仮眠を取り始めて1時間ほど経過した頃だろうか。不動産会社（客付け業者Ｐ社）担当者のＨ氏から連絡があった。買付証明書の差入順位は一応1番手とのこと。しかしその数分後に転売業者からも買付証明書が入り、その日はまさに「買付証明書の嵐」のような状態だったらしい。このようなケースはそれまでの2年間、何度かあった。しかし、ことごとく買い上がりや現金買いのライバルに敗れ続けてきた。私は思わず、Ｈ氏に「本当に1番手を確保できるんでしょうね？」と語気を強めて言ってしまった。しかしＨ氏は「元付け業者の担当者の上司とうちの社長が知り合いなので、1番手は確保します！」と力強く言ってくれた。内心ホントかよ？と思いながら、実はほぼ大丈夫だろうと確信していた。なぜならＨ氏が大丈夫な理由について、自信を持って明確に言い切ってくれたからだ。客付け業者の中でも、ここまで言い切れる担当者は極めて少ない。顧客のハートをつかむためには、顧客から最大限の安心感を引きだすことだ。おそらくＰ社は社員教育が徹底しているのだろう。買付証明書を差し入れた翌日にＰ社を訪問した時、実質的に1番手は確定していた。銀行融資もほぼＯＫの状態だったので、「これでやっと3棟目が購入できる」という安堵感に包まれていた。その後元付け業者の協力もあり、最終的に1番手の確保に成功。後はローン付けのみだったのだが、偶然にもＰ社は2棟目をローン付けした銀行の新宿支店と良好な関係にあった。しかも3棟目の稟議を作成することになる担当者は1棟目、2棟目をローン付けした担当者の直属の部下だったのだ。何かその銀行との不思議なご縁を感じた瞬間であった。（続きは次回！）
運命のメールは不動産投資ポータルサイトから届いた。2012年9月3連休の初日のことだった。「東京都日野市・ＲＣ4階建て・エレベーター無し・昭和62年築・8,320万円・表面利回り11.69％」。日野市という立地がやや残念だが、自分の条件に概ね合致していた。その日は静岡へマダイ釣りに出かけており、メールを見たのは釣りから帰ってきた翌朝8：00。この日はなぜか分からないが、静岡からノンストップで帰ってきていた。いつもなら安全運転のためＳＡで仮眠休憩を必ず取るのだが・・。この日の行動は今なお不思議に感じる。メールの発信時間は前日の20：30頃だったので、ちょうど夜釣りに夢中になっていた時間だ。メール発信時間が遅く、見ている人は少ない。さらに現地調査をしている人はごく少数だろうし、内見している人などいないだろうということは容易に推測できた。自宅から車で30分程の距離だったので、とにかく大急ぎで現地調査に出かけた。当然無許可で敷地内には入れないので、公道側から外壁タイルをじっくり観察。正面から見た感じ、タイルの状態は良く、剥離や破損などは無さそうだった。写真を数枚撮ったあと、ダッシュで自宅に戻り、買付証明書を作成した。メールを発信していた不動産会社は9:30からの営業だったが、待ち切れず9：15頃に電話をしてみると、早出していた賃貸管理部門の人が出た。この人がその後入居者斡旋、苦情対応等でお世話になるＮ氏だった。買付証明書を差し入れたいとの旨を伝えると、Ｎ氏は少し慌てた様子で、「担当者が出社次第、電話させます。」と言ってきたので、担当者からの電話を待つことにした。電話を切ってから数分後、担当者のＨ氏から連絡があり、買付証明書をメールとＦＡＸで直ちに送信した。 ここまで24時間以上不眠不休だったので、仮眠を取って担当者Ｈ氏からの連絡を待つことにした。一番手が取れるかは運次第。結果はいかに・・・・。（続きは次回！）
その後しばらくして「居室内修繕の嵐」は過ぎ去り、手元現金が溜まってくると、どうしても欲が出てしまう。「もう一棟欲しい！！」と。銀行担当者からは1億円程度の物件であればＯＫと言われていたが、自分の基準にマッチする物件は買付証明書を差し入れる度に買い上がられたり、転売業者の現金買いに太刀打ちできないといった状況に陥り、2棟目を2010年7月に購入してから、あっという間に2年が経過してしまった。この2年間で、あらゆる不動産会社のサイトに登録しまくり、数万件の物件は見てきたが、その中で、買付証明書を提出したのはわずか5件だけ。よく不動産は「千三つ（千件に3件程度しか購入に値する物件がない）」と言われるが、そんなに生やさしいものではない。私の場合、購入条件が極端に厳しく、非公開物件の中から選りすぐるしかないのだから、仕方ない。銀行員時代の経験に裏打ちされた基準を今さら崩すことはできない。かなり多くの不動産会社から「そんな条件の物件があったらとっくにうちが買ってますよ」とか、「そんな物件なんてまず出てこないよ。出てきてもワケあり物件しかないよ」と言われたが、その都度、「探せば絶対にあります。任意売却物件でもバルクセール物件でも良い。とにかく私の基準に合う物件を探してください。」と言い続けた。3棟目は買えないのかなと諦めかけた時、思いもよらないところから、運命のメールを受け取ることになるのであった。（続きは次回！）
2棟目の大規模修繕が終わり、一段落したところで、今度は1棟目、2棟目の居室内の不具合が頻発した。毎週のように何らかの不具合が発生しまくり、その都度修繕代金は家賃相殺（家賃からの天引き）であるため、手取り家賃がどんどん減っていく。しかも1棟目の入退去があり得ないほど頻発し、管理会社が転居を促しているのか？と疑うほどだった。しかし第3話でお話しした「秘密の対策」のおかげで、頻発する問題を難なくクリアすることができた。これがなかったら、確実に資金ショートしていただろう。サラリーマン大家さんが不動産投資する場合、中古物件の購入がほとんどであるが、何の備えもなく、業者の言われるままに物件を買ってしまう人が非常に多い。中古物件が売りに出る理由はいろいろあるが、「大規模修繕が必要だから」というのが結構多いと思う。銀行員時代にも、「大規模修繕に金掛けるくらいなら、売ってしまいたい」という相談を受けたことが何度もある。「大規模修繕にお金を掛けさえすれば、ドル箱物件に生まれ変わるのにもったいない」と所有者を説得したことは1度や2度ではない。サラリーマン大家さんは「お金をかければ高収益物件に生まれ変わる物件」を購入できる立場にある。是非とも万全のファイナンス態勢で物件の購入に臨んでいただきたい。
公私ともに極めて多忙なため、長い沈黙を破っての投稿です。読者の方々、大変申し訳ございません。
東京都北区の2棟目だが、勢いでノ―ルック買いしたため、すぐに大きなツケ（本当はツケではないのだが・・・）がまわってきた。売り主へのヒアリングの結果、もともと管理していた管理会社の管理がいい加減だったため、すぐに管理会社を変更。その管理会社から紹介された建設会社の建物診断を何気なく受けて見た。すると、屋上防水以外は全て工事が必要との結果に・・・・。壁面の爆裂あり、鉄部の錆による劣化あり、壁面塗膜の剥離ありと大規模修繕のフルコースに近い工事内容を提案された。散々あれこれと理屈を捏ね、粘った挙句、数百万円の値引きはあったが、それでも1,000万円を余裕で超える工事金額。資金はあったが、買い増しに備えて工事会社が提携しているノンバンクの低金利ローンを利用することにした。
よくノンバンクからお金を借りるとその後の融資が通りにくくなると言われるが、資金使途がしっかりしており、消費者金融以外から借りるのであれば全く問題ない。
私の場合、融資してくれたノンバンクのお陰で、自己資金を使うことなく大規模修繕を行うことができた。昭和62年築の築古ＲＣであるため、減価償却資産が薄かったこともあり、効率的に減価償却資産を増やすことができて内心超ラッキー。「修繕＝不動産投資にとってマイナス」と考える投資家が多いが、そうではない。修繕は費用計上できる減価償却資産（減価償却費）を増やすことができ、節税にもなるので、積極的に行うべきもである。修繕ができなくなったら物件の価値を維持することができなくなり、入居率の低下につながるので、最終的には不動産投資の破綻を意味する。（続きは次回）
現在証券市場関連の仕事に携わっている人間の立場で、簡潔に為替（ドル円）と日本株の投資環境を分析してみたいと思う。
＜為替（ドル円）＞
日米とも短期金利差はほとんどない。個人消費は日米とも富裕層が牽引しており、大差は無い。ＲＯＥが高く企業業績が堅調な米国の方が総合的な景況感では上。したがって長期的には米国の金利先高観が強い。しかし、日米とも中央銀行が金融緩和方針を打ち出しているため、一方向に日米金利差金利が拡大する可能性は見込まれない。米国企業業績の評価が高まり、米国内の景況感が改善に向かう過程で、ＱＥ3の終息を織り込む流れとなれば、じわじわとドル高円安方向となるものと推測される。
ただしイタリアの政局混迷が年後半までズレ込むようであれば、欧州財政危機問題の再燃が懸念される
可能性があり、リスク回避姿勢の高まりで、退避通貨である円が買われる局面も考えられる。
2013年末予想レンジ（95～100円/＄）
＜日本株＞
昨今の円高修正による円安、原材料高、資源高により、素材、電力単価が上昇傾向。このままの状況が続けば、製造業にとっては円安による製品製造コストが上昇し、利益の圧迫要因となる。このコスト上昇が労働者の給与引き上げを抑える口実となる可能性もある。ただし近年のリストラ効果により、企業のコスト吸収力は高まっており、影響の軽重は企業体質によって大きく異なる。円安の影響の見極めが難しい局面がしばらく続くため、年央までの国内株式市場は2進1退または1進1退の状況が予想される。
その後製品製造コストの上昇を乗り越えられれば、円安効果により、円ベースでの売上高、利益高となる。その結果ＲＯＥの改善にもつながれば、2014/3月期の業績大幅改善期待で、世界的に日本株が見直される可能性が高い。現在、外国人による日本株買いのうち、約65％は欧州経由であるが、長期的には北米、アジアの政府系ファンドや年金基金といった有力機関投資家による日本株買いが想定される。
ただし、為替同様、波乱要因はイタリアの政局。状況次第では大きな相場の調整局面もあり得る。
2013年末予想レンジ（日経平均株価：13,000～13,500円）
運良く2棟目を購入したわけだが、買付証明書を満額で差し入れたわけではない。1億500円の売り値のところ、9,300万円で指値を入れ、結果として9,450万円で値決めした。ノ―ルックで買付証明書を入れるほどの超優良物件なのに、なぜ指値を入れたのか？
答えは簡単である。売り主の足元を見れる立場にあったからだ。売り主は企業（建設業）で物件の売却費用で2010年7月末が返済期限となっている「＊つなぎ融資」を返済しなければならない。返済期限を延長すれば、その分銀行に対する信用が落ちるし、融資枠も減らされる。最悪、新規融資ストップもありうる。新規融資ストップは建設業にとっては死刑宣告も同然。しかも融資していると思われた銀行は国内最大手行だ。上場企業でもない限り、融通は絶対に効かない。この会社としては何としてでも融資を完済しなければならないのだ。
だから融資返済額を上回っていれば指値が通ると確信し、1,200万円ダウンで指値を入れた。しかも決済日直前でのキャンセルであるため、買い手は私のみ。値切るには絶好のチャンス。若干押し戻されたが、ほぼ思惑通りの金額でまとまった。
売買契約日、苦虫を噛み潰したような社長（60歳くらい）の顔が忘れられない。融資返済額は9,400～9,500円程度であったものと推測される。きっと私を見て「このクソガキ」と思ったことだろう。売買契約成立後、売買契約成立の御礼として菓子折りを渡した際に、元銀行員であることを明かしたら、みるみる顔を赤らめ、無言で睨みつけて、そそくさと帰って行った。きっと上記の私の思惑を察知したのだろう。あまりに頭にきたのか、決済日には社長ではなく、わたしとほぼ同年齢の専務（息子？）が来ていた。
今日現在、この物件は東京23区内（北区）であるにもかかわらず、常時満室稼働で13％の利回りを稼ぎ出している。
＊つなぎ融資とは、建設工事代金等を回収するまでに発生する資材や材料費の立て替え分に対する
融資のこと。 通常は工事代金での一括返済が融資条件となっている。小規模工事では発生しないが、
企業の資金力と比べて規模の大きな工事を受注すると発生しやすい。
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公私とも多忙なためご無沙汰してすみません。
とにかく先方担当者を落ち着かせ、事の次第を聞くと以下の通りだった。「購入予定者が決済日直前で突然のキャンセル。どうやら億近い融資金額にビビったらしい。しかも売主は建設業者で、物件の売却代金を月末に返済期限が来るつなぎ融資の引当金にしていた」。当然、不動産業者の担当者や売主は真っ青。月末までに物件が売れなければ、売主の銀行融資がストップする危険な状況。ヤバい状況は瞬時に察知できたので、物件概要書とレントロール、外観写真をメールで送るよう不動産業者の担当者に指示。急いで帰宅して、物件の概況を見ると、稀に見る超優良物件。「東京23区に立地、表面利回り12％、昭和60年代築のRC、EVなしの4F、大規模修繕済み」。若干のヒアリングの後、物件をノ―ルックで買付け証明を差し入れた。正に超ラッキー。こんなことがあっていいのかと思いつつ、融資を申し込み、2日後には融資期間28年OKの回答。2010年7月末に無事決済。図らずも2棟26室のオーナーになった瞬間であった。（続きは次回！）
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福岡市博多区の1棟目の物件（店舗1戸・居室9戸）が満室となってから、「早く2棟目が欲しい」と思うようになってきた。理由は1棟目の物件には家賃収入の30％を占める「店舗」が入居しているからだ。自費で（店舗オーナーが）看板や装飾品を取りつけて外装に拘った飲食店なので、短期間では退去しないだろうとは確信していたものの、100％の保証はない。最悪店舗が退去した場合、キャッシュフローは確実にマイナスになる。その時点でこの物件しか所有していない場合、日々の給与からキャッシュフローを補てんするしかない。だから1棟目をカバーできる2棟目が早期に欲しかったのだ。1棟目を購入したのが2010年3月、2棟目購入を検討し始めたのが2010年6月。ありとあらゆる収益物件サイトに登録しまくって、お問い合わせ欄に購入希望物件の詳細を記入して送付する傍ら、1棟目を購入したＴ社にも物件紹介を強力にお願いした。そして数週間経ったある日、突然Ｔ社の担当者から携帯電話に留守番電話が入っていた。かなり焦り気味の声で、「すぐ折り返し連絡ください。」とのメッセージだった。福岡の物件で何かあれば管理会社から連絡があるはずなのにどうしたのかな？と思いながらも折り返し電話してみた。するとワンコールでＴ社担当者が出て「今、大変なことになっているんです。頼れるのは○○○○さんだけなんですよ。」とパニくった様子。私に電話した後、携帯電話握りしめて私からの折り返しの電話を待っていたのだろう。こういう場合、とんでもなくヤバい話か、とんでもなくオイシイ話のどちらかしかあり得ない。「私にできることなら協力しますから」と担当者を落ち着かせ、事の次第を説明するように促した。（続きは次回！）
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福岡市博多区の1棟目のアパートを購入して、1月半後に家賃が振り込まれていた。その後も遅れることなく家賃が振り込まれてきた。ここだけ見ると、投資信託の分配金のようにも見える。しかし決定的な違いが2つある。1つは、分配金にも似た家賃収入の裏側にある『元本の変動』である。ご存知の通り、投資信託は元本の変動が大きい。アセットクラスによっても異なるが、1日で数パーセント、数十パーセントも元本変動するものが非常に多い。投資信託の保有者は基準価額という「時価」で平等に保有資産価値が評価されてしまうからである。不動産投資の場合、投資信託の分配金に相当する部分が家賃収入だが、その裏返しにある元本変動はほとんどないと言って差し支えない。なぜなら証券・為替市場の商品とは異なり、「時価」に相当する部分がない。基準地価や公示地価があるが、あらかじめ定められた基準となる一地点のものであり、保有不動産のものではない。不動産には証券市場のように取引所がないので、一物何価にもなる。不動産を取引をする人の数だけ（正確には取引をする人の価値観の数だけ）取引価格が存在するのである。証券・為替市場ではコツコツとインカムゲインを稼いでも、金融市場の大きな変化（リーマンショック等）によって投資元本が激変し、一瞬にしてトータルリターン（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）がマイナスになってしまうことは珍しくない。しかし不動産投資ではこのようなことはまずあり得ない。最近、全国の地価が下落しているが、高くても数パーセントレベルである。20年、30年といった長期投資をすれば、保有する物件の地価が微減し続けるとしても、安定的に稼ぎ出す家賃金額がそれを大きく上回るので、建て替える頃には大きな投資収益が蓄積されている。「アパートの建て替え？あり得な～い。所有期間だけ大きな利益が出ればいいじゃん！」という投資家も多いが、そんな輩にひとこと言わせてもらいたい。「建て替えて永続的に不動産投資を継続することができないような収益価値が低い土地で不動産投資なんてするなよ！」と。（続きは次回！）
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