、私も購入したのは建売ですから、、、）

では、チラシの中で希望の土地をどのように探せばよいのでしょう。


前回にもお話しましたが、紙面のほとんどは新築物件ですね。

特に土地物件の中で価格帯では３～５千万円、広さでは２０～３０坪の情報は少ないですよね。

これはなぜだかわかりますか？(・_・？)

もちろん、売り物件が無いわけではありません。あるけれども皆さんの眼にとまる前に売れてしまっているということです。

それは、割安の土地で２０坪前後あれば１棟でまた、３０坪前後であれば２分割以上に分譲できるために建売業者が買ってしまうからです。

用地仕入れの営業マンが日々、土地を探しています。
いわゆるプロの買手です。

バブルの時のように建てれば売れる時代ではないので、いかにいい場所を安く仕入れるかがポイントです。いい場所であれば高買いもします。

仮に個人に同じタイミングで情報が入ったとしても購入決定までのスピードが業者とは違うのです。

また資金的にも業者は有利です。なぜなら、個人のように住宅ローンの審査が通らなかったら契約を白紙にする条件がつかないからです。（これをローン特約条項無しの契約と言います）

話がそれましたが結局、広告にのる物件としたら
・間口がせまく２棟以上に分割できない
・地型が悪い
・割高
・道路が狭い
等の土地が多いということになります。

これがいわゆる広告物件です。

「広告物件」と「売る物件」は違います。

その証拠に「広告物件」に問い合わせをしたら担当者と名乗る営業マンに「その物件を見たことがありますか」と聞いてみてください。おそらく見てもいないと思いますよ。「物件の隣には何が建っていますか」と聞いても答えられないでしょう。

また「高架線下」「計画道路有」など条件のよくない語句は小さい字で下の方に書かれています。注意して見て下さい。
書いてない業者よりまともですけどね。┐(-。ー;)┌

しかし、チラシの物件が悪い条件の土地ばかりではありません。

■□□　では、チラシで割安の良い土地物件を探すコツとは？　□□■


※ヒント※
みかんを１個買うのとダンボール１箱で買うのとでは
１個あたりの単価はどちらが安いと思いますか？



　　　　　　♪♪♪



みかんと一緒で
土地も100坪を買うのと20坪を買うのでは単価が違います。
もちろん100坪の方が単価が安くなります。

また、土地の広い区画が並んでいる町並みの方が環境的にも優れています。

　「でも、100坪の土地なんか買えないよ！」

　「いえ、100坪の土地をそのまま買うのではありません」

もうおわかりだと思いますが、条件良いの土地を安く買うコツは、チラシの中で自分の希望のエリアであれば、予算を気にせずに高い物件も探してみます。そして、その物件を２分割や予算に応じて分割にできないかを交渉するのです。

ちなみに私が営業マンの頃は、このパターンでお客様に提案し、成約になっていました。


（（（●本日の教訓●））））））））


　　　　予算にとらわれず、希望エリアの物件をチェックしよう


しかし、交渉するからには『自分たちの希望の間取りをいれるには最低何坪の土地が必要か』を把握してなければいけません。

例えば、延べ床面積で２５坪の家を建てたいのでしたら、逆算して
容積率80％であれば25÷0.8＝31.25坪以上
容積率100％であれば25÷1＝25坪以上
となります。
（※容積率とは敷地に対しての建てられる最大床面積です。
　　地域によって異なりますので、探しているエリアの容積率を
　　事前に調べておくと良いでしょう。）

また道路の向きによってもかなり間取りがかわります。事前に東向き、西向き、南向き、北向きの道路でプランを考えておくとよいでしょう。

第３話 『折込チラシに買う物件は無い』

ひとくちにチラシといってもいろいろな種類があります。

●総合チラシ
　新築・土地・中古・マンションなど売り物件の情報がランダムに掲載
●単独チラシ
　週末にオープンハウスをする物件がメインに掲載
●求むチラシ
　売却物件を地域で探している方の具体的な条件などが掲載
●ポスティングチラシ
　一色刷りで１つの物件が掲載

そのうち、本日は総合チラシを取り上げます。


紙面のうちの多くは建売などの新築物件です。
では、どのタイミングで「新築」の表示はできると思いますか？

じつは、役所から建築確認の許可がおりた後でなければ、「新築」の表示はできません。建売業者が土地を取得して、プランを入れて、建築確認を取得するには１ヶ月以上はかかります。
さらに、そこからチラシに掲載されるまでに１０日ほどかかります。合計すると仲介業者に情報が入ってからチラシに掲載されるまでは最低１ヶ月半はかかるのです。

その間にすでに問い合わせのあったお客様に対しての営業活動は盛んに行われています。多棟現場の中で、条件の良い物件などはこの段階で売れてしまうでしょう。

完成している物件ともなると公開されてから４ヶ月以上は経過しています。
（稀に完成まで公開しない物件もありますが）

ということは、チラシ物件そのものを期待しないほうがよいということです。前号のステ看板の時にもお話しましたが、チラシも業者側としては集客目的なのです。

営業マンを抱えているある程度の規模の仲介業者には同じ物件情報が多く入ってきます。（専任物件など一社しか扱えない場合もありますが）その情報の中で、どの物件を掲載するか、で反響の数が左右されます。

では、他社よりもいち早く物件の情報を掲載したい業者はどのような広告をうつと思いますか？

「え?!だって広告を出してはいけないんでしょ」

「建築確認が下りるまで待つしかないないんじゃない」

「う～ん、普通に考えればそうなんだけどね…」


　　　　　♪♪♪


実際にあったケースを３つ上げてみました。

◆ケース１
＜建築確認がおりるまでは建築条件付売地として表示＞
この物件の多くはそのうち新築に変身するでしょう。未完成の建売の場合にこの表示は違反です。

◆ケース２
＜建築確認番号を載せずに「新築」の表示＞
未完成物件の場合、建築確認番号は必ず掲載しなくてはなりません。

◆ケース３
＜でたらめな建築確認番号を表示＞
同じ物件が他社で掲載されている場合も多いので気になる物件は他社とよく見比べてみましょう。

いずれのケースも立派な広告違反です。
悪質なケースは売れている物件を掲載している業者なんかもいます。

こういうイケイケの業者はいずれ業務停止になるかもしれません。


（（（●本日の教訓●））））））））


　　　　　チラシは業者を見極める材料として使いましょう



例えば、
パース（完成予想図）が多い…情報が早い
他社に掲載されていない物件が多い…販売力があり
毎週配布されている…資金力があり

同じ業者毎にチラシをファイルして、見極め問い合わせをすると良いでしょう。
新鮮で確実な情報を提供してくれるはずですよ。

さらに大切なのは営業マン選びですけどね。

第２話 『ワナにはまりそうなタイプの人とは？』

カンバンをつける目的はあくまでもお客様からの問い合わせ
→反響を入れる為です。

すなわち、書かれている物件内容に割安感・希少価値があればよいのでカンバン物件そのものを売ることにはあまり期待はしていません。


それよりも、お客様の「名前」「電話番号」をゲットすることが彼らの最大の目的なのです。

そのため、いくら「物件を直接見に行きたいので住所を教えてください」と言っても連絡先を言うまでは教えてくれません。

また、「ＦＡＸで資料を送ってください」と言っても必ず電話番号を聞かれるでしょう。

お客様からの問い合わせがありそうな物件を営業マンは、日々求めています。

業界では看板をつけることで反響が入りそうな物件を「看板物件」、反響が入った後に営業マンが本当に売りたい物件を「本命物件」といいます。

その差があるほどコントラストの原理が働き、「本命物件」が良く見えるのです。

デキる営業マンは「本命物件」を売るために、引き立つような「看板物件」を探します。

まれに「本命物件」そのものを貼るケースもありますが、誰からみても本当に良い物件とはそんなに割安感はなく反響はあまりありません。

そんなカンバンについ電話をかけてしまう人を営業マンはどうみていると思いますか？


　　　　　　　♪♪♪


看板を見て問い合わせがあったお客様は営業側からは一般的に「いい客」として見られています。

というのは、実績・信用のある会社かどうかを気にするよりも、物件そのものが気になる人、「※即案」がとれる人は【物件さえよければ衝動買いをするタイプ】＝Ａランク客だからです。
（※「即案」…反響が入って、ソクその日に物件案内になること）

データでは看板を見て問い合わせをしてくるお客様は、２ヶ月以内に購入を決めてしまうことが多いともでてます。

普通のお客様はその会社をインターネット等で調べたり、資料だけの郵送を希望するものです。

社名の書いてない看板や初めて聞くような業者に問い合わせをすることはとても勇気がいるはずです。

あなたがＡランク客のタイプだとしたら、営業マンからの猛烈なアプローチが待っています。
毎日電話がかかってくることも当たり前です。
彼らは必死です。いい客を逃さないために・・・~((* ^。)__%￣￣~~~~~~(((


また、「たまたま通りかかっただけなので」という、否定の言葉も【断りきれないタイプ】＝さらにＡ客というシグナルを出しているようなものです。

野菜を買うのだって「○○産」かを確認しますよね。それなのに社名も書いていない業者に問い合わせをしてしまうのは何故でしょう。

不動産＝専門的のイメージが強く、詳しいことはわからないので頼るしかないと思うのでしょうか。

少し冷静になって考えてみてください。


（（（●本日の教訓●））））））））


　　　　　カンタンに入手できる情報は気をつけよう



不動産は高い買い物です。
どうしても気になる場合は業者名と連絡先を控えキチンと調べ、あせらず行動しましょう。

購入後、数年でその仲介業者は無くなっているかもしれませんよ。

第１話 『街で見かける捨て看板のワナ』

電柱にくくり付けてある不動産広告の看板を見たことがありますか？

業界では『ステカン』（捨ててもよい看板）と呼んでいますが、あの広告自体違法であることは皆さんもご承知ですよね。


実は私も１０数年前、一生懸命お巡りさんの目を盗みながら看板をつけていました　(^^ゞ

不動産業界では30年以上前から利用されている広告媒体です。

最近でも新聞の折込チラシは１０万部配布しても１０件前後の反響しか入らないのに『ステカン』は１００枚張って１、２件も反響が入るのです。まさに、広告経費をなるべく抑えたい開業したての不動産屋さんにとって不滅の必要アイテムなのです。

宅建の協会からは再三にわたり禁止通達が出ているのですが、次から次へと新しい業者が誕生しては新たなステカンがお目見えします。

携帯電話の番号しか書いていない看板なんかもありますね。しかしこれも、張れば問い合わせの電話が鳴るという訳ではなく『コツ』があるのです。

業者からしてみれば、コツなのですが、お客様からみるとそれが『ワナ』なのです。

先日こんな看板をみました。
◇◆◇◇◆◇◇◆◇◇◆◇◇◆◇◇◆◇◇◆◇

　　　新築未公開！限定１棟！
　　　大型４ＬＤＫ・車庫２台
　　　　　　４ｍ公道面
　　　○○駅７分　5980万円
　　　　　　土地30坪
　　　　　早いもの勝ち
　
◇◆◇◇◆◇◇◆◇◇◆◇◇◆◇◇◆◇◇◆◇

特に「土地30坪」のところが黒の背景に白文字で強調されています。

「えっ安い！！良さそう！」

「早くしないと売れちゃうかも・・・」

「でもそんな物件本当にあるの？」

「一応、問い合わせしてみよう」

そう思って問い合わせをしたくなる方も多いのでは・・・


■□□　では、皆さんもこの看板のワナを考えてみてください。　□□■


　　　　　　　　　　　　　　♪♪♪


実はこの物件には３つのワナがありました。

★ワナ１・・・・・土地の罠

まず土地の形。

この土地は旗のようなの敷地延長型です。長方形ではありません。（業界では敷地延長を略して『シキエン』とよんでいます。）
車は道路から敷地に入る　間口2.5ｍ×奥行き約10ｍ　の部分の土地に縦列で２台とめるようになります。

しかし、車をとめると塀との間は人が通るのがやっとで自転車は入れません。単価の安さを売りにしている土地はこのケースが最も多いです。


★ワナ２・・・・・・業者の罠

問い合わせをしてみると別の会社の社員が「同じグループ会社の者です」と言って現地への案内に同行します。

なぜだかわかりますか？

このケースの場合
以前に公正取引委員会から看板をつけないように警告があったと考えられます。
警告が度重なると業務停止の恐れがあるのでなんと！看板専用の別会社を作り、アルバイトにつけさせているのです　(◎o◎)まさに悪質な業者です　(-"-;)


★ワナ３・・・・・・文字の罠

このように文字だけだと、とても割安に感じられ購入者意欲をかきたてられるような言葉をズラッとならべています。

この文字を解説すると

「未公開」・・・紙面の広告にはまだ掲載することが出来ない状況
「限定１棟」・・・もともと２棟現場で現在残っている１棟
「早いもの勝ち」・・・本当に良い物件であれば顧客に紹介して売却済み
「４ｍ公道面」・・・前面道路のみ広がっていて、入って行くまでの道が狭い

となります。

つまり、そんなに飛びつくような物件ではないのです。

他にも

「坪数」のみ表示・・・土地が狭い場合には建坪が書いてある
「間口○○ｍ」のみ表示・・・道路が狭い
「人気の住宅地」・・・駅から遠い
「大型○ＬＤＫ」・・・担当者の思い入れできまる

というケースが多いことを憶えておくとよいでしょう。



（（（●本日の教訓●））））））））


　　　　『ステカン』に問い合わせはしない



彼らはお客様からの問い合わせを得るために必死にいろいろなワナを仕掛けています。

なにせ偶然通りかかった一瞬で注意を引くようにしなければ反響がないのですから。

実際に私の経験では「カンバン」に書いてある物件をそのまま購入された方はほとんどいません。

どうしてもその物件が気になる場合はちゃんとした業者に調べてもらえば９割の確率でその物件の資料を入手できると思います。

それでも、わからなくて気になる方は、連絡するしかないでしょうがくれぐれも本当の住所や連絡先は教えないほうが良いですよ。

顧客としてストックされ、営業の電話攻撃に悩まされますよ。