どーもシーモです！
昨日は購入予定の物件内覧に行ってきました！
以前お伝えした、1.7億→1.3億まで指値が通った物件！
５部屋空室ですが、部屋入ったらびっくり！！
ほぼほぼスケルトンの部屋！(笑)
先に言ってよー！ってかんじです
大幅指値がいけたのには理由があったんですね。
何があるか分からないので、皆さんも購入する前には必ず現地調査をして下さいね！
【②融資戦略編】
自己資金３００万、年収５００万～７００万を想定しています。
※大前提として、まずはお金を集めてください！！
家族のお金を借りれないか、他の副業（物販など）で種銭を作れ
ないか、節約してお金を貯める。
１ １棟目は戸建てで１００万以下で地方築古戸建を購入する。
⇒リフォーム込みで２００万以下で仕上げて家賃収入を貯め
る。
２ ２棟目は日本政策金融公庫の無担保ローンを使い、戸建てを
購入し、さらに家賃収入を貯める。
３ ３棟目も１００万以下で地方築古戸建てを購入し、空き家活
用ローンを使い、リフォーム資金を捻出。
４ ４棟目は滋賀銀行の不動産担保ローンと無担保ローンを使
い、戸建てを担保に入れながら、フルローンで高利回りアパ
ートを購入する。
※賃貸併用住宅を建てて、家賃をもらいながら住む方法や、テナント付住宅を中古で購入し、テナント収入をもらいながら住む方法が一番近道ではありますが、結婚している方は奥さんの理解を得るのが中々難しいですね
⇒ここまでで、毎月２０万ぐらいのCFは生み出せるイメージです。これを１年～２年で達成する目標です！
５ 法人を設立します！
法人を設立する場所はかなり大切！
使える金融機関の幅が全然違うので、できれば大阪市内に事
務所を借りて本店又は支店登記しましょう！
⇒理由としては、
・イケイケの金融機関が多い！いまでもフルローン出してる
金融機関があります！
・大阪の保証協会の商品が熱い！
めちゃくちゃ奥が深いです。これを上手く使えば、初期で
も地銀やメガバンクが相手してくれる可能性があります！
最初は実績がないため、実績を作ることが大切！
自分の所有物件を設立した法人がサブリース契約して、管理
料を法人に入れる。⇒個人の節税にもつながります！
６ 実績がないときの味方がやはり日本政策金融公庫さんです。
こちらで高利回りのアパート又は戸建てを購入します。
７ 京都中信さんの不動産担保ローン、を使います。
こちらも物件評価さえでればフルローンが狙えます！
８ 法人１年目は節税などせず、領収書を破り捨てて、歯を食い
しばって納税しましょう！（笑）
とにかく黒字にすることが大切です！
９ 法人２年目からは、使える金融機関も増えてきます！
・融資を出している金融機関と支店情報を収集し、できたら
太客の紹介で訪問する！
※飛び込みと紹介では、相手にしてもらう感じが全然違いま
す。
・保証協会付の商品で、少額でもいいので借りて実績を作
る。
・紹介がない場合は、どんどん飛び込みで新規開拓しましょ
う！
まずは、売上をどんどん作ることが大切です！
現時点で７０点台の物件でも、残債が減り、５年後、１０
年後には８０点、９０点の物件になっていきます！
１１ 自己資金を減らさないためには、必ずフルローンとCFを
意識！！
・戸建て物件を担保に入れてフルローン
・プロパー融資＋マル経融資（公庫）を組み合わせて、フル
ローン
・プロパー融資＋運転資金を借りて、フルローン
１２ それでも購入してばかりいると、税金等でどんどん資金が
枯渇します！
それでも、購入の手は緩めません！
次は、売却もしていきます！
イメージとしては、無担保戸建て、保有５年超える個人物
件、２～３年保有している法人物件は全て、相場より高め
に売りに出しておく！
以外とラッキーで相場より高く売れることがあります！
１３ 法人設立して３年経つと、だいぶ金融機関も相手してくれ
ます！
そこからは、物件調査よりも金融機関開拓の方が大事で
す。
良い物件が出てきても、融資してもらえなければ買えませ
ん！
金融機関によって、好きな物件、物件評価の仕方が異なる
ので、パズルのように物件と金融機関を組み合わせながら
、購入していきます！
こんな感じでしょうか
融資戦略は本当に奥が深いですし、間違いなく不動産投資で拡大していくためには、融資戦略が必要になってきます！
また、少しずつ具体的に銀行開拓の方法を書いていきたいと思います。
【今日やること】
・事務処理
・業者打ち合わせ
・大家仲間と新年会
・読書
今日も昨日よりも成長していきましょー！