先日、午前中に休暇をとって住宅ローンの相談に行ってきました。
私は、１年半ほど前に中古マンションを購入し、それ以降月々住宅ローンの返済をしています。
ローンは、某メガバンクより変動金利で借りています。
現在の利率は０．９７５％。
ここ数年は長期金利が低水準で推移しているため、ローンの変動金利も極めて低いです。
なお、ご存知の方も多いと思いますが、
ローンの金利は職業等によって「優遇幅」が異なります。
適用金利は「基準金利－優遇幅」という算式で計算されます。
そしてもっとも優遇幅が大きいのが公務員。
私はローンを借りたときは公務員だったので、１．５％の優遇を受けています。
２．４７５％－１．５％＝０．９７５％という算式で私のローンの金利はきめられています。
さて、なぜ銀行の窓口に行ったのか？
銀行の担当者に聞きたいことがあったからです。
聞きたいことは２つありました。
①固定金利に切り替えた場合、金利、利払い総額、月々の返済額はどう変わるか
②返済期間を短縮する場合、金利、利払い総額、月々の返済額はどう変わるか
まず①について。
現在は変動金利の方が固定金利よりも低いです。変動金利の方が、将来金利が高騰するリスクをはらんでいる分、金利がディスカウントされているわけです。現在私に適用される固定金利は２．２５％。変動金利と比べると１％以上も高いです。
したがって、現時点では、変動金利にしておく方が月々の返済額は小さくなります。しかし、今後財政破綻懸念が広がり、長期金利が高騰した場合、変動金利が固定金利を上回る可能性が出てきます。個人的には、長期金利の高騰はいつ起きてもおかしくないと考えているため、今すぐ切り替えるかどうかは別にして、固定金利の切り替えた場合に返済額等がどう変わるのかについて頭の体操をしておきたかったのです。
次に②について。
住宅ローンは一般に３５年間で組みます。私も３５年で組みました。
ただし、３５年間の長期でローンを組むことは、次の２つの観点から問題があります。
１．利払いの総額が増えること
２．（変動金利で借り続ける場合、）金利高騰リスクが高いこと
このうち１．について、期間の短縮によってどの程度金額が圧縮されるのかを知っておきたいというのがありました。
一般に、ローンの返済期間が長ければ長いほど、利払いの総額は増えます。現行の３５年ローンの場合、０．９７５％という低金利がずっと続くという前提で計算をしても、３５年間での利払いの総額は約２５０万円に上ります。すなわち、「元本＋２５０万円」を３５年×１２ヶ月＝４２０回に分割した額を月々支払っているわけです。この＋２５０万円の部分を小さくすることができれば、ローンの返済総額も小さくなります。
今回、銀行の担当者に、具体的にローンの返済期間を１０年間に短縮した場合の利払い総額、月々の支払額をシミュレーションしてもらいました。その結果、上記の２５０万円の利払い総額は、なんと８０万円程度まで圧縮されることが分かりました（返済期間を３分の１にすれば利払い総額が３分の１になるのは当然かもしれませんが）。
ローン残高の経年変化など詳細なシミュレーション結果は後日郵送してもらうことになりましたが、転職で月々の手取りもぐっと増えるので、返済期間を１０年に変更するとともに、固定金利に切り替えようかなと思っています。