どーもシーモです！
昨日は、初めて子供とサッカー日本代表戦を見に行ってきました！
スタジアムの臨場感、プロの選手のプレーを近くで見て、感じてもらったら嬉しいなーと思い、子供達を連れて行きました！
結果は、残念でしたけど私自身も楽しかったですねー！
スタジアムでみんなで一体感となって、応援している感じが良かったです！
これからも、子供と一緒に初めての経験を増やしていきたいなーと思います
【買ってはいけない物件について】
基本的に買ってはいけない物件っていうのはないと思っています！笑
例えば、再建築不可物件であっても、旧耐震の物件であっても、値段さえかなり安くなれば良い物件になったりするんですね。
じゃどんな物件でも、早く買えば残債が減っていくので、良いのかというとそうでもありません。
①自分が今いるステージ
②融資条件
③土地値
④CF率
このあたりを考えながら、戦略的に物件を買っていかないといけないです。
なぜ最初に私が、地方戸建⇒地方高利回り⇒市内低利回りの順番に物件を買い進めてきたかというと、
不動産事業において、一番ダメな事はキャッシュアウトすることなんですね。
それを避けるために、小さい雪だるまをキャッシュを極力使わずに徐々に大きくしていくことが大事です。
そして、初期に高利回り物件を長期融資で購入していくと、会社全体の資金繰りがだいぶ良い状態なので、今後運転資金を借りたり、場所が良い低利回り物件を買っても、トータルで見て返済比率を抑えることができます！
例えば、前回購入したお話をした、京都市内好立地の低利回り物件（RC築４０年利回り8.8%）ですが、単体で見ると返済比率も高いため、初期には絶対に購入してはいけない物件です。
物件価額の割には、全然手元にキャッシュが残りません。
それでは、なぜこれを購入したのか。
①京都市内でドミナントで現在物件を買いましており、京都市内での物件数を増やすことにより、規模によるメリットを出したいと考えている。
⇒管理コストを下げる。
優先的な入居付け。
売買の相場観を増やす。
取引を増やすことにより、物件情報が入るようにする。
②フルローンで購入したため、手元キャッシュを減らさずに購入できる。
③好立地の場所で、さらに物件価額＝実勢価格の土地値段であったため、必ず出口が取れると判断。
④相場より安く、キャピタルも狙える。
⑤流動性が高い。
こういった理由から購入しました。
今まで、高利回り物件を中心に買ってきたので、何件か利回り低い物件を購入しても、会社全体で見ても返済比率を５０%以下で抑えれているので、こういった購入が出来ると思っています。
会社全体の資産として、
・高利回りのキャッシュマシーンとして保有する物件
・流動性が高い物件
・先を見越して良い場所の物件
とそれぞれバランスを考えて保有することが大事かなと考えております。
それもステージごとに買う順番を注意しながら、、
以上です！
【今日やること】
・子供の卒園式
・その後、家族で過ごします。
今日も一日楽しみましょー！