おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
取引先の銀行の支店長さんが
４月に入っても連絡がありません
でしたので、転勤では無かったと
ホッとして連絡をしてみました・・
続きは編集後記で
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■■ 本日のコツ
【銀行融資は絞られてきているのか？】
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■ 本文
ちまたでは、静岡のカタカナの
名まえの地方銀行が融資していた
シェアハウスのサブリース問題が
不動産業界だけではなく、一般の
人たちが見るテレビ番組でも放映
されていたりして
不動産投資に対する懐疑的な
認識が強くなってきています
そういう、世間の風潮もそもそも
金融庁が２年ほど前から少しずつ
不動産向けの融資の伸びを抑制しよう
としてきたことが浸透してきたの
かもしれません
金融機関さんや不動産投資を
している友人たちと話しをしても
昨年下期から始まってきた融資の
絞り込みが徐々に深くなりつつ
あるようです
その傾向を時系列で見て行くと
よく分かるのではないかと思い
一度整理してみようとしてみました
関東のある地域を得意とする
不動産会社さんの新築の物件
に融資していたとされてる
金融機関の名まえと条件の推移
から推測するのです
まずは、昨年４月です
・昨年４月：
千葉 0.8〜1.3% 30年 フルローンベース
りそな 1.0%前半 30年 80％〜90％
オリックス 1.675％〜3.0% 30年〜35年 90％〜100％
八千代 1.5％〜2.475％ 30年 90％〜100％
静岡 3.3％ 35年 フルローンベース
SBJ 2.7％ 30年 75％〜80％
大光 2.0％〜2.5％ 30年 90％
横浜 1.0％〜2.0％ 30年 80％〜90％
続いて、昨年７月です
・昨年７月：
千葉 0.8〜1.3% 30年 フルローンベース
りそな 1.0%前半 30年 80％〜90％
オリックス 1.675％〜3.0% 30年〜35年 90％〜100％
八千代 1.5％〜2.475％ 30年 90％〜100％
静岡 3.3％ 35年 フルローンベース
大光 2.0％〜2.5％ 30年 90％
SBJ 2.7％ 30年 75％〜80％
横浜 1.0％〜2.0％ 30年 80％〜90％
神奈川 2.0％〜2.5％ 30年 フルローンベース
神奈川銀行が増えました
年が明けて１月です
・今年１月：
千葉 0.8〜1.3% 30年 フルローンベース
りそな 1.0%前半 30年 80％〜90％
オリックス 2.3％〜3.0% 30年〜35年 90％〜100％
八千代 1.5％〜2.475％ 30年 90％〜100％
静岡 3.3％ 35年 フルローンベース
大光 2.0％〜2.5％ 30年 90％
SBJ 2.7％ 30年 75％〜80％
横浜 1.0％〜2.0％ 30年 80％〜90％
神奈川 2.6％〜2.8％ 30年 フルローンベース
北陸 2％〜2.5％ 30年 90％
オリックスと神奈川銀行の金利が上がり、北陸銀行が増えました
続きまして、今年の３月です
・今年３月：
千葉 1.2〜1.5% 30年 フルローンベース
りそな 1.0%前半 30年 80％〜90％
オリックス 2.3％〜3.0% 30年〜35年 90％〜100％
八千代 1.475％〜2.475％ 30年 90％〜100％
静岡 3.3％ 35年 フルローンベース
大光 2.5％〜3.0％ 30年 80％
横浜 1.0％〜2.0％ 30年 80％〜90％
山梨中央 1.5％〜2.0％ 30年 フルローン※保証人必須
北陸 1.875％〜2.175％ 30年 80％〜85％
その他各信用金庫など
北陸銀行の金利が下がり、
千葉銀と大光銀行の金利が上がり、
SBJ銀行と奈川銀行が消え、
信金などが入ってきました
そして現在、４月です
・現在：
りそな 1.0%前半 30年 80％〜90％
オリックス 2.3％〜3.0% 30年〜35年 90％〜100％
八千代 1.475％〜2.475％ 30年 90％〜100％
静岡 3.3％ 35年 フルローンベース
大光 2.5％〜3.0％ 30年 90％
横浜 1.0％〜2.0％ 30年 80％〜90％
東日本 2.0％〜2.5％ 30年 80％〜90％
湘南信用金庫 金利2.0％〜2.5％ 期間耐用年数 80％〜90％
ずっと、一番先頭にいた千葉銀行さんと
山梨中央銀行さんと北陸銀行さんが消え
東日本銀行と湘南信用金庫が増えました
さて、融資が厳しくなったと
言われているし、実際にわたし
もそう感じているので
なにか急激に融資する金融機関が
減ったり、金利が上がったりして
いるのかと思いましたが
こうして融資をしている
と言われている金融機関の推移
を見てみると、意外とあまり
変わっていないように思えます
しかし、今後はどうなるか
分かりません
不動産投資と融資環境は切っても
切れない関係にありますので
今後も注意して金融機関の動向を
見ておくようにします！
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■■編集後記
昨年は、この支店長さんの銀行
から、所得税の納税資金の
融資を受けていましたが
今年は、融資を受けるほどの
納税ではなかったので
融資残高を維持して
銀行とのコミュニケーション
を絶やさないということも考え
子どもたちの学費ローンを
申し込むという名目で
支店長と面談してきました
もちろん、３月に終了した
確定申告書も提出しながら
話しをしてきたのですが
支店長が確定申告書を見ながら
「個人の不動産所得が大きく
納税額が大きくなっているので
個人所有の収益物件の一部を
法人に移し替えて、納税を
コントロールできるようにした
方が良いのではないでしょうか」
とアドバイスをくれました
さらに、
「その物件をそのまま個人から
法人に移すと、その段階での
不動産の譲渡所得が大きく
不動産取得税も大きく
納税が大きくなりますので
建物だけ法人に移すのが良いのでは
そうすると、法人が家賃をもらい
個人に地代を払うことで所得を
分散できますし
将来の相続税の節税にも
つなげることもできます」
とも説明してくれました
ついでに、他行から融資を受けて
いるその物件の融資を借換して
キャッシュフローも良くできる
ような提案をいただきました
さて、あまりひとつの銀行に
集中するのも良くはないという
気もしますが、ここまで良い感じ
の提案をいただいたら
ちょっと考えてみようかなと
思いますので、資料を提出して
提案を受けてみたいと思います！
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