購入にたいしての資金計画のめどが立ったら、
具体的な契約の段取りに入っていきます。
価格交渉を前提に予算よりも高い物件を見ている方もいますが、
すべての物件が安くなるわけではないので、おすすめできません。
あくまで、資金計画から算出した予算の物件を見て、
もし、その物件が予算よりも安く買えた場合はローンの支払が
楽になると思うほうがいいでしょう。
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◆ 業者の利益はどれくらい？
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通常、建売住宅の場合は約1割ぐらいが利益目標です。
しかし、この利益も最近では土地の仕入れの値段があがっているので
確保するのもむずかしくなっています。
１割の利益と言っても、即日にその利益がでるわけはなく
土地の仕入れから販売まで、約６ヶ月の事業期間での利益なので
棟数をこなさないとそんなに儲かるわけではないのです。
つまり、完成して半年以上経過している物件で
販売価格より１割安くなっている場合は、
利益はほとんど無いということになります。
単純に価格が高くて売れなかった物件であれば、
約１割安くなって買うということは、利益もとんとんで売るわけで
買手側にとれば、お買い得の物件ということです。
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◆ どれくらい交渉できるの？
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・決算などで売り急いでいる場合
・引き合いが多く値引き交渉に応じない場合
・最初からある程度の値引きを想定している場合
など、売主の状況は様々なので
一概に、いくら安くなるとは言えません。
そういった状況を知らずに、自分の感覚や予算で交渉するより
一度、仲介の営業担当者に依頼をして、現在の状況を売主側の担当者に
確認してもらうといいでしょう。
売主側の担当者も営業成績がありますから、
ある程度の交渉ラインを教えてくれる場合があります。
一般的には、これから建築するような未完成物件の場合は
あまり、値引きすることはなく、完成物件の場合は５パーセント
ぐらいがラインだとは思いますが、やはり、その時の売主の状況に
よるのです。
個人が売主の場合は、仲介会社の査定を依頼し、その参考価格
前後で売りに出す場合が多く、媒介期間の３ヶ月を過ぎても
買手がつかない場合でないとあまり安くなることはありません。
しかし、これも、あくまで一般的な話です。
やはり、状況次第です。
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◆ 価格交渉の額は、担当者によって違う？
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あなたの代わりに、価格交渉をするのは営業担当者です。
価格の交渉を電話で済ます担当者もいれば、
売主まで出向いて頭を下げてお願いする担当者もいます。
あなたの担当者はどちらのタイプでしょうか？
あなたとの信頼関係でその担当者の動きが変わり、
交渉の額にも影響します。
最近、
「物件情報は数社から入手しているが
いざ購入という時に、会社や営業マンが信用できない」
という方の相談が増えています。
信頼関係がないと、いくつもの山は越えられません。
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