一世を風靡した”ゼロ円住宅”。
実は昨年その会社が主催する
セミナーというか説明会に参加
したのですが、その会社から
”個別相談会があるので
いかがですか？”
というメールがきたので
行ってみることにしました。
”ゼロ円住宅”とは、
もしかすると知らない方も
っていう人が多かったんだそうな。
ホンマかいな～？
ちょっと怪しいんですけど、
国の方針転換には逆らえないですから
どうやって生き残っていこうかと
考えた末の
”賃貸戸建”
という結論だったんでしょう。
資料とかなかったのですが、
売り出していた物件は完売、
したとか言って
私に提案いただける商品は
実は昨年その会社が主催する
セミナーというか説明会に参加
したのですが、その会社から
”個別相談会があるので
いかがですか？”
というメールがきたので
行ってみることにしました。
”ゼロ円住宅”とは、
もしかすると知らない方も
おられるかもしれないので、
簡単に説明しますと、
太陽光パネルを屋根に設置して、
そこから得られる電気を電力会社に
売電して、その売電価格で
住宅ローンと相殺する
簡単に説明しますと、
太陽光パネルを屋根に設置して、
そこから得られる電気を電力会社に
売電して、その売電価格で
住宅ローンと相殺する
＝つまりゼロ円
というビジネスモデルです。
しかもそれを賃貸に出せば、
ゼロ円で住宅を取得しながら、
家賃収入まで入ってしまう、
というそれが本当ならば誠に
美味しい、話なわけです。
その話を聞いたときに、
融資がつくならその住宅を購入して、
賃貸に出したいなぁ、
なんて思ったのですが、
現在は、国の政策の変更と、
買い取り単価の順調な下落、
そして電力会社の買い取り拒否
という方針転換もあって、
ビジネスとしては
というビジネスモデルです。
しかもそれを賃貸に出せば、
ゼロ円で住宅を取得しながら、
家賃収入まで入ってしまう、
というそれが本当ならば誠に
美味しい、話なわけです。
その話を聞いたときに、
融資がつくならその住宅を購入して、
賃貸に出したいなぁ、
なんて思ったのですが、
現在は、国の政策の変更と、
買い取り単価の順調な下落、
そして電力会社の買い取り拒否
という方針転換もあって、
ビジネスとしては
なりたたないのでは？
という疑問を持っていました。
でも定期的にメルマガを配信してくる
その会社が一体どのように
という疑問を持っていました。
でも定期的にメルマガを配信してくる
その会社が一体どのように
やっていってるのか？
と単純に興味があったというわけです。
もしかしてまだまだゼロ円住宅って
もしかしてまだまだゼロ円住宅って
なりたつの？
という謎を知りたくて
という謎を知りたくて
相談会に行ってきました。
で、その結果なんですが、
その会社は一応屋根に
で、その結果なんですが、
その会社は一応屋根に
太陽光パネルを設置する
というプランはあるのですが、
別にそれをメインにしている
というプランはあるのですが、
別にそれをメインにしている
のではなく
単純に戸建賃貸住宅を販売する
単純に戸建賃貸住宅を販売する
会社にコンセプト替えを
していました。
なんでもゼロ円住宅のセミナーを
開催している時から
「太陽光はいいから戸建ての方
なんでもゼロ円住宅のセミナーを
開催している時から
「太陽光はいいから戸建ての方
に興味ある」
っていう人が多かったんだそうな。
ホンマかいな～？
ちょっと怪しいんですけど、
国の方針転換には逆らえないですから
どうやって生き残っていこうかと
考えた末の
”賃貸戸建”
という結論だったんでしょう。
資料とかなかったのですが、
売り出していた物件は完売、
したとか言って
私に提案いただける商品は
なかったのですが、
モデルとして考えているものとしては、
土地＋上物２戸込みで
モデルとして考えているものとしては、
土地＋上物２戸込みで
３０００万円弱で
利回り１０％弱なんだそうです。
それに太陽光パネルを設置した
利回り１０％弱なんだそうです。
それに太陽光パネルを設置した
場合は１００万円程度アップ
になりますが、
売電収入は１戸あたり
売電収入は１戸あたり
月１６，０００円程度
だそうです。
２戸だから約３２，０００円の
だそうです。
２戸だから約３２，０００円の
売電収入ですね。
年間家賃収入は３００万円ですが、
管理費とかはどれくらいなの
年間家賃収入は３００万円ですが、
管理費とかはどれくらいなの
でしょうかね。
あまりかからない気がしますが、
仮に多く見積もって１０％程度かかると
しましょうか。
金利２．３％ぐらいで
あまりかからない気がしますが、
仮に多く見積もって１０％程度かかると
しましょうか。
金利２．３％ぐらいで
３０年間借りられた場合
返済が１２.３万円程度でしょうか。
そうすると月のＣＦが１０万円程度
返済が１２.３万円程度でしょうか。
そうすると月のＣＦが１０万円程度
になります。
建てる場所にもよりますが、
千○銀が融資出るかもしれないそうです。
さらにス○ガ銀が融資出やすいとか。
そうすると４．５％ですから、
月の返済は１６万円ぐらいですかね。
そうするとＣＦは６．５万円ぐらいです。
うーむ、全然残らないですねぇ。。
４戸買ってもス○ガなら
建てる場所にもよりますが、
千○銀が融資出るかもしれないそうです。
さらにス○ガ銀が融資出やすいとか。
そうすると４．５％ですから、
月の返済は１６万円ぐらいですかね。
そうするとＣＦは６．５万円ぐらいです。
うーむ、全然残らないですねぇ。。
４戸買ってもス○ガなら
１３万円ですからフルローンで
購入したら手残りなさすぎです。
やっぱ２０％ぐらいキャッシュ
やっぱ２０％ぐらいキャッシュ
いれないとダメかもしれないですね。
それでもス○ガだとキツイかも。
でですね、気になったのですが、
月いくらで貸出できる？
ってところなんですね。
聞いたら、
それでもス○ガだとキツイかも。
でですね、気になったのですが、
月いくらで貸出できる？
ってところなんですね。
聞いたら、
「１０万円で貸し出せるかも」
なんて答えなんです。
ところが新築戸建て賃貸について
融資が結構厳しいらしくて、
「１０万円じゃ貸せないだろ？」
っていうのが金融機関の
なんて答えなんです。
ところが新築戸建て賃貸について
融資が結構厳しいらしくて、
「１０万円じゃ貸せないだろ？」
っていうのが金融機関の
反応なんだとか。
えー？っていうか、
えー？っていうか、
１戸１０万円で貸せても
年２４０万円しかならない
年２４０万円しかならない
じゃないですか。
ってことは利回り８％
ってことは利回り８％
なんですけど。
そもそもの計算が間違っている
そもそもの計算が間違っている
よーな？？
まぁ、新築なのでファミリー層が
まぁ、新築なのでファミリー層が
入ればなかなか出ることも
ないだろうし、
管理費なども殆どかからない、
管理費なども殆どかからない、
って思います。
でもですねぇ、手残り考えれば、
そこの地価が上がることを期待しての
キャピタル狙いじゃなければ
割りに合わない気がしますねぇ。
しかもその会社の商品は
内装には極力手をかけないだとかで、
エアコンも設置しないんですって。
いまどき賃貸でエアコンないって
どうなんですかね？
今風の自称”デザイナーズ住宅”風に
しないと１０万円超で借りてくれない
でもですねぇ、手残り考えれば、
そこの地価が上がることを期待しての
キャピタル狙いじゃなければ
割りに合わない気がしますねぇ。
しかもその会社の商品は
内装には極力手をかけないだとかで、
エアコンも設置しないんですって。
いまどき賃貸でエアコンないって
どうなんですかね？
今風の自称”デザイナーズ住宅”風に
しないと１０万円超で借りてくれない
気がするわけですよ。
そういうことから考えると
中古戸建て投資の方がはるかに
リスクも少なくて利益も大きい、
って気がしました。
そんなワケでこの投資はナシだと
そういうことから考えると
中古戸建て投資の方がはるかに
リスクも少なくて利益も大きい、
って気がしました。
そんなワケでこの投資はナシだと
結論付けました。
そして、
「この会社って２～３年
そして、
「この会社って２～３年
経っても残っているのかな？」
なんて余計な心配をしたという
なんて余計な心配をしたという
次第です。