銀行から決定が来るまでの時間と、決定後の退去日は
◎ショートセールを銀行が決定し、
通知書に退去日書かれた日から、
５日以内に出なければならない、という決まりがあります。
しかし、ショートセールで売った売主がまた、
住宅購入を希望しているなら、
なるたけなら５日間延ばして
引っ越しをするのは避けた方がいい。
なぜなら、
銀行は決められた退去日の約束が守られず、
伸ばすような事情を重視し、
次回は慎重になることもあるのだそうです。
アメリカの銀行は判断基準はこんなところにも及ぶのです。
◎銀行に売主がショートセールで
売りだす承認書類を提出しても、
今のところ
オファーから返事が来るまですごく時間がかかります。
銀行はこのような案件をたくさん抱えていますので。
大都市部なら今は２か月後半～３か月間かかると思ってください。
例えば６大都市ならば、去年の１１月に買主が
銀行にショートセールの書類を提出したとしますと、
返事が来るのは２月中旬になります。
しかし、買主もその物件を見つけて申請し、買えるまで
かなりの時間がかかります。
ある例では、約5カ月もかかっている人もいます。
この期間通常のようです。
6ヶ月間かかった人もいます。
ショートセールは時間がかかる！
を頭に入れておくことです。
◎家を売ったお金は全て銀行へ行くのは
日本の任意売買と同じ(債権者へ行く）。
全て債権者である銀行などに行きますので、
売主は売値を気にすることはありませんが、
売れる値段と、銀行がオファーを受け入れる最低ラインの金額が
うまく調和することが大切です。
それが、
日本の任意売買とちょっと違うショートセールの特徴です。
◎日本の任意売買は通常、
競売にでる直前に
任意売買として売りに出しますが、
◎アメリカは
普通のローンで買った人
が売りたいと思った時、
売却価格が購入時よりマイナスで
ローン残額を払うことが出来ない場合に、
ショートセールが適用されれば
その差額をパーにすることが出来る
というものです。
ただ、その場合
前にもお伝えした通り、
その後に、再び、住宅を購入する計画があるなら、
２年間はローンが組めないことになっていますが
頭金が多ければ、
その限りではなくローンを組めます。
これって中々いいですよね。
日本だって、
競売に出さなければならないほど
切羽詰まってるわけではないのですが、
家を売りたいと思っている人いますよね。
でも売ったとしても、
ローン残金を返済することが出来ないので
諦めているってことあると思うのです。
そういう人たちにも適用されるのが
ショートセールなのですから。
アメリカも大都市で
エリアを選ばなければ
だいたいの住宅の価格は下がっています。
従って、今が買いかも。
もし、みなさんの中で。
買いたいと思ってる方がいるならば、
アメリカの不動産屋さんを
PCで調べてすぐに連絡をしたりせず、
自分で現地へ行ってリサーチする！
これが成功する秘訣だと思います。
もし、その時はご相談を！！
