■はじめに
当方サラリーマン。
数年前に住宅ローンを完済し、娘たちの学費もあと一年と少し。
近年の株高により資産が増えたこともあり、いつしかマンション投資に興味を持つようになった。
給与所得との損益通算は知っていたしYouTubeなどで様々な情報を仕入れ、以下のポイントに辿り着いた。
■ポイント
◇中古、特に築古は管理状態が大事。
◇ワンルームは投資家需要しかないので出口戦略が限られる。
◇将来人口減で、都心駅近でないと空室リスク大
◇仲介だと手数料が高く、売主から買う方が多分割安
◇サブリースは途中解約できず危険
◇旧耐震はローンを組みづらく売りづらい
◇実質的利回りは4%以上ほしい
■物件選定
上記ポイントから妥協した点は２つ。
・都心は無理。高くてとても手が出ない。郊外でも土地勘のある所だと安心感はある。
・築古。駅近は築古が多い。自分が住みたいと思えるところなら大丈夫だと考えた。
■質問
上記の考えより、土地勘のある東急沿線で駅近物件を見つけ、早速質問を投げてみた。
・専有部および共用部の給排水間の交換歴の有無 →無し
・耐震基準は？耐震改修歴は？ →旧耐震。改修予定無し。
・大規模修繕の履歴と、今後の計画は？ →昨年実施済み
修繕積立金の状況→20年以上値上げしていなかったが次回大規模修繕に向けて値上げ予定。
・建て替え検討は？ 無し
色々聞いたけど、ポジティブな情報は管理組合理事会がちゃんと機能していそうだということぐらいか。
■現地視察
道が混んでて着いたのは夕方。駅前は東急沿線らしく小綺麗な感じで、品の良さそうな街並み。総合スーパーも近い。
マンションは桜並木沿いで駅から徒歩2分の好立地。
昨年大規模修繕をしたばかりで、マンション外観、エントランスも綺麗。オートロックがないのが残念だが、おかげで堂々と侵入できます。
内廊下で、中も綺麗。
いい感じじゃないか。
■広告差しどめ
現地視察後、早速前向きに検討する旨と、広告の取り下げを依頼。
数ヶ月前、別物件を検討していたのだが、色々質問をしているうちに横から現金・値引き交渉無しの客に持って行かれてしまった苦い経験があった。
■試算
空室率、ローン金利、転売時の費用と価格、減価償却、さらには頭金相当を株等で資産運用した場合との比較など、様々な試算を実施。
ちょうど年末年始で時間をかけて試算することができた。
どう試算しても転売時に値上がりしない限りは頭金相当を年3%で運用した実績に敵いそうにない。築古で入居者が独居老人ということで、孤独死リスクや空室時に相当ボロくなっていることご予想されたり、家族からの反対もあり、だんだん萎えてきた。一方で数年後の再開発が決まっており、転売時は期待できるはず。
散々悩んだ結果、実質利回り4%を上回るよう、指値を決めた。
指値は売り出し価格の300万円引き。
少々強気だが、交渉できるギリギリのラインだろう。
■商談
不動産担当者に指値を伝える。
並行して、ローンの仮審査手続きへ。
数日後、2つのプランで提案があり、一つは280万円引き、もう一つは300万円引きだが、引き渡しは先方の決算都合で半年先。しかも頭金は来月5%程度必要とのこと。
指値をした以上、280万円で譲るつもりはないし、頭金100万円払って半年後に引き渡しだと何が起こるかわからない。
双方拒否し、300万円引きで2か月以内の引き渡しでないと購入しない旨伝える。
世の中、需要と供給で成り立っており、強気に交渉できたことが功を奏したと思う。
■ローン仮審査
商談と並行して仮審査。
仮審査とはいえ、過去2年分の源泉徴収票やら給与明細やらなんやら。
当方、プライム上場企業に20年以上在籍、年収◯万円、金融財産◯万円、ローン無し。
余裕で審査クリア。
こういう時、大手企業のサラリーマンは強いね。
■契約日
条件合意後、契約まで約一か月。おれもいろいろ考えることはあるが、不動産担当者からすればおれの気が変わらないか冷や冷やだろうと思う。
契約日、先方オフィスに出向き、たくさん実印を押し、手付金100万円をその場で振り込む。ああこれでもう後戻りはできない。いよいよになり不安になってくる。
この時点でまだ家族には言えていない。
だいぶ匂わせるような言動はしてきたので多分大丈夫だろうを
てか、言っても反対されるしな。
■家族に告白
妻に投資マンションを購入の旨伝える。
案の定、不機嫌でぷりぷりしたが、まあ仕方ない。妻は色々投資マンションのリスクを並べるが、おれとは知識レベルが全く違うから説得する気にもならない。
まあおれも素人なんだけどね。
何度か鍋を囲んで仲直りできたと思う。
■ローン本審査
金融機関でローンの説明を聞き、たくさん実印を押す。
仮審査で諸々書類は提出済みなんでここでNGが出ることはまずないと思う。
■賃貸管理会社と火災保険
収納代行や入居者の一次対応をしてくれる賃貸管理会社、専有部の火災保険を検討開始。
それぞれ相見積もりを取ったり、オンラインで説明を受けたり。
賃貸管理って値引き交渉できるのね。
結局、手数料3%で店舗数の多い会社に決めた。
手数料0%の会社もあったのだが、該当エリアに弱そうな印象があり見送ることに。
火災保険は地震＋水濡れ担保の提案をくれたどこに決めたに決めた。
マンションを買った先のグループ会社が保険代理店をしているところ。
他社も比較したのだが、築古なんで見積り不可だったり水濡れ担保は提案が貰えなかったり。
築50年だと火災保険にも制限あるのか。
■引き渡し日
家の近くの銀行にて。
銀行の端末から残金と司法書士に払う登記費用を振り込む。
■おわりに
晴れてマンションオーナーになったが、家賃収入やローン返済は少し先なので全く実感がない。
早速来月から金利も少し上がりそう。
築50年のマンションを買って本当に大丈夫なのか、不安は残る。
南海トラフ地震が当面起こらず、5年後から10年後ぐらいに今の入居者が退去して、再開発が予定通り進み、高値で売れることを祈るばかりだ。