どーもシーモです！
今日から３月ですね！ほんと早いですよね～。
今のままでいいのか、もっとできることはないのか、常に振り返りながら一日一日を大切にしていきたいと思います！
サラリーマン時代、消防士時代は、新人の時は全てにおいて初めてのことばかりで、悔しい想いをしながらも、日々成長を感じれて楽しかったです！
ただ、何年も働いていると、毎年同じ業務の繰り返しになってしまい、この業務去年も同じことしてたなーと感じたときが、とても虚しく感じます。笑
たぶん飽き性な性格なので、どんどん自分の好きなように挑戦ができるこの環境が自分自身には合っているのかなーと思います
【売却編Ⅱ】
前回の振り返り、、
※売却の大切さについて
①出口を見据えながら物件購入ができる！
②資金回復して、次の大きい物件の購入資金に充てることができる！
③売りと買いの取引数を増やすことにより、どんどん業者さんとの繋がりが増え、物件情報が入ってきやすくなる。
④売却することにより、決算書が良くなって、金融機関の評価が高くなる！
※売却方法
①仲の良い業者、物件購入した業者に、水面下で最初情報を渡す。
⇒業者との繋がりを強くするため。
②複数の業者に水面下で情報を渡す。
③レインズやポータルサイトにのせる
※物件の価値を高めて売却する方法
①余っている土地がある場合は、駐車場の区画を作り、満室想定利回りを上げる。
②家具家電付き部屋を設置したり、ペット可能物件にして、家賃を上げる。
③余っているスペースに物置を設置して、貸し出し、満室想定利回りを上げる。
④自販機や看板設置、屋上アンテナなど収益を増やす。
⑤リフォーム履歴、リフォーム後写真などをすべて記録に残し、次の購入者が安心できる材料をマイソクに乗せる。
⑥外壁塗装、屋上防水工事など相見積もりで安くしあげ、購入者が安心できる材料を増やして、物件価額を上げる。
⑦必ず満室にして売却する！
前回お話した内容から、もう少し掘り下げていきたいと思います！
【売却の順番】
①入居付けに苦戦する物件
⇒入居付けが悪いと、ステージングしたり、業者周りしたり、空室のストレスがあったりと目に見えないデメリットがあるので、効率良く自分の時間を確保するために、手のかかる物件は手放していきましょう！
②キャッシュ買いしている物件、頭金を多く入れている物件
⇒資金効率が悪いので、こういった物件から先に手放して、より大きくレバレッジをかけた方が効率が良いです！
常に時間効率・資金効率を意識した事業運営をして下さい！
③金利の高い金融機関で借りている物件
⇒こういう金融機関は、違約金を設定していることが多いです。
３年以内は売却価額の３%など、、
逆にいうと金融機関も違約金で儲かるので、早期に売却しても関係が継続できるパターンが多いです！
このあたりは売却する前に担当者に相談しましょう！
※他の金融機関で早期売却繰り返すと融資してもらえなくなるので注意してくださいね！
金利高い金融機関の物件は、残債の減りも悪いので、こちらも売却順番は高めです！
※借換えするときは、もうその金融機関から借りないという覚悟でして下さいね。笑
④ワンルーム物件
⇒運営楽なワンルーム物件も中にはありますが、やっぱり入居者入れ替わりリスクが高かったり、家賃の単価も安いので、リフォーム代、修繕費の回収に時間がかかったりします。
⑤購入時期が古い物件
⇒残債が減っているパターンが多いので、キャッシュが残る可能性が高いです！
あとは戦略にもよりますが、、
⑥地方物件
⇒地銀、地元信金の評価が低いパターンが多いです。
私の場合は、市内好立地の築浅物件に将来的に購入していきたいので、そうなった場合は金利の低い金融機関で融資を組まないと収支が回らないので、評価の低い地方物件から売却を考えています。
⑦築古物件
⇒これも上記と同じ理由ですね。
前回も言いましたが、常に今売ったらいくらで売れるのかを妄想し、それよりも高めに売りに出すことが大事です！
売却を経験することにより、相場感を身につけれる、出口を見据えながら購入できるなど、守りだけじゃなく、攻める強さも身につけていくことができます！
大事なことは、問題ある物件を相場より安く購入し、その問題を解決し、満室にし、キレイに調理してあげてから、相場より高く売却する！！
これが一番利益がでるやり方であり、事業をやっている意義であり、再現性があるやり方であると思っています！
なかなか難しいですが、、笑
【今日やること】
・京都銀行で物件決済
・ステージングの家具回収
・管理会社と打ち合わせ
今日も一日楽しみましょー！