暴走理事長が居座るマンションの対策。

権限の乱用、横暴な管理運営を防止するには


　　役員選任に係る細則（案）
第1条　役員の任期は2年とし原則として毎年全役員数の半数を改選する。
第2条　役員候補者に立候補するものは、通常総会前の理事会2週間前までに書面にて理事
　長に申し出ることとする。
第3条　役員輪番表は、組合員全員が対象で、（棟別に、階別に、部屋番号順に）割り当て
　て理事ならび監事を決定することが出来る。
第4条　理事、監事の補欠を輪番表順によりそれぞれ〇名、〇名を予め選出する。
　補欠で繰り上げられた理事は前任者の役職、任期を引き継ぐ。さらに補欠以上に欠員がで
　た場合は輪番表で繰り上げとする。
第5条　理事長は「現に居住する組合員」のみ就任する。
２　理事長が組合員でなくなった場合、もしくは現に居住しなくなった場合は、再度、理事
　のうちから、理事会で理事長を選任する。
第6条　理事は1回限り再任可能（最大3年）とする。
第7条　通常総会前の最後の理事会後に、役員候補となった組合員に文書で通知する。
　入院等でやむを得ない事情により役員としての職務を果たすことが出来ない場合以外は、　
　役員を拒否することが出来ない。

理事会運営とは

居座り理事長、が居たら・・どうする？！



最高裁平成29年12月18日判決
理事会における解任権が明確に定められていなかった事案において最高裁判所は「管理組合の規約にもとづき理事の互選により理事長を選任する、と定められている場合、理事長の職を解いて別の理事を理事長とすることも理事会に委ねる趣旨」と判示しました。つまり理事長の人選については全体的に理事会に委ねられているので、解任権がはっきりと規定されていなくても理事会決議で解任できる、という意味です。

この判例の内容からすると以下の要件を満たす場合には、理事会決議で理事長を解任できると考えられます。

マンションの理事を組合員の中から総会で選出する規約がある
マンション規約上、理事長は理事の互選によって選任することになっている
よって理事会の過半数決議で理事長の解任や理事の変更が決議されれば、理事長の職を解くことができます。

こんな理事長がいたら、困りものです。


<詳細>
理事会による理事長解任
（最高裁第一小法廷平成２９年１２月１８日）
・「区分所有法によれば、区分所有者は、全員で、建物等の管理を行うための団体を構成し、
同法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができるとさ
れ（３条）、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって、管理者を選任し、又は解
任することができるとされている（２５条１項）。そうすると、区分所有法は、集会の決議
以外の方法による管理者の解任を認めるか否か及びその方法について区分所有者の意思に基
づく自治的規範である規約に委ねているものと解される。」
・「本件規約は、理事長を区分所有法に定める管理者とし（４３条２項）、役員である理事に
理事長等を含むものとした上（４０条１項）、役員の選任及び解任について総会の決議を経
なければならない（５３条１３号）とする一方で、理事は、組合員のうちから総会で選任し
（４０条２項）、その互選により理事長を選任する（同条３項）としている。これは、理事
長を理事が就く役職の１つと位置付けた上、総会で選任された理事に対し、原則として、そ
の互選により理事長の職に就く者を定めることを委ねるものと解される。そうすると、この
ような定めは、理事の互選により選任された理事長について理事の過半数の一致により理事
長の職を解き、別の理事を理事長に定めることも総会で選任された理事に委ねる趣旨と解す
るのが、本件規約を定めた区分所有者の合理的意思に合致するというべきである。」
・「本件規約において役員の解任が総会の決議事項とされていることは、上記のように解する
妨げにはならない。」

ナイスコミュニティーの管理、不祥事件

ビル管理業界の実態が見える



マンション管理で困ることについて、
「業務委託業者の不適切業務」が多く挙げられます。


自分のマンションの管理は「自らが行うこと」が原則ですが、
組合員がそれぞれに忙しい上に建物管理に対して素人であるため
そのサホート業務を「管理業者に委託する」ケースを多く見かけます。


しかしながら、委託業者は「対価に見合った」業務をしているでしょうか


この業界全体的に「安易」な考え方はないでしょうか。
今回の雨水浸水のケースがその判断として役に立つので
有れば参考にして頂きたいと思います。



****************************************
マンション管理の基礎（行政書士）
https://www.kawahara-mankan.com/knowledge/base/
****************************************




　☆東京アメッシュ：より



　☆東京アメッシュ、




　☆雨水がU字溝上部に達している



　☆雨水浸水の状況



ナイスコミュニティーは作業をしているだけで、
結果責任を受け止めることは無いのでしょうか。


☆「すてきナイスグループ」（横浜市鶴見区）の粉飾決算事件


ナイスコミュニティーの業務説明

清掃業務
清掃の行き届いた空間をご提供
築年数が経過した建物でも清掃の状況よって見栄えが大きく変わります。
ナイスコミュニティーでは清掃員に対して集合研修や現場研修を実施し、品質と安全管理の向上に努めています。

サポート業務
共用部分・専有部分を問わずトラブルに対応
ナイスコミュニティーは、「共用部分にも専有部分にも不具合があってはならない」といった考えから、創業当初からメンテナンス専門の社員を配置した体制となっております。上階からの水漏れ、排水詰まり、テレビ映り不良、建具の不具合などのトラブルが発生した場合でも迅速に対応（一次対応、修理会社の手配やご紹介）します。
　⇒HPより


一部には「ナイスじゃないっす」との言葉が出ている
のも、大袈裟でないように思えます。


組合員になったら「管理規約」を知っている義務が
生じます。
それが難しい場合は以下のHPで「基礎と知識」を学ぶ
ことも必要でしょう。


****************************************
マンション管理の基礎（行政書士）
https://www.kawahara-mankan.com/knowledge/base/
****************************************