隅田川花火

例年７月末に川開きの日に行っている『隅田川花火大会』が準備の都合、１ヶ月遅れで開催になります

が回復してきたので、今夜上がるとよいのですが

夜７：００過ぎから吾妻橋の第一会場、７：３０過ぎから厩橋の第二会場から上げられます

大雨で中止の時は明日になります

漏水は大変です・・・・・(> <)

夏から秋にかけて起こる問題が漏水です

エアコンの室内機の配水管のゴミ詰まりなどで本体から水漏れするケース

１．エアコンの本体空気取り込み口の清掃
　　→少し前の物は正面のグリルになった部分、最近のタイプは上の開いた部分

２．エアフィルターの清掃
　　→ふたを開けた内側にあるタイプと下に引き出すタイプがあります

この２点がほとんどのケースです

この不具合の場合は借主の清掃費として発生しますかご注意下さい

３．配管の接続不備による物
　　→設置した電気屋さんの不備で逆流したりするケース

こちらは、貸主さんの負担で行います。

３のケースは借主さんの物を濡らしてしまうこともあるので負担がかなり大きいです

雨漏りの漏水ケース

１．屋上の防水や屋上・バルコニーにある排水溝や雨樋の目詰まりとその周りの防水シールの劣化よる　　もの
　　→貸主さんや管理会社で時々掃除をするようにしていきましょう

２．経年劣化による壁の継ぎ目の防水シールが切れている場合
　　→比較的、１Ｆや２Ｆであるパターンです。大雨で強く雨が当たったり、水たまりが出来たときに
　　　なることが多いです。

雨漏りの漏水は、水の入った箇所と、室内で漏れ出た場所が変わってくることもあり発見しにくい
ことがあります

貸主さんは特に長期的に修繕作業が掛かるときがあるので覚えておいて下さい。

３．水道蛇口の配管のピンホールによる漏水
　　→こちらは水道局で検針する際に水量が多く出るのでわかりやすいです。また、下の階の天井に
　　　たまって出ることがあるので、長い期間で起こることもあります。
　　　貸主さんは、通常の住宅保険は使えませんのでご注意下さい。施設賠償特約や施設賠償保険が
　　　の加入で保険が使用できることがあります。

このような漏水事故があります。貸主さん不動産会社は建築会社さんや各専門会社と対応していき
ますが、本当に大変な労力がかかります。お部屋を使っていただく皆さんもよくご理解の上お住ま
い下さいネ

◇暴力団等対策法の規定強化◇

７月中旬から不動産契約の申込にあたり、反社会勢力に属さない事を証する文書を提出、
契約書明文化が警視庁、国交省並びに各不動産組合から通達によって強化されました。

大企業に関しては３年前から規定を確立しておりましたが、不動産会社においては、
企業の進展動向によって義務づけになったと思われます

反社会性勢力規定

反社会勢力・・・・・・暴力団、右翼、左翼（総会屋を含む）に類する団体
反社会勢力構成者・・・反社会勢力の運営主体となる者または属する者
反社会勢力協力者・・・反社会勢力に間接的に関わる者または投資、融資をする者

貸主（売主）・借主（買主）とのその家族など関係者全体に該当しますので、
後発的トラブルや、住環境破壊を最小限にしていく目的が第一と考えられます。

このことによって

☆個人情報の保護の強化
☆不正なマネーロンダリングの強化
☆反社会勢力の排除、縮小化

このような団体の関与で、振込詐欺犯罪者も多くなっていることが現状です。

せっかく住む住宅ですから落ち着いて和む生活を送っていただければとを思ってます

社会安全性の規定が確立しました。その反面各種手続きが複雑になってきていることも
あります。行政法・社会法の改正は一定の緩和して頂くと良いかなとも思われます

各種手続きがややこしくなってきていますが、ご協力とご理解を宜しくお願いいたします

野良ネコ撃退

この間の夕方、南篠崎町のアパートの入居者さんから『最近、

野良ネコさんが多くて困っている』との電話

ホームセンターに走り

ネコのフン尿の消臭薬品を購入しアパートに向かう

しかし、この薬品散布、前に苦～い思い出のある作業なのでした

作業の日に風が強く

、買ったばかりの

靴にかかってしまい色が剥げてしまい、奥さんに怒られてしまったのでした

薬品を巻くときは風の弱い日にしましょうネ～
(^^;)(;^^)

暑くなってきたので

☆夏の暑さに対する注意☆

１．電力量不足について

　３月の地震後の政府の対応により、原子力発電所停止に伴い夏季の発電量が
間に合わなくなり、緊急停電になる場合があります

今週からは夏休みや台風通過で室内にいることも多くなります。エアコンの
　　使用に関しては２８～２６度を目安にして、不在時間の使用は控えるようにし
　　てみて下さい。

　　

またオール電化の建物の方は、大型の単独給湯器がある場合は一度お出かけ
　　の時に電源をオフにしていくと安心かと思います。

２．熱中症／熱射病の対応について

　室内で起こる熱射病が、熱中症として起こっています。熱中症のワンポイント
を入れておきます。

　　

動いた後には冷たい飲み物を飲むようにしましょう。体内の温度が下がらな
　　いままで温度差が生じて気分が悪くなるときがあります。ただし水の飲み過ぎには注意下さい。

　　

スポーツドリンクと保冷剤、濡れタオルを冷蔵庫に準備しておくようにして下さい。
　　水分は多少の塩分や糖分を必要とします。

参考になればと思います

◇最高裁判所の判断は◇

「更新料の支払い」に関して　有効性あり　の判断がでました

同じく最高裁で３月に「敷引き」に　有効性あり　の判断を出した事を先例として、

必要最低限の相当の金額と言うことが条件になってきます。

敷引きに関しては掃除代と破損した部分の平均修理費が基本料金になると考えます。

更新料は修繕積立金として賃貸人負担部分の費用にあてるものとします

※敷引き
　敷金・礼金／更新料の契約の時　契約終了時に預かっている敷金から一定の金額を差し引く
　という約束。保証金の解約時償却と似た内容です。

　形式的な内容の違いは契約書に収入印紙を貼るかどうかということがあります。

今回の判断で、賃借人・賃貸人そして不動産会社それぞれ、この先の手続き等に混乱がなくなり
ました良かったです。

礼金・更新料・償却金に関してはそれだけの権利があるので、大変に古くなった設備の交換や
クリーニング、壁紙の交換などがあれば出来る範囲で行いますので、契約している不動産会社さん
にご要望やお問い合わせし確認下さいネ

◇更新料の位置づけの判断◇

本日午後１時から東京の最高裁判所にて
賃貸借契約における、賃貸人に対する更新料の位置づけに関する判断が行われる。

一概に裁判と行っても普通の裁判とは違います

高等裁判所まで（※総称し下級裁判所と言います）は、当事者の状況証拠や実務
含む判事の心証判断になります。

最高裁判所は、下級裁判所で判断が分かれた争点について、内容やキーワードが
「法律条文」の内容や制定意義からみて公平に判断するもので下級裁判所までに
あった当事者の状況証拠や実務は基本的に排除された形になります。

下級裁判所の判断ポイント

更新料支払いは無効　京都・滋賀の事例

　契約期間１年ごとに４ヶ月相当／２年ごとに６ヶ月相当の更新料

　賃貸人が更新料を受けるにあたり、賃借人の為に使用する目的が明確ではない
　必要最低限の金額を大幅に超えているから超えた範囲を返還すること。

更新料支払は有効　横浜の事例

　契約期間２年ごとに１～２ヶ月相当の更新料

　賃貸人が賃借人の為に設備修繕をする目的、リフォーム費用の一部する目的で
　あるから賃借人に負担は掛からないものである。

ということです。

当社では、礼金／更新料（先払い）・保証金の償却金（後払い）については、
貸室の「主要設備の修繕積立金」「契約中・退去時のリフォーム清掃費の賃貸人負担分」
として位置づけており、賃借人負担の軽減を目的としています

今日の判断で更新料が無くなったときの問題点

１．賃貸人に更新料の返還を集中して求められたとき

　住宅ローンを抱えている賃貸人さんが、住宅ローンの支払が不能になり、契約の継続が不能に
　なってしまうことがあります。
　破産や民事再生になってしまったときは、賃借人は最高６ヶ月の法定保証期間を以て転居しな
　くてはならない場合があります。
　契約時の重要事項説明書を参考にして下さい

２．家賃が上がる場合があります

　公団や供給公社住宅と同じ形式の契約形態に変わってくることから、更新料相当分を賃貸料に
　追加していく様になります。

　当社の平均では　１ルーム～１ＬＤＫ　２，０００～　５，０００円／月
　　　　　　　　　２ＬＤＫ以上　　　　５，０００～１０，０００円／月

　位が目安と思います。
　賃借人の負担が大きくなり、空室も増えてくることがあります

３．リフォーム費が上がる場合があります

　退去時のリフォーム費について、破損部分の修理費用の割合、故障していた場合の設備交換費
　の負担が追加されることがあります。
　住宅使用者、設備使用者の使用上の責任関係になります。
　中には賃借人さんがリフォームしない住宅も増えてきてしまうこともあります

　法人契約の方が通常行っているのでおわかりかと思います

　下級裁判所の判断においては、近畿圏については「暴利な金額」であった為、必要最低限の金額
（＝法律用語では相当の金額と言います）は更新料として残した方がよいのではというのが東京圏
　の不動産会社で考えるところです。

午後の最高裁判断によっては不動産屋さんも大忙しになりますネ。

賃借人が楽になるのは良いのですが、賃貸人への負担が掛かることによってまた賃借人に負担が
掛かるというおかしなことも起こりかねないです。

現在入居中のみなさんのちょっとした参考になればと思います
※新規契約の方は基本的には該当しません