私はスルガに融資してもらって、
リーマン大家さんになることが
できました。
だから少なからずスルガには
感謝しています。
スルガさん、ありがとう。
しかし融資が出やすいスルガの弱点は
利率が高い、ということです。
年利4.5%はやはり高い。
スルガを入り口にして、
物件を増やしながら
借換えを実施していくのが
正攻法なワケです。
それとは別にディスカウントって
方向もあるのですが、
1年経過後に交渉すれば
割と下がりやすい、
という話を大家仲間から聞きつけ
ました。
聞けば皆、
利下げ交渉をしているとのこと。
そこで1年経過後に私も交渉してみました。
すると…
なんと1%の利下げに成功！
3.5%になりました。
これって結構でかいです。
いやー、
言ってみるものですね。
スルガでは最終的に
3%までいく、って話を聞きました。
事実、その時知り合った大家さんは
3%で札幌に2棟保有、ウチ1棟新築
でしたから、
私も3%を目指したわけです。
しかもその人、スルガの方から3%
にします、
って言われたんだとか。
え？マジ？
しかし私の場合はそんなこともなく、
それ以降は下がりませんでした。
というより交渉してません。
なぜならスルガからまた融資を受ける
かもしれないのですから、
ディスカウント交渉するのは得じゃないな、
と思ったからです。
しかし、
その後キャッシュもろくに溜まらず、
次の展望が見えなくなってきています。
ところがここへ来て黒田日銀総裁の
"次元を超えた量的質的金融緩和"
から、不動産融資がゆるゆるになってます。
フルローンやオーバーローンも
当たり前のように出るようになりました。
いやー、ホンの2、3年で劇的に
変わるものです。
そんなワケで、
2億円程の物件でオーバーローンて
組めるものかと、
ちょっと問い合わせてみたんです。
まぁ、
フルローンとかオーバーローンとか
っていうとやはりスルガになっちゃうわけです。
ファイナンスアレンジも行ってる
その不動産会社に面談に行って、
面談表に債務だとか借り入れしている銀行など、
必要項目に記入してきました。
その時に、
スルガと利下げ交渉して
下げて貰ったことを伝えたわけです。
後日、良さそうな物件の紹介が
あったので、問い合わせ(メール)
したのですが、
そこに書いてあったことにびっくり
しました。
「エンドレスマン様は
スルガ銀行と利下げ交渉しているので、
4.5%より高くなります」
ですって。
おいおい、4.5%も高すぎて
"ぼったくり銀行"とか"ヤ○ザ銀行"
なんて揶揄されているのに、
更に高い利率を提示してくるとは
ホントに驚きです。
"客を破産させる気満々銀行"
"銀行の皮を被った闇金業者"
っていうフレーズがピッタリの
恐ろしい銀行ですな。
セーフティネットなんでしょうが、
定期預金も3～400万円入れろ、
とのことです。
うーむ、スルガから金借りるのも
結構簡単じゃないです。
スルガで目一杯融資してもらうなら
最初の4.5%で我慢して
頃合いをみて他行へ乗り換えるのが
正解だと思いました。
しかしそこまで我慢するには
最初の物件の利回りが余程高く
ないと厳しいと思います。
フルローンで10%かそこらでは
厳しいと思います。
今回問い合わせた物件は2億円超
だったのですが、
取得税なども考慮すると
手持ち資金はかなりないと
きついです。
それで残るのが月50万程度でしょ。
そこから固定資産税引かれますので、
年にすれば400万円も残るかどうか…
これから不動産投資にチャレンジ
する方は、
CFはよーく念頭に入れてください。
そして税金にも。
日本はおっそろしく税金高い国
なんですから。