不動産投資で年収１億円に！！

不動産投資に役立つバックナンバーのメルマガスタートしました。

不動産投資に役立つバックナンバーのメルマガスタートしました。SP年収１億円を目指す不動産投資メルマガ。 - メルマガ不動産投資歴19年の大家の普段の気づき、考え方、経験談を中心にブログ形式に配信します。大家目線での不動産投資についてのメルマガです。www.mag2.com

満室経営　その１

こんにちは。今日は満室経営についてです。不動産投資家の仕事は主に2つだけです。物件を購入する事、満室経営する事。物件の購入は難しい仕事ですが、売上を上げることができます。満室経営は、既に所有している物件の収益を最大にすることができます。満室経営については、地味な話ですが、10年、20年と長期にわたり継続して続けていかなくてはなりません。気を緩めると、どんどん空室が増えてしまいます。ではオーナーとしては、空室対策はどんな事が出来るでしょうか？・管理会社と仲良くする・管理会社を接待する・客付会社へ営業する・ネットで選ばれる物件になる・リフォームしてピカピカにする・家賃を安くする・ADを高くするいろいろとありますが、そのエリア特性や会社方針によるところも多いです。AD大好きな会社、エリアもあれば、そんなの関係なくお客様のニーズだと言い切る会社もあります。最近、私が取り組んでいるのは、客付会社への営業です。もちろん以前からやってましたが、なかなか継続できません。システム化するしかないと思っています。この営業によって、［すぐに埋まるシステム］もできないかと、考え中です。今までは知恵と努力でやってきましたが、そろそろビジネス的にやる必要を感じています。今日はこの辺で。今日もお読みいただき、ありがとうございました。

13日の金曜日

こんにちは。昨日はまさに13日の金曜日でした。夜逃げ報告が3件きました。これはコロナの影響かどうか分かりませんが、なぜ同じ日に連絡が来るの？夜逃げは逃げた者勝ちなのか？これからキッチリと作戦をたてます。●●返しだ〜

2017年に物件を買った人の脅威

こんにちは、今日は2017年頃ス○銀行で物件買った人に迫る脅威。と言うタイトルでお話をしようと思います。これは2016年〜18年位の、いわゆるス、、バブルの時に物件を購入した人、アパートローンで1億円以上の地方物件を買った人に向けてのメッセージになります。当時ス、、銀行のアパートローンで、オーバーローンで融資を受けた、地方物件の大型RCマンションを自己資金なしで購入した、なんていう場合は、ちょっと危険な香りがします。要は、法定耐用年数を超えて融資を受けていないかということです。耐用年数の残存が消化された際に、いわゆるデッドクロスが起こります。例えば、法定耐用年数の残存が20年なのに30年の融資を受けた。最後の10年は耐用年数がない＝すなわち価値がゼロのものに対して、10年の融資がついていることとなります。いわゆる信用既存です。それはまだ良いのですが、耐用年数の償却が切れて、デッドクロスが起きて、納税資金が支払えなくなってしまう。キャッシュが足りない〜〜ということが発生してしまいます。減価償却切れた時の事、考えているかな？今のまま放置してもなおりません。何か施策を打つ必要があります。もちろん施策はありますし、最悪の事態を回避する方法もあります。しかし、不動産投資を始めたのは、最悪の事態を回避するために始めたわけではないですよね？？１棟物件を持っているから、このままでいい！と豪語する人もいますが、１棟持ってそのままでは、現状維持ですよね。家賃は下落傾向なのに。会社は上昇させない限り、衰退なのです。サラリーマン稼業では一生懸命なのに、なんで不動産投資から目を背けるのか、不明です。サラリーマンは最後は退職して終わりです。自分の資産を守れるのは、本人だけなのに。よく分からないです。だからこそ、我々のように努力を惜しまない者にチャンスが訪れるのですが。今日もお読みいただき、ありがとうございます。

サラリーマンをリタイヤしたら？

今日のお話は。サラリーマンをリタイアしたら、健康保険は継続できる？不動産投資で一定の収入を得られて、見事サラリーマンをハッピー＆アーリーリタイアしたとしましょう。そのあとの生活は不動産賃貸から得られる収入から、生活費を捻出することになります。法人であれば、役員報酬をとって、生活費を捻出します。そのほかにかかるのが社会保険料です。法人スタイルにしていれば、厚生年金に加入して年金を支払い、健康保険にも加入しなくてはなりません。この健康保険は、サラリーマンを退職したあと２ヶ月間の間に申請することで、２年間継続できる制度があります。私の場合は、一刻も早く独立したいということもあったので、すぐに自前で健康保険に加入しましたが、コストパフォーマンスを考えるとサラリーマン時代のけんぽに継続加入が良いと思われます。一部保証が受けられないものもありますが、健康に不安がなければ選択肢としてはありです。サラリーマンを辞めて、役員報酬から社会保険まで自前になると本当にリタイアしたと実感します。こんなのもあるので、もっと不動産投資を拡大しようというモチベーションにもなります。今日はこのへんで。今日もお読みいただきありがとうございました。

そろそろ夢から覚めた方がいいです。

そろそろ夢から覚めた方がいいです。ーーーーーーーーーーーーーーーーーー私が運営している1000万クラブのセミナーはこちら。https://www.reservestock.jp/page/event_calendar/22250ーーーーーーーーーーーーーーーーーー2018年くらいから徐々に表面化された、いわゆる「かぼちゃの馬車事件」。その後いろいろと問題が露呈され、不動産投資業界全体の問題点が表面化したと思います。業界の雑誌、新聞やネット記事も、どこの会社が悪い、どこの銀行が悪いと犯人探しをして、責任のなすりつけ合いをしました。また騙された投資家が悪いとか批判している人もいました。○銀行の株主総会には、被害にあったという人から怒号が飛び交うなどということもありました。私もそのような話をしたり、記事にしたりもしましたが、いつまでもそんなニュースにフォーカスしても仕方ないです。ネガティブにフォーカスしてしまうということですね。確かにこの手の事件は、話題にもなりますし、ゴシップネタとしても最高ですからね。そんな事件から3年ほど経過しましたが、不動産業界は融資が厳しくなってきて、緩くなる気配すら感じられません。しかしこの状態で愚痴っていても何も始まりません。早く夢から覚める必要があります。自己資金なしでも買える？・融資が厳しくて物件が買えない・自己資金ゼロで買えていたのに、いまは自己資金がかかってしまう・2017年頃までは、なんとかスキームがあり、自己資金なしで買えた・・・今は厳しくて物件が買えないという人が非常に多いです。こんな夢からも覚めた方がいいです。しかし、そもそも自己資金ゼロで物件を買おうという考え自体が間違えている、と認識してほしいです。頭金２割、３割というのは厳しいものがありますが、フルローンを引いて、せめて諸費用は自己資金でまかないたいところです。普通の事業をやるのにも、融資は受けるでしょうけれども自己資金も一定入れると思います。不動産投資では、1億、2億の物件に融資を受けて買うのですから、せめて諸費用は払って！というのが銀行サイドの考え方です。ここまで言ってもまだまだオーバーローンで、自己資金は一円も払わないと思っていませんか。いつまでも2017年当時の古いやり方では、一生物件は買えません。不動産賃貸業の生命線である物件購入ができないということです。通常の企業は増収増益をめざします。不動産賃貸業の増収増益は物件を買うことです。不動産投資では物件を買えないというのは、マグロが泳げなくなった状態です。これからの時代は、真っ当なやり方で、新しい取り組みをしていくことで、実は大きく規模を拡大していくことも可能なのです。まだ私自身も試行錯誤中、開発中の投資方法なので、ここまでで。最後までお読みいただき、ありがとうございました。ーーーーーーーーーーーーーーーーーー私が運営している1000万クラブのセミナーはこちら。https://www.reservestock.jp/page/event_calendar/22250

リブログ記事”マニュアルがやっーと完成しました、”

マニュアルがやっーと完成しました、

こんにちは。今年の1月くらいから、構想を立てていた不動産投資のマニュアルがやっーと完成しました。1000マニュアル と言ってもなんのことか分かりませんね・・・この1000万マニュアル は、「不動産投資で年収1000万円になるためのマニュアル」　　　　　　　　　　　　　　　　　です。年収とは、年間のキャッシュフローで、家賃収入ではありません。手残りのお金ということです。不動産投資の初心者から上級者までお読みいただけるマニュアル になっています。世の中には不動産投資のマニュアル 本や書籍など無数にありますが、この1000万マニュアル は不動産投資の最大の難関「融資」について特化していることが最大の特徴です。また著者の「1000万クラブ」は、不動産業者ではなく、現役不動産投資家２名と元銀行幹部が、「不動産投資家・大家の利益享受」のため活動しているコミニュティです。元銀行幹部というと・・・ドラマ半沢直樹に当てはめると、大和田常務と言ったところです。その大和田さんが、我々と一緒に執筆していただけました。大和田さんほど、ひどい人ではなく、いい人ですが・・・・笑基礎から不動産投資をしっかりと、正しいやり方にご興味のある方は下記よりご確認ください。https://www.reservestock.jp/stores/article/16227?article_id=29901&fbclid=IwAR2bjAxIVWFSskJYRC2qlcEx1QLUXKgmuB06ZX5T4zHbDJWlXXBtoLkYZ_Eなお1000万マニュアルのご購入者には、以下の特典がつきます。1.無料オンライン個別相談　20分2.不動産投資で年収1000万円を実現する「法人の作り方マニュアル」3.銀行攻略サブマニュアル4.融資がドンドン受けられる「事業計画フォーマット」5.カンタン法人設立「定款フォーマット」6.名取幸二著　「普通のサラリーマンが実現した年収1000万円の不動産投資」１章7.杉田卓哉著　「自己資金ゼロからキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資！」1-2章特典をゲットして、正しい不動産投資をしたい方は↓https://www.reservestock.jp/stores/article/16227?article_id=29901&fbclid=IwAR2bjAxIVWFSskJYRC2qlcEx1QLUXKgmuB06ZX5T4zHbDJWlXXBtoLkYZ_E

久しぶりの出張

久しぶりに出張でした。自粛してましたので、久しぶりに活性化されました。銀行とのつながりも出来たので、これからアクション、物件購入していきます！

少人数勉強会をします。

ゴールデンウィーク中に不動産投資　初心者向けオンラインセミナーを5/1にやります。コロナで在宅中に参加できるよう、オンラインでやります。また5/3は経験者向け、中級者向けのセミナーもやります。zoom開催詳しくは以下よりご確認ください。https://www.reservestock.jp/page/event_calendar/222502020年5月 1日(金) 初心者向け開始　13:00～14:30https://resast.jp/events/4320065/3 （日）　中級者向け開始　　13:00～14:30https://resast.jp/events/433809

食品スーパーで混雑を避けるには！？

今日は少し不動産投資から離れて・・・・コロナコロナで、本当に大変な日々になっています。人それぞれ悩みは違うと思いますが、いづれにしてもストレスが溜まるのだと思います。私のように自宅で自粛組は、やりたいことがあるけど我慢する。不要ではないが、不急なので我慢することが多いと思います。一方、サラリーマンや病院などに勤務されていて、休みたいけど休めない、自粛したくても自粛できない、命がけで仕事をしてくれている人もたくさんいます。ストレスの違いや社会貢献度は違うにせよ、みんな自由を奪われて、ストレスにさらされています。こんな時ほど、何事にも前向きに、明るく、元気に、取り組みたいところですね。食品スーパーは生活に不可欠ということで、営業しているところが大半です。が、レジが並んだり、買い物客でごった返し、３密になっているところも多いです。これは買い物に行く、時間帯によって避けることが出来ます。通常の食品スーパーの営業では、11時〜12時30分までが混雑します。これは主婦が自宅で洗濯、掃除を終えてから買い物に行くと11時くらいになってしまう。その後、昼ごはんを求めにサラリーマンや昼ごはん目当てのお客さんなどが12時少し前から来店します。また習い事や地元サークルなどで午前の部を終えた年配者が12時くらいに来店するなどの要因があります。よって混雑を避けるには、11時〜12時30分は行かないことです。その後13時から14時くらいは比較的空いています。そしてまた17時くらいから18時半くらいまで、同じように混みます。ここは想像しやすいと思いますが、仕事帰りの方が買い物にきます。よって、食品スーパーで買い物に行くなら、11時〜12時30分　17時〜18時30分のピークタイムは避けることです。いつも大混雑している店でも、時間帯によってはガランとしていることも多々あります。ただ今は生活パターンが乱れているので必ずしもこの通りとは思いませんが、時間帯によって空いている時間があるはずです。また雨の日はピロティータイプの店は混みます。１階が駐車場で、2階が店というタイプです。駐車場で濡れないので、雨の日はピロティ店舗は人気なのです。３密にならない、ちょっとした工夫でした。今日もお読みいただき、ありがとうございます。

【コロナ融資を確実に受け取る方法、より高額の融資を通す方法をシェアします。】

緊急事態宣言でますます気が滅入りますが、こんな時こそ、前向きに取り組みたいですね。国もコロナ対策として、いろいろな政策をとっていますが、まだまだ分からないことだらけです。その一つに個人事業者向けの融資があります。この説明会がありますので、ご興味のある方はご覧ください。*************************************************************4月12日21:00からライブウェビナー開始。 500業種で緊急コロナ融資が受けられる 承認率90%以上、全国どの地域でも可能。 業績不振、赤字の会社でも融資が出る。 １週間後にはお金が国から振り込まれる。4月12日コロナ融資ウェビナーhttp://rn-corp.jp/l/c/5hkdQuzq/TT2HZ2vc

リカバリーセミナーのご案内です。

不動産投資で、思ったよりうまく行ってない人・もっと収益性をあげたい人を対象に5名限定の勉強会を開催します。コロナ騒ぎ、どんどん大きくなってきています。経済だけでなく、スポーツ会まで波及して、自粛ムードが半端ないです。好きなスポーツ観戦もできないので、ちょっとしたことですがストレスになります。そんなわけで、オンラインでの開催になるかもです・・・・さて不動産投資についてですが、今年もこのフレーズです。不動産投資の融資は締まった・・・融資が厳しくなった・・・この話はつまらないですし、ここを突破しないようでは面白くありません。ぎゃくに融資が厳しい今は１棟物件を買えば、それなりにCFが出る物件が多いので、ここでトライしないのはもったいないです。数年前に、リーマンショック後は物件が安くて良かったですねと言われましたが、そう思っていた方は今やっているのか？と聞くと、「融資が厳しくやってない」と言われます。結局、いつの時代も「理由をつけてやらない」のです。逆にいつの時代でも、流れに関係なく取り組める人だけが成功する業界だとつくづく感じています。現在の融資事情は、実際にはどうかと言うと、少なくとも僕の周りの投資家たちは、今でもフルローンで買っているし、なんなら去年より利回りの高い、資産性も高い物件が割安で流通するようになったよねーなどと話しています。ここへ来て、うまく行ってる投資家と、うまく行ってない投資家が、キレイに二極化しつつあるということです。そしてスルガ全盛期に、物件を長期融資で耐用年数オーバーで買ってしまうと、今は大丈夫でもデットクロスという恐ろしい罠にハマります。減価償却は、大きな物件だと1000万円以上償却できるのにそれが早々になくなってしまうわけです。すなわち1000万円以上の課税所得が上がります。単純計算でも300万円〜400万円という税金が上乗せされます。スルガ全盛期に高値で物件を買ってしまい、なかなか思うような収益が上がらない。という方は、今しか改善するチャンスがありません！！！売却しようにも残債が多くて利益は残らずしかも税金負けします。一応私には唯一と言っていい抜け出し方の切り札があるので、それらを相談者にはアドバイスしています。そういうわけで、失敗している投資家向けに、少人数勉強会を開催することにしました。またコロナ対策の一環で、換気したりマスク着用など配慮と、そもそも定員５名の少人数で開催します。お申し込みと詳細は、こちらのブログ記事からお願いします。すぐに埋まってしまいます！お早めに！　↓https://sugitaya.net/?p=3901今回の講師は僕と杉田卓哉さんです。杉田さんは不動産投資業界では有名人ですから今更紹介は不要かと思いますが、著書も多数出され本を読まれた方もいるかと思います。詳しく知りたい人はブログをご覧ください。いま私と杉田さんで２０２０年以降も不動産投資で成功できる不動産投資の攻略マニュアルを執筆している最中で、今回はその一部でこの勉強会を企画することにしました。しかもこのマニュアルは、年間に700億円もの融資を実行する立場の元銀行審査部長の方に監修をお願いし、まさに銀行目線での融資攻略をガッツリと盛り込んだマニュアルです。まだまだリリースは先になりますが、今回はトライアルでその内容にも一部触れる勉強会になりますので、不動産投資でうまくいっていない、新築区分を買わされて困っている、なかなか2棟目3棟目を買い増せない、これから不動産投資を始めたい、などの方はぜひ参加ください。僕らと同程度くらいの規模に不動産投資をやっている方には、恐らくそれほど得るものはないと思うので、限られた5席なので、初心者の方に席をお譲り頂けたら嬉しいです。というわけで、不動産投資に自信のない方は、今すぐ奮ってお申し込みください。（すぐに満席になると思います。）　↓https://sugitaya.net/?p=3901では！

サラリーマンをリタイアするために必要な物件は、キャッシュフローを生む物件。

不動産投資の目的について、セミナーや勉強会で最初に確認することがあります。自分自身に、不動産投資をやる目的を明確にするように問いかけてみるわけです。目標は人それぞれで、資産背景やその人の目指すところによって大きく変わります。節税対策、相続対策から始まり、出口で売却益をしっかり取れればいい、キャピタル狙いという方もいます。しかしあなたの投資目的がサラリーマンリタイアであれば、キャッシュフローの出ない物件を購入したらそれで終わりとなります。節税対策は、そもそも収入が多いので納税が多くなってしまう方が対象です。相続対策は、相続税が多くて困っている方向け。売却益を狙ってというのも、素人にはなかなか難しいです。宅建業者さんが主に行っていますが、それでも時代の流れを読まなくてはなりませんし、失敗している業者さんも沢山います。我々のような一般の不動産賃貸業を目指す場合は、インカムゲインを狙うべきです。土地値物件だから、資産価値があるから購入するというのは、目的から外れています。目的がサラリーマンリタイアならば、キャッシュフローの出る物件を購入しなければならなりません。目的を確認することが大切です。

楽待ちコラム更新しました（（コロナに負けない不動産賃貸業！！））

https://www.rakumachi.jp/news/practical/258307こんにちは。今回は、コロナに負けない不動産賃貸業！！と題してお話します。コロナウイルスが世界を騒がせています。とにかく早く沈静化してほしいと思いますし、感染してしまった方も早く回復されることを願います。私自身も、微力ながら出来ることをやるだけです。コロナのせいで、実際に働かなくてはならないのに動けない、収入が落ちてしまっている方はたくさんいます。報道されているだけでも、コロナの影響で倒産に追い込まれた会社も相当数あります。また飲食店なども、お客さんがいないという報道が毎日されています。売上が減少し、会社の利益というのが損なわれているということです。批判も多数ある中、政府もいろいろな方策を練っていますが、しばらくは不況になってしまうのかなと思います。そのような中で不動産賃貸業は人に住居を貸しているということで比較的安定した事業になります。民泊や旅館、ホテルは日によって需要が上下しますが、賃貸業は長期に渡り貸すので、一過性なものには影響は受けにくいです。また単身世帯で平均して2年以上、ファミリー世帯だと平均して6〜7年と長きにわたり住居提供をするわけで、今回のような一時的なことがあった場合でも収入としては安定している事業の1つだと改めて思います。全体的な傾向として、改めて不動産賃貸業は安定という話を聞きました。少し影響が出たのは、外国人入居者の帰国。外国人がこの春から入居予定だった人がキャンセルになった。という程度です。オーナーとしては残念な話ですが、それでも致命傷にはなりません。また過去の例としては、リーマンショックや東日本大震災など不況や災害もありました。2019年では大雨による洪水被害、台風被害などもありました。が、いづれにしても事業としての不動産賃貸業で大きく致命傷になったことはありませんでした。改めて不動産賃貸業は安定事業であり、安定収入だと痛感しています。

不動産賃貸も逆の立場になってみる。

今日は不動産賃貸も逆の立場になってみる。というタイトルでお話させていただきます。賃貸不動産の現場は、1月、2月、3月がピークです。物件をまだお持ちでなく、これから不動産投資をやろうと思っている方でもご存知の情報かと思います。我々不動産オーナーも当然チカラをいれますが、実際に現場でやっているわけではないので、その苦労もなかなか分からないものです。ひと昔は、ピークはこの1月、2月、3月がピークでしたが、今はさらに早まっているようです。私の物件は基本的に地方にあります。車が必須のエリアです。もちろん駐車場も完備され、広々ノビノビできる物件が多いです。この季節は当然、それなりに問い合わせもあるようですが、やはり地方は苦戦をしいられます。何とか頑張って、頑張って埋めていく感じです。シーズンオフでも頑張って埋めていく感じです。一方で東京23区あたりではどうかと言うと・・・私は物件を持っていないので、大家側の気持ちは分かりませんが。東京の山手線沿線で事務所を探しています。賃貸会社へ何度かアスセスしても、あまり反応がない。スケジュールを合わせて、物件の内見の依頼をしてもあまり相手にされない。迷っていたら、「もう埋まりました」の連絡が多数です。やはり都内は賃貸需要が違います。地方では大家＜入居者（お客様）都内では大家＞入居者（お客様）という昭和時代の力関係が継続しています。社会の仕組みで、需要と供給の関係で価格も条件も決まります。都内に物件がほしいと思う今日この頃です。今回は地方、都内の賃貸状況についてでした。

【リカバリー勉強会】のご案内

不動産投資で、思ったよりうまく行ってない人・もっと収益性をあげたい人を対象に5名限定の勉強会を開催します。コロナ騒ぎ、どんどん大きくなってきています。経済だけでなく、スポーツ会まで波及して、自粛ムードが半端ないです。好きなスポーツ観戦もできないので、ちょっとしたことですがストレスになります。さて不動産投資についてですが、今年もこのフレーズです。不動産投資の融資は締まった・・・融資が厳しくなった・・・この話はつまらないですし、ここを突破しないようでは面白くありません。ぎゃくに融資が厳しい今は１棟物件を買えば、それなりにCFが出る物件が多いので、ここでトライしないのはもったいないです。数年前に、リーマンショック後は物件が安くて良かったですねと言われましたが、そう思っていた方は今やっているのか？と聞くと、「融資が厳しくやってない」と言われます。結局、いつの時代も「理由をつけてやらない」のです。逆にいつの時代でも、流れに関係なく取り組める人だけが成功する業界だとつくづく感じています。現在の融資事情は、実際にはどうかと言うと、少なくとも僕の周りの投資家たちは、今でもフルローンで買っているし、なんなら去年より利回りの高い、資産性も高い物件が割安で流通するようになったよねーなどと話しています。ここへ来て、うまく行ってる投資家と、うまく行ってない投資家が、キレイに二極化しつつあるということです。そしてスルガ全盛期に、物件を長期融資で耐用年数オーバーで買ってしまうと、今は大丈夫でもデットクロスという恐ろしい罠にハマります。減価償却は、大きな物件だと1000万円以上償却できるのにそれが早々になくなってしまうわけです。すなわち1000万円以上の課税所得が上がります。単純計算でも300万円〜400万円という税金が上乗せされます。スルガ全盛期に高値で物件を買ってしまい、なかなか思うような収益が上がらない。という方は、今しか改善するチャンスがありません！！！売却しようにも残債が多くて利益は残らずしかも税金負けします。一応私には唯一と言っていい抜け出し方の切り札があるので、それらを相談者にはアドバイスしています。そういうわけで、失敗している投資家向けに、少人数勉強会を開催することにしました。またコロナ対策の一環で、換気したりマスク着用など配慮と、そもそも定員５名の少人数で開催します。お申し込みと詳細は、こちらのブログ記事からお願いします。すぐに埋まってしまいます！お早めに！　↓https://sugitaya.net/?p=3901今回の講師は僕と杉田卓哉さんです。杉田さんは不動産投資業界では有名人ですから今更紹介は不要かと思いますが、著書も多数出され本を読まれた方もいるかと思います。詳しく知りたい人はブログをご覧ください。いま私と杉田さんで２０２０年以降も不動産投資で成功できる不動産投資の攻略マニュアルを執筆している最中で、今回はその一部でこの勉強会を企画することにしました。しかもこのマニュアルは、年間に700億円もの融資を実行する立場の元銀行審査部長の方に監修をお願いし、まさに銀行目線での融資攻略をガッツリと盛り込んだマニュアルです。まだまだリリースは先になりますが、今回はトライアルでその内容にも一部触れる勉強会になりますので、不動産投資でうまくいっていない、新築区分を買わされて困っている、なかなか2棟目3棟目を買い増せない、これから不動産投資を始めたい、などの方はぜひ参加ください。僕らと同程度くらいの規模に不動産投資をやっている方には、恐らくそれほど得るものはないと思うので、限られた5席なので、初心者の方に席をお譲り頂けたら嬉しいです。というわけで、不動産投資に自信のない方は、今すぐ奮ってお申し込みください。（すぐに満席になると思います。）　↓https://sugitaya.net/?p=3901では！

不動産賃貸の工夫

こんにちは。私の不動産賃貸業の基本は、なるべく手間をかけずに満室にしていくことを考えています。管理会社に管理料を5%程度支払っているので、一定の作業は管理会社へお任せすれば良いと思っています。特にサラリーマン大家さんは限られた時間しかありませんので、なるべく効率的に賃貸経営をしていく必要があると思います。私が以前勤めていた会社では、生産性と言うものを非常に重視していました。1時間の中で1人の従業員がいくら利益を稼ぎ出したか、を最重視していました。これは企業の利益に関しては、重要な指標だと思いますので採用していきたいと思っています。しかし効率性だけでは今後生き残っていくのは難しいと痛感したことがあります。先日、管理会社のところに訪問し、自分の物件のチェックをしました。外壁はどうか、外回りはどうか、室内はどうか、共用部はどうかなど物件を改めてお客様目線で見てみました。修繕はちょっとした手直しが必要だとつくづく感じました。お金をかけた大規模修繕だけではありません。ちょっとした掃除、ちょっとしたメンテナンスでも大きく変わるのかと思いました。例えば空室期間が3ヶ月あるような部屋では、トイレの水が流されないと匂いが充満してしまいます。一定の期間で水を流す必要があります。また空室期間が多いとすでにクリーニングをしてあったとしてもうっすらと埃が被っています。このようなちょっとした清掃をオーナー自らすることで、室内がどんよりしていたものが見違えることとなると思います。　またマイソクを見るとどうでしょう。どのマイソクも、同じフォーマットで同じ書き方しかされていません。これはコンプライアンス上また管理会社の管理上、同じフォーマットになってしまうのは仕方がないかと思います。したがって自分の物件の特徴が全く表示されていない状況です。ですのでオリジナルマイソクを作って、それをご案内の際に渡してもらう事も行おうかと思っています。例えばペット可と言う条件はかなりのセールスポイントになりますが、管理会社のマイソクでは下のほうに小さな字で書かれているのが普通です。全くPRできていないのでPRできるように工夫してみたいと思っています。今シーズンはこんな作業もしてみたいと考えてます。今でも賃貸経営は効率的に行わなければならないと思いますが、一方で丁寧な経営もしていかなければならないと思います。では今日はこの辺で。お読みいただき、ありがとうございました。

不動産賃貸業の基本

こんにちは。楽待コラムニスト。本業＝不動産賃貸業の　名取です。晴れて、アパート、マンションのオーナーになることができたら、いわゆる大家さんの仲間入りです。いままでは、何となく不動産投資はいいなと思っていて、収益不動産を買おうと決意し、やっとの思いで購入できたとします。しかし不動産賃貸業として、収益を得ていくのはここからがスタートです。収益不動産を購入したら、やることは結構あります。まずは管理会社の選定です。どのようにしたら良い管理会社と出会えるでしょうか。物件のライフラインはどうでしょう。水は？電気は？ガスは？自分が賃貸物件に住んでいたときと同じことをしなくてはなりません。しかも自分のためでなく、入居者さんのために。税理士さんも探さなくては。そもそも仮に個人であっても、個人の開業届が必要では？税務申告は、白と青があるはず。火災保険にはちゃんと入らなければ。地震保険も必須です。収益不動産を購入して、晴れてオーナーになったら、まずはスタートアップの作業が沢山あります。ここをしっかりとやっていきましょう。では今日はこの辺で。お読みいただき、ありがとうございました。メルマガ登録はこちらhttps://www.reservestock.jp/subscribe/94181

2020年もしっかりと賃貸経営をします。

こんにちは。NATORIです。2020年オリンピックイヤーもスタートしました。今年も例によって、目標を立てて進んで行きたいと思っています。2019年を振り返ってみますと初体験も結構ありました。私は昨年、初めて大きな被害というものを経験しました。私の物件は北関東にある物件が非常に多いのですが、　特に10月12日の台風19号による河川氾濫の被害が大きかったエリアです。埼玉の自宅のエリアも河川氾濫の被害がありましたが、私の自宅は幸いにも被害はありませんでした。報道や新聞などに大きくニュースとなった被災地にも物件はありますが、こちらの物件は、なんと被害がありませんでした。一応全エリアの物件に問題ないかと、各管理会社へ被害がなかったかメールを入れてみましたところ、報道や新聞にニュースとならなかったエリアで、河川の氾濫したと言う報告がありました。幸いにも私の物件は床上浸水にはなりませんでしたが、周りの物件は軒並み床上浸水になり、甚大な被害が発生していました。私の物件がなぜ床上浸水にならなかったと言うと、1階の基礎部分が少し高くなっており1階のフロアが地面から1.5メートルほど高い所にある作りになっていたからです。しかしながら駐車場や駐輪場、共有部分はかなりの浸水がありました。このエリアでは、河川が何箇所か氾濫し、私の物件のエリアだけでなく同じ市内で何カ所も被害があったと言うことでした。私の物件も河川の氾濫被害に遭いましたが、私の管理会社も床上浸水の被害に遭い、電話や電気機器が一切使えない状態になったとのことです。私自身が現地に入ったのは、被害があってから3日ほどしてからでした。物件の周りはフェンスで囲まれていましたが、フェンスの3分の2ほど瓦礫や草などが流された跡がありました。高さをメジャーで測ってみると1.5メートルはありました。この水位では、当日はかなりの恐怖があったと思います。私が現地へ行った時でも、アスファルトはめくれ上がり、隙間に水が溜まり、道路は泥だらけという状況でした。近所の戸建てにお住まいの方たちは、家に上がった泥などを撤去している状況でした。それから1カ月経って、まだ業者さんから修繕箇所の見積もりも来ないし、管理会社へ復旧状況を確認すると、何も進んでいないとのことでした。さすがにまずいなぁと、他のエリアの知り合いの業者さんへ動けるか、聞いてみました。隣町の業者なのですが、動けるとの事でしたのですぐに対応をお願いしました。その後、見積もりをいただき、復旧作業を優先順位をつけて行っていきました。河川の氾濫から３ヶ月経ちますが、今だに完全復旧とはいきません。このような時のオーナーの心構えを学びました。まず人命第一は言うまでもありません。その上で、まずはライフラインを復旧させること。マンションオーナーは、20世帯.30世帯と多くの世帯の住人の方の生活を担っています。少しでも早く、入居者さんが不便なく、快適に暮らせるようにすることに努める必要があります。しかし自分さえ良ければというのもダメです。近隣の方とも協力しながら、力を貸せるところでは貸していくくらいの気持ちで、取り組むことが必要です。復旧はまだ道半ばです。完全復旧まで、頑張りたいと思います。問題解決をして、健全な賃貸経営をしていきたいです。お読みいただき、ありがとうございました。