しかし税金クソです。
今月は入居者が減ったせいもあって
入金額が劇減りです。
それにしても少な過ぎるので
入金明細詳しく見てみたら
なんと２名の入居者さんで滞納発生！
いつもの常連さんです。
またかよ！
しかもお一人は住んでないようなんですね。
だけど部屋を借りて頂いているんです。
それも昔からお住まい頂いているので
結構イイ家賃で入居頂いてるんですよ。
でもしょっちゅう滞納発生していて、
その都度督促すると次月にまとめてご入金頂くという流れです。
そして今回は水道料金が異様に高かったです。
管理会社に確認してみると、
どうやらどこかの部屋が無駄に沢山しようしている可能性が
あるんだとか。
ったくどこのどいつだ？？
私の物件は水道料金を一律徴収していて、
大家である私がまとめて支払っているのでが、
年間通じて支払いよりも、手残りの方が多くなる仕組みです。
ところがたまにバカみたいに使う人が出てきて
そうすると年間ではマイナスなんてことにもなるわけです。
不動産投資で重要なのはキャッシュフローですからね。
ここが弱いと私のように加速できません。
上手くやってる人は融資を引き出していって
２棟３棟と物件を増やしています。
私の大家仲間もやっぱ複数棟持っていて
キャッシュもそれなりに溜まっているようです。
私みたいに一棟でしかも散財していたら
２棟３棟と増やすことはできません。
物件買った時に、購入した不動産屋さんから、
「早いうちに３棟買いましょう」
と言われていました。
その意味よーくわかります。
でも未だに一棟ですし、
更に今は不動産を増やそうという熱も
冷めてしまいました。
なぜなら入居者がしょっちゅう退去するからです。
その度に修繕費や、次に入居させるための
広告宣伝費、そして決めて貰った時に仲介業者に払う
インセンティブがバカにならないからです。
それと入居者が逮捕されたり、
死去したりする、
というリスクに気づきました。
そして1番嫌になったのが税金の高さです。
まさかこんなに高いとは！
私の物件はRCなので相当高い納税をしています。
税金払うために不動産投資してんの？
って思うほどです。
今月はその納税月です。
入金が少ないのに納税ですから
今月は持ち出しとなります。
自分の給与からですね。
あ～あ、やってらんねーわ。
ですから不動産から上がる収益で何かを買ったりとかできません。
せいぜい書籍購入がいいとこでしょう。
何しろいつなんどき不測の事態が
生じるとも限りませんから。
と、まあマイナス面ばかり話してますが、
不動産投資をするメリットも当然あります。
ひとつはサラリーマンなら出来ない経験ができます。
何しろ個人事業主ですからね。
簡単に言えば1人社長です。
法人税払ってませんけど。
不動産を増やしていけばそのうち法人化する、
という手法もあるので
上手くすれば本当に社長になれます。
まあ、個人事業主でも十分面白いですけど。
まずは確定申告が出来るようになります。
規模が大きくなれば税理士にお願いするようになりますが、
私みたいに小規模なら自分でやってしまいます。
帳簿をつける、というこの作業は
当然面倒なのですが、
でもそれだけで普通の会社員とは
明らかに異なるわけです。
意識が違います。
それと不動産でマイナス決算になると、
税金還付が受けられます。
しかも住民税が安くなります。
会社の給与が上がらないなかで
支払う税金が減るのはデカイです。
単純に手取りが増えるのは
何もしてないサラリーマンなら無理です。
但し、減価償却が進むと経費に出来ないため、
いずれにしてもいつかは物件増やしてまた借金こさえるか、
売却を検討しないといけません。
私は今年太陽光発電に着手したので
また大きな借金こさえてます。
ですから決算も当然大赤字です。
税金還付はもちろん、
上手くすれば相当税金安くなるんじゃ
ないですかねぇ。
不動産投資をしている利点はまだあります。
それは銀行からの融資か受けやすくなるということです。
今、日本は次元を超えた量的質的金融緩和を実行中です。
日銀は年間70兆円を刷りまくって市中にばら撒いてます。
バブルです。
でも普通のサラリーマンには関係ない話ですね。
いや、住宅ローンはただみたいな金額で融資してくれます。
金融機関はノルマがあって融資しないといけないからです。
でも刷る金額がでかすぎて、
もはや住宅ローンだけではおっつかないです。
銀行は最初は大企業から融資していたと思いますが、
いよいよ個人投資家まで貸し出すことにしたようです。
私のところにもSガ銀行さんから
しつこく融資のお誘いを受けてます。
もちろんアパートローンではありません。
カードローンのようなもので、
後からローンとか言って、
修繕費に支払ったものや固定資産税
として支払ったもの、
生活費などカードで支払ったものなど、
そういった諸々分についても融資してくれるんだとか。
金利は7%程度からですね。
私は別に借りる必要なかったのですが、
金利が9%で200万円程の銀行カードローンがあったので
それと借り換えようかな？
なんて思って聞いてみました。
実は私その他にも色々借りてます。
でも何かを買ったりとか消費に使ってるわけではありません。
車も持ってないです。
無駄な税金払いたくないんですよね。
では何に使ってるの？
ってことですが、実は
投資案件に突っ込んでるんです。
銀行から借りた金で案件にぶっこんで毎月返済しながらも10万円程度のキャッシュが残ってます。
キャッシュですよ。
そしてその10万円をまたそれにぶっこんでるんです。
複利が効いて手残りが増えていく、
って算段なんですが、
さてさてそうは問屋が卸すかどうか。
まあ、金利下がるなら借り換えしてみっか、
ってことで申し込んでみたんですが、
350万円程融資できそう、
だとの連絡がきました。
そんなこんなで銀行からの連絡待ってたのですが今日連絡があって
「他にも融資うけてませんか？」
って言うんです。
「やべっ、他にも借りすぎてて融資ポシャったか？」
って一瞬焦ったのですが、
実はその分も借り換えて貰えないか？
ってことだったんです。
おいおい、一体いくら貸してくれるのさ？
ハタと気付いたんですが、
借り換えせずにその分も投資案件にぶっこんだ方が
リターンは多いんじゃねーの？
なんて安易に考えています。
いずれにしてもそれもこれも
私が不動産を所有しているから出てきた話だと思います。
今は融資出まくってますから
借りられるなら上手に借りて、
しかもそれを消費しないで、
リターンのあるものにぶっこむ、
そのその戦略ですすめてます。
この戦略はリスクは確かにあります。
しかし不動産投資のようにボッタクリのような
高い税金かけられることはありません。
空室リスクもありませんし、
修繕費や広告宣伝費もありません。
複利運用でCFを増やしていく、
そのうちに所有物件が希望価格で売却できれば
サラリーマンを卒業できるかもしれません。
もっともサラリーマンには健康保険など便利なものもあります。
しかしこのままサラリーマンでいるのも確実にリスクだと思います。
とにかく今はCFを安定させるために
出来ることはやっていこう、と思ってます。
今は不動産投資をしやすい環境にあります。
しかし税金のことを抜きにして不動産投資は語れません。
その他、退去に伴う出費や広告宣伝費諸々の経費など、
決して甘い考えで参入すると
「こんなハズではなかった～」
と泣きを見る羽目になります。
不動産投資はあくまでも”事業である”ということを念頭に入れて
購入計画を立てることをおすすめします。
今月は入居者が減ったせいもあって
入金額が劇減りです。
それにしても少な過ぎるので
入金明細詳しく見てみたら
なんと２名の入居者さんで滞納発生！
いつもの常連さんです。
またかよ！
しかもお一人は住んでないようなんですね。
だけど部屋を借りて頂いているんです。
それも昔からお住まい頂いているので
結構イイ家賃で入居頂いてるんですよ。
でもしょっちゅう滞納発生していて、
その都度督促すると次月にまとめてご入金頂くという流れです。
そして今回は水道料金が異様に高かったです。
管理会社に確認してみると、
どうやらどこかの部屋が無駄に沢山しようしている可能性が
あるんだとか。
ったくどこのどいつだ？？
私の物件は水道料金を一律徴収していて、
大家である私がまとめて支払っているのでが、
年間通じて支払いよりも、手残りの方が多くなる仕組みです。
ところがたまにバカみたいに使う人が出てきて
そうすると年間ではマイナスなんてことにもなるわけです。
不動産投資で重要なのはキャッシュフローですからね。
ここが弱いと私のように加速できません。
上手くやってる人は融資を引き出していって
２棟３棟と物件を増やしています。
私の大家仲間もやっぱ複数棟持っていて
キャッシュもそれなりに溜まっているようです。
私みたいに一棟でしかも散財していたら
２棟３棟と増やすことはできません。
物件買った時に、購入した不動産屋さんから、
「早いうちに３棟買いましょう」
と言われていました。
その意味よーくわかります。
でも未だに一棟ですし、
更に今は不動産を増やそうという熱も
冷めてしまいました。
なぜなら入居者がしょっちゅう退去するからです。
その度に修繕費や、次に入居させるための
広告宣伝費、そして決めて貰った時に仲介業者に払う
インセンティブがバカにならないからです。
それと入居者が逮捕されたり、
死去したりする、
というリスクに気づきました。
そして1番嫌になったのが税金の高さです。
まさかこんなに高いとは！
私の物件はRCなので相当高い納税をしています。
税金払うために不動産投資してんの？
って思うほどです。
今月はその納税月です。
入金が少ないのに納税ですから
今月は持ち出しとなります。
自分の給与からですね。
あ～あ、やってらんねーわ。
ですから不動産から上がる収益で何かを買ったりとかできません。
せいぜい書籍購入がいいとこでしょう。
何しろいつなんどき不測の事態が
生じるとも限りませんから。
と、まあマイナス面ばかり話してますが、
不動産投資をするメリットも当然あります。
ひとつはサラリーマンなら出来ない経験ができます。
何しろ個人事業主ですからね。
簡単に言えば1人社長です。
法人税払ってませんけど。
不動産を増やしていけばそのうち法人化する、
という手法もあるので
上手くすれば本当に社長になれます。
まあ、個人事業主でも十分面白いですけど。
まずは確定申告が出来るようになります。
規模が大きくなれば税理士にお願いするようになりますが、
私みたいに小規模なら自分でやってしまいます。
帳簿をつける、というこの作業は
当然面倒なのですが、
でもそれだけで普通の会社員とは
明らかに異なるわけです。
意識が違います。
それと不動産でマイナス決算になると、
税金還付が受けられます。
しかも住民税が安くなります。
会社の給与が上がらないなかで
支払う税金が減るのはデカイです。
単純に手取りが増えるのは
何もしてないサラリーマンなら無理です。
但し、減価償却が進むと経費に出来ないため、
いずれにしてもいつかは物件増やしてまた借金こさえるか、
売却を検討しないといけません。
私は今年太陽光発電に着手したので
また大きな借金こさえてます。
ですから決算も当然大赤字です。
税金還付はもちろん、
上手くすれば相当税金安くなるんじゃ
ないですかねぇ。
不動産投資をしている利点はまだあります。
それは銀行からの融資か受けやすくなるということです。
今、日本は次元を超えた量的質的金融緩和を実行中です。
日銀は年間70兆円を刷りまくって市中にばら撒いてます。
バブルです。
でも普通のサラリーマンには関係ない話ですね。
いや、住宅ローンはただみたいな金額で融資してくれます。
金融機関はノルマがあって融資しないといけないからです。
でも刷る金額がでかすぎて、
もはや住宅ローンだけではおっつかないです。
銀行は最初は大企業から融資していたと思いますが、
いよいよ個人投資家まで貸し出すことにしたようです。
私のところにもSガ銀行さんから
しつこく融資のお誘いを受けてます。
もちろんアパートローンではありません。
カードローンのようなもので、
後からローンとか言って、
修繕費に支払ったものや固定資産税
として支払ったもの、
生活費などカードで支払ったものなど、
そういった諸々分についても融資してくれるんだとか。
金利は7%程度からですね。
私は別に借りる必要なかったのですが、
金利が9%で200万円程の銀行カードローンがあったので
それと借り換えようかな？
なんて思って聞いてみました。
実は私その他にも色々借りてます。
でも何かを買ったりとか消費に使ってるわけではありません。
車も持ってないです。
無駄な税金払いたくないんですよね。
では何に使ってるの？
ってことですが、実は
投資案件に突っ込んでるんです。
銀行から借りた金で案件にぶっこんで毎月返済しながらも10万円程度のキャッシュが残ってます。
キャッシュですよ。
そしてその10万円をまたそれにぶっこんでるんです。
複利が効いて手残りが増えていく、
って算段なんですが、
さてさてそうは問屋が卸すかどうか。
まあ、金利下がるなら借り換えしてみっか、
ってことで申し込んでみたんですが、
350万円程融資できそう、
だとの連絡がきました。
そんなこんなで銀行からの連絡待ってたのですが今日連絡があって
「他にも融資うけてませんか？」
って言うんです。
「やべっ、他にも借りすぎてて融資ポシャったか？」
って一瞬焦ったのですが、
実はその分も借り換えて貰えないか？
ってことだったんです。
おいおい、一体いくら貸してくれるのさ？
ハタと気付いたんですが、
借り換えせずにその分も投資案件にぶっこんだ方が
リターンは多いんじゃねーの？
なんて安易に考えています。
いずれにしてもそれもこれも
私が不動産を所有しているから出てきた話だと思います。
今は融資出まくってますから
借りられるなら上手に借りて、
しかもそれを消費しないで、
リターンのあるものにぶっこむ、
そのその戦略ですすめてます。
この戦略はリスクは確かにあります。
しかし不動産投資のようにボッタクリのような
高い税金かけられることはありません。
空室リスクもありませんし、
修繕費や広告宣伝費もありません。
複利運用でCFを増やしていく、
そのうちに所有物件が希望価格で売却できれば
サラリーマンを卒業できるかもしれません。
もっともサラリーマンには健康保険など便利なものもあります。
しかしこのままサラリーマンでいるのも確実にリスクだと思います。
とにかく今はCFを安定させるために
出来ることはやっていこう、と思ってます。
今は不動産投資をしやすい環境にあります。
しかし税金のことを抜きにして不動産投資は語れません。
その他、退去に伴う出費や広告宣伝費諸々の経費など、
決して甘い考えで参入すると
「こんなハズではなかった～」
と泣きを見る羽目になります。
不動産投資はあくまでも”事業である”ということを念頭に入れて
購入計画を立てることをおすすめします。