順調に満室経営出来てた私の物件
でしたが、繁忙期に連続して
退去がありました。
なんと３室！
繁忙期に入居ではなく退去ですから
頭が痛いです。
でも考えてみると、満室でしたので
退去しかないんですよね。
実に悩ましい～。
理由ですが、
おひとりは、ご高齢の方だったので
施設に入るそうです。
実はこの方の入居が決まった時に
あまりに高齢だったので
大丈夫かぁ？
などと思ったのです。
高齢者がなぜ一人暮らしを？
まぁ、すぐのご退去になったのですが、
その方にとっては施設の方が安心
だと思いますので仕方ないです。
そしてもう1人は、
就職のための退去です。
学生さんだったのですね。
そして最後は転勤だそうです。
これも仕方がない…
ま、私の物件になんらかの不満が
あっての退去じゃなかったので
仕方ないです。
こういうことってあるんですよね。
で、修繕に入ったのですが、
これが思ったよりかかってなんと
４０万円超❗️
あっちゃ～、銀行への返済考えると
今月はマイナスですよぉ、トホホ。
そんで持って再来月にはまた
固定資産税を払わないといけない
わけですから、
現金が残らない構図になってます。
その他で色々使ってるのかなぁ～私？
投資アドバイザー料とか、
セミナー代とか書籍代とか
交通費とか通信費など
確かに使用していますが、
服買ったり娯楽などに供出しては
いません。
それは３年前に大量退去があった時に、
多額のキャッシュを必要としたので、
もしものためにキャッシュは
残しておこうと思っているからです。
しかし、税金とか修繕費、
そして札幌は特に高いと言われる
広告費と成約時に支払う報奨金
などによって僅か１棟では
夢のアーリーリタイアメントなんて
永遠に夢なわけです。
そんなわけで、
投資やネットビジネスなど、
別のキャッシュポイントを構築
するために、奮闘しているんです。
で、つい先日なのですが、
「オーバーローン融資付き物件」
情報が入ってきたので
詳細取り寄せたところ、
価格も手頃な上に、
私の投資しても良いと考えるエリア
の物件だったので、
「興味あり」
と伝えたところ当然ながら
「ただいま物凄い勢いで問い合わせが
きてますので、
すぐに買い付けが入りそうです」
という回答がきました。
そりゃそーでしょーねー
なんて思ってたら、
「一番手の方が年収不足で融資通り
ませんでした。エンドレスマンさん
いかがでしょうか？」
という連絡が翌日にあるではないですか？
不動産は巡り合わせ、
という言葉があったかなかったか、
聞いたことがある気がしたので、
「じゃ、お願いします、まだあります？」
と返信したところ、
「OK牧場です、買付お願いします」
なんてことになりました。
いやー、トントン拍子ですね。
で、仕事の合間を見て、
その物件の収支など資産してみたわけです。
いえいえ、
確かに仕事中だったのですが、
ずーっと集中して仕事してるわけでは
ないですよねぇ？
ひと段落ついた時にコーヒーなど
飲むじゃないですか。
そういった時間に、チャカチャカ、
と電卓叩いたり、
ネットみたり、
ってことです。
サボりじゃないですよ決して。
オーバーということは、
諸経費なども貸して貰っちゃう訳です。
一体いくら貸してくれるのぉ？
えー、仲介手数料や登録税、司法書士に支払う手数料、固定資産税の按分、火災保険代など諸々を考慮すると
軽ーく５、６百万円行っちゃいますよねぇ。
そして融資ですが、
いまのご時世でオーバー融資するところは、
金利４.５%のアソコしかないわけです。
属性にもよるそうですが、
２７～３０年で引っ張れるとのことですが、
それにしても毎月の返済額は
結構なものになります。
現状満室なのですが、
駐車場は空いているので
その分は当面回収できません。
そうしたことを加味しつつ、
管理費などの諸経費を２０%とした場合、
月に残るキャッシュは僅か
１１か１２万円だと算出しました。
うーむ、これって投資する価値あるのかなぁ～？
およそ３ヶ月後に送られてくるであろう
不動産取得税など、３６万円のキャッシュでは
払えませんから、
持ち出しになってしまいます。
来年のサラリーマン収入から
大幅に税金免除されるとしても
ちょっと厳しい買い物になるなぁ、
と判断しました。
それに先月オプションで５０万円ほど
吹っ飛ばしてるにも関わらず、
夏休みには海外旅行を予定して
いるので、
キャッシュ減らしたくないなぁ、
というのもありました。
私は結構年収高い方なので、
４.５%銀行さんの融資は通って
しまいそうなので、
「ここはぁ、思案のしどころよのぉ～」
と慎重に考えた結果、パスすることと
しました。
不動産会社さんには
失礼なことをしたとお詫びと
反省しましたが、
買付入れてなかったので
許して頂けるかと思います。
それにしても銀行さんて
融資ゆるゆるなんですね。
あちらの銀行さんだけですかねぇ。
もしも２０万円程度残るなら、
ちょっと無理して取得税払ってでも
購入を決めたと思います。
しかし、手持ちが少ない中での購入は
リスクが高いと思います。
すごーくイイ物件だったのですが、
今回は我慢します。
それにしても、
私が１棟目を買った時は、
"こんなイイ物件、もー出て来ないかも？"
と思っても購入したのですが、
物件って出て来ますねぇ。
辛抱して、買える！
と思えるものが出てきてからでも
遅くはないのかもしれない、
と思った次第です。