新築アパートってどうなのよん？

最近はセミナーに行ったり、 
健美屋などネットから
面白そうな物件があれば資料請求 
したりしています。 

その中で群馬の前橋の新築アパートの 
説明会に行ったり、 
または戸建て情報なんかも得ています。 

今はホント利回り低いですよね。 

ＭＡＸでも１０％じゃないでしょうか。 

しかしこういった時でも投資チャンスはある筈です。 

だからまずはセミナーや書籍を読んだりして 
あらためて知識のインプットをおこなっている 
わけです。 

先日ですが、物件資料を要求した不動産屋さんから 
電話がかかってきました。 

商業物件についての問い合わせを行い、 

「融資はつくのでしょうか？」 

といった質問をしていました。 

資料はきたのですが、 
融資についての明確な回答はなかったように思います。 

それで放っておいたのですが、 
資料は時々メールで送られていました。 

日曜日に自宅にいた時に電話がきたので 
出たのですが、 

話を聞くと、３０年以上も営業していて、 
しかも投資用物件に注力しているという会社でした。 

興味を惹かれたのが、 
オリックス銀行の融資実績が日本一、だと 
言うのです。 

へー、それなら融資付けに強いんだ、 

ということで、

ちょっと話を聞いてみてもいいかな、 
なんて思って、 
日曜日なので一応嫁の了解を得て、 
早速その会社へでかけていきました。 


現地で電話をかけてきた人と話をすると、 
勧められたのは、新築アパートでした。 

こういったご時世なので、 
間違いないのは新築アパートです 

ということで、

何点か私に新築アパートを勧めてきました。 

確かに新築は入居付けがしやすく、 
しかも出口も取りやすいので 
わりと固めの投資だと言えます。 


この会社は、

東京と神奈川の物件仲介を 
おこなっているということで、 
私の住んでいるところの物件なんかも 
勧めてきて、 
割と興味をひかれました。 

自宅近く、

ってなんとなくイイですよね。 

しかし、利回りは良くても８％で、 
だいたいが７％台となっています。 

そんなもので回せるのかな？？？ 

といった疑問もありましたが、 
新築なのでランニングコストが殆どかからない、 
というところと、 
やはりこの低金利ですから、 
銀行から低利で借入できれば、 
そんな利回りでもやっていける、 
ということでした。 

当日は説明だけで帰るつもりでしたが、 

「これから現地見に行きませんか？」 

とすすめられて、

不動産屋さんの運転する車で 
何か所が見て回ることにしました。 

やはり現地見て回ると楽しいですよね。 

その不動産屋さんは、

さすが東京神奈川中心にやっているだけあって、 
賃貸需要のあるエリアについては

熟知しています。 

「ここなら間違いなく入りますよ」 

なんて説明を聞いてると

頼もしく思いました。 

で、その日は３か所見て、

やれやれ疲れたな、 
などど思っていたら 

「来週も良かったら見に行きませんか？」 

なんて言われたんです。 

さすがに２週連続では嫁の許可がいるのですが、 
そういったことには寛大な嫁ですのでＯＫがでました。 

で、翌週のつまり先週土曜日に、 
また物件めぐりをしてきたのでした。 

１１時に先方に行って、

私の担当者の上司の方がでてきて 
説明をうけたのですが、 
その上司の方はメチャメチャ融資関係に詳しくて、 
金融機関ともガッチリらしく、 
多少のムリも聞いて貰えるほどの信用のある方 
とのことでした。 

事前に融資に必要な資料は送ってあったので、 
それをもとに何行か当たってくれてたようですが、 
私の場合なかなかの条件で

融資をひっぱれそうだとのこと。 

なんと金利１％台で３０年の

融資期間で受けられそう、 
と聞いてはテンションも上がるわけです。 

そうすると、

「今すぐに買っちゃうぞ！」 

みたいな勇ましい心持になるわけです。 

早速、自宅近辺の新築アポートで

既に満室１０室で稼働している 
物件に申込を入れて、 
更に何件か現地見学をすることになりました。 

１か所目の物件を見に行く途中で、 
さっき買付申込をした物件に既に１番手がいることが判明して 
それは断念せざるを得ないことがわかったのですが、 

気を取り直して他を見にいきました。 

すると物凄く階段の長い建設予定地を見て、 
意気消沈しました。 

しかも送電線が近くに建ってます。 

「こんなとこ俺なら絶対ヤダな」 

と思ったので、

早速そこは自分の気持ちの中でパスをして 
次を見に行くと今度は基礎しかできていない

物件だったので
まったくイメージがわきませんでした。 

しかも駅から徒歩１５分程度

かかるらしいです。 

うーむ、どーしたものなのかな？？ 

なんて思い、次の物件を見にいきます。 

坂の途中で車を止められて、ここです、 
と言われたところは、

またまたそこから長い階段がありました。 

崖？ 

みたいなところに物件が建ってます。 

しかしそれは完成真近の物件で、 
中を見ることができました。 

２階建て８室、前部屋ロフト付きです。 

利回りは７．３６％ 

価格は６８８０万円ですから、 
満室で年額５０６万円、月収約４２万円です。 

管理費５％、フルローンで 
金融機関の返済は約２４万円で、 
手残り１６万円ほどです。 

まずまずですかね。 

諸経費は持ち出しになりますが、 
８００万円ほどでしょうか。 

この８００万円を回収するのに 
４年程度かかります。 

これってどうなんでしょうね？？ 

ぶっちゃけ私が使えるキャッシュは 
１５００万円ほどです。 

８００万円使ったら残りは７００万円ですが、 
これをまるまる使うのはリスクが高い気がします。 

不測の出費というものがありますから 
現金は沢山あるに越したことはありません。 

で、気づいたのですが、 
新築って、当然入居者を募集していくわけです。 

だから、購入したはイイですが、 
そこから客付けしていくので、 
広告費がかかってくるんですね。 

つまりは月収４２万円が少なくともかかるわけですし、 
いつ満室になるかは、なんとも言えない、 
１か月で満室あるいは３か月後になるか、 

しかも最大の繁忙期は逃しているわけですから 
もしかすると年内は半分、

残り半分は来年の３月に決まってやっと満室、 
ってこともなきにしもあらずなわけです。 

しかしそれでも銀行への返済は始まっています。 

そうすると、満室になるまでは、 
十分な軍資金が必要ではないですか。 

新築アパートを検討して、 
そういったリスクに気付きました。 

紺野健太郎さんのコンサル受けた時には、 

５０００万円の物件を２棟購入してください、 
最低１０％の利回りのモノを、 

って言われていました。 

ということは、１発目を新築アパートで、 
という戦略は間違いなのかもしれません。 

しかも２棟すぐに購入となると、 

それってオーバーローンじゃね？ 

って気がしてきました。

どうやら戦略の見直しが必要になってきた

ようです。 

そもそも私が札幌のＲＣ１棟しか購入できずにいたのは 
手持ち資金を使い切り、 
物件だけの収入でやってきたからです。 

新築は退去や修繕リスクは極端に低いとは言っても 
シリアルコストはそこそこかかるわけですから 
やはり十分な軍資金は必要です。 

あぶないあぶない、 

危うく同じ轍を踏むところでした。 

とにかくもう一度よーく検討しなおしてみます。