建て替えせずに、
リフォームすべき建物の判断基準は何か？
既存不適格建物と、都市計画区域について。
あなたがリフォームを検討しているのであれば、その建物がどのような建物なのかを把握しなければなりません。
第二章で大手リフォーム会社が、現地調査の際の必ず行うといった、都市計画地域の確認と役所調査が、リフォームをするのにどのように関わってくるのかについて説明していきましょう。
・いわゆる違法建築と既存不適格について
違法建築は何となく聞いたことがあるかもしれませんね、
文字通り法律に違反した建物のことです。
『うちはちゃんと、建てた時に役所の検査を受けて合格しているから大丈夫』という方でも、過去に増改築をしている方は要注意です。
過去に行われた増改築工事により、現在の法律に合わなくなっている建物も
違法建築になります。
例えば、法律で定められている建ぺい率や容積率や高さを超えて増築された物や、建物の構造などの基準が守られていなかったり、増改築工事の際に『建築確認申請をしなければならなかった』のを行わなかった建物などのことを指します。
用語を簡単に説明しますと、
建ぺい率は、敷地面積（道路後退等の敷地等は含まれない）に対する
建築面積（建て坪ともいう）の割合。
容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。
いわゆる違法建築とは、建てた当初から法令に適合していない建物や、増改築等の工事を行うことによって法令に適合しなくなった建物のことを指します。
それに対して、
建物を建てた時や、増改築工事を行った際の法律には違反していないが、その後の法改正により法律の規定を満たさなくなった建物のことを既存不適格建物と言います。
いわゆる違法建築は法律違反で罰則の対象ですが、
既存不適格建物は直ちに罰則を科せられることはありません。
ここで重要なのは、現在の法律では認められていない事が、既存不適格建物では、ある意味認められているということなのです。
・都市計画地域について
住みやすいまちづくりを計画的に行う為に、必要に応じて市街化区域と市街化調整区域に分けられます。
市街化地域を簡単に説明すると、どんどん建物を建てても良い区域で、
市街化調整地域はあまり建物を建てさせたくない区域です。
市街化区域には、建物の用途別に地域を分けられた用途地域が定められます。
用途地域は大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」に分けられます。
用途地域に指定されることにより、その地域に建てても良い建物が制限されたり、その敷地に対する建ぺい率や容積率や高さなどの制限もされるようになります。
具体的にいうと、建ぺい率が六十％の地域では百坪の土地に六十坪の建築面積の建物が建てられるのに対して、建ぺい率が三十％の場合、建物の建築面積は
半分となり、三十坪の建物しか建てられません。
また、建ぺい率・容積率の範囲内で、なおかつ十㎡未満であれば確認申請必要はありませんが、用途地域が防火地域の場合は確認申請が必要になります。
用途地域が変わると、そこに建てられる建物が変わってきます。