どーもシーモです！
昨日は、不動産始めた時から、仲良くして頂いている同い年の元信金マンの人と差し飲みしてきました！
昼間から北新地の寿司を頂くという贅沢な時間。
普段、北新地とか滅多にいかないのですが、以前も高級料理に連れて行ってもらい、物件パスしてもらったり、ギブしてもらってばかりなので、お礼してきました
たまには、良いお店のご飯や雰囲気、サービスを味わうのも良いですね。
そこでのお話では、
・オーナーチェンジタワマンを買って、家賃上げ交渉するか、追い出しかけて実需売りの話
・PJ融資の話
・物件仕入れ方の話
・今後の戦略の話
・子供の話
などなど、仕事からプライベートの話まで深くお話させてもらいました。
そして昨日は、友人の分譲マンションステージング！
初めてしっかりお仕事頂けたので嬉しかったです。
メインは妻が部材の仕入れからデザインまで考えて、私は荷物運び担当です。笑
このあたりも外注化していかないとなーと思っています。
分譲マンションのステージングは、相場より高く、成約率のスピード感も上がると思っております！
現状、問合せも少ないみたいなので、役に立てれたらいいなーと思います。
【物件の仕入れ方について】
これは、いつまでたっても一番の課題ですよね。。
良い物件がないな～と悩んでても、一生買えないです。
水面下物件をもらえるのが一番良いですが、水面下で良い物件をもらってもそもそも買えますか？？
私も初期を思い返すと、やっぱり買えないんですよね。。
そういった時は、先輩大家さんにパスをしてgiveしておくと、先輩大家さんから、必ずお返しパスしてもらえますし、業者との繋がりも残しておけるので、大事かなーと思います。
買うためには、
物件スペック×金融機関×決算書×資産
これが必要になってくると思います！
ただ初期はどれもない方が多いと思います！
じゃどうするかというと、、
①そこそこなスペックの物件を金融機関にあてて、どんな物件であれば融資がでる可能性があるのか、自社の決算書でも土台にのるかを把握する！
②融資が通って、返済比率、自己資金に問題ないのであれば、そこそこな物件でもとにかく買って満室を継続する！
③買えば買うほど、業者から買える人という認識がしてもらえ、どんどん情報が集まる！
④売上も作れて、融資してもらえる金融機関が増える！
⑤さらに買える状況になる。
という流れになると思います！
具体的には、
①ポータルサイトは常にチェックする！
⇒特に大手のポータルサイトは自社のサイトしか載せていない物件も多いので、常にチェックする！
②相場ぐらいのスペック物件でも良いので、資料請求して、とにかく融資打診！
⇒できれば同時並行で、別々の物件を別々の金融機関にあてる。
③融資が通れば、物件調査して自分の希望に合う金額で指値交渉
⇒融資通っていないのに1件１件細かく調査したり、現地みたりしなくても良いと思います。
全てやると時間が足りません。。
④自己資金を使わずに買えるように、協調融資が使えないか、運転資金を引っ張れないか検討する。
⑤最終的に総合判断して、買うかどうか決断する。
以上です！
【今日やること】
・リフォーム打合せ
・先輩大家さんと業者周り
今日も一日楽しみましょー！