ＲＣは法定耐用年数が長く
金融機関からの融資も付きやすいので
なんとしても大家さんになりたい人は
ＲＣからはじめる場合も多いかと思います。
私にも収益物件を扱う不動産なり
○○大家さんから案内頂くことも
多いのですが、
シミュレーションすると
どうやってもＣＦ回らないんですよね。
２０年ぐらいの物件購入すると
出口を描きやすいというメリットもあります。
なにしろ不動産はキャピタルも狙えるわけですから
投資先としても有力です。
しかし、出口を迎えるまでは、
インカムも欲しいじゃありませんか。
今回ご紹介頂いた物件をモデルにすると
金利4.5％でスルガを使った場合のＣＦ
になります。
ＲＣ２０年で１２戸、満室で１０％の物件です。
現状２室空きということですので、
それで試算してみました。
すると
収入 ５３１，７００円
ふむふむ、５０万円超ですか。
まずまずですな。
管理費が３％と格安です（通常５％程度）ので
１５，９５１円です。
その他供用部分の電気代などの経費で
６６，２８４円
そして、スルガへの返済が、３６４，８１３円
となります。
なんだか雲行き怪しくないですか？？
収入ー経費ー返済
とすると、残りが８４，６５２円しかありません！
物件価格が７０００万円超ですが、
オーバーローンで購入したとして月８万円
ぐらいしか残らないってどーなんでしょうね？？
実際はここから入退去に伴う修繕費や
客付け費用がかかりますから、
月８万円では即マイナスになってしまいます。
さらに固定資産税や都市計画税も加わります。
この物件の固都税はおよそ２８万円ぐらいです。
まったく入退去がなくて修繕などの費用が
かからなかったとすると、
なんと年間２８万円しか残りません。
７０００万円突っ込んで、２８万円の手残り
ってやる意味あるんでしょうか？？
税金がもう少し安くてもこれでは
やるのも馬鹿らしいですよね。
物件には利回りを重視するのは当然にしても
①返済金額／月
②ランニングコスト
③税金
これらを考慮した上で、
いったいどれほどのＣＦなのかを
よくよく吟味しないと１００％失敗することになります。
ということで、私は今はＲＣは選定から外しています。
金融機関からの融資も付きやすいので
なんとしても大家さんになりたい人は
ＲＣからはじめる場合も多いかと思います。
私にも収益物件を扱う不動産なり
○○大家さんから案内頂くことも
多いのですが、
シミュレーションすると
どうやってもＣＦ回らないんですよね。
２０年ぐらいの物件購入すると
出口を描きやすいというメリットもあります。
なにしろ不動産はキャピタルも狙えるわけですから
投資先としても有力です。
しかし、出口を迎えるまでは、
インカムも欲しいじゃありませんか。
今回ご紹介頂いた物件をモデルにすると
金利4.5％でスルガを使った場合のＣＦ
になります。
ＲＣ２０年で１２戸、満室で１０％の物件です。
現状２室空きということですので、
それで試算してみました。
すると
収入 ５３１，７００円
ふむふむ、５０万円超ですか。
まずまずですな。
管理費が３％と格安です（通常５％程度）ので
１５，９５１円です。
その他供用部分の電気代などの経費で
６６，２８４円
そして、スルガへの返済が、３６４，８１３円
となります。
なんだか雲行き怪しくないですか？？
収入ー経費ー返済
とすると、残りが８４，６５２円しかありません！
物件価格が７０００万円超ですが、
オーバーローンで購入したとして月８万円
ぐらいしか残らないってどーなんでしょうね？？
実際はここから入退去に伴う修繕費や
客付け費用がかかりますから、
月８万円では即マイナスになってしまいます。
さらに固定資産税や都市計画税も加わります。
この物件の固都税はおよそ２８万円ぐらいです。
まったく入退去がなくて修繕などの費用が
かからなかったとすると、
なんと年間２８万円しか残りません。
７０００万円突っ込んで、２８万円の手残り
ってやる意味あるんでしょうか？？
税金がもう少し安くてもこれでは
やるのも馬鹿らしいですよね。
物件には利回りを重視するのは当然にしても
①返済金額／月
②ランニングコスト
③税金
これらを考慮した上で、
いったいどれほどのＣＦなのかを
よくよく吟味しないと１００％失敗することになります。
ということで、私は今はＲＣは選定から外しています。
いや～、
RCじゃリーマン卒業できないでしょ。
私がRC運用してきた実感です。