おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林勝好です
築年数新しめ、高積算価格、
ファミリータイプの物件を
「キラリと光る物件」だと思い
現地調査したのですが・・・
先日お付き合いのある不動産会社
さんから紹介いただいた物件が
「キラリと光る物件」
ではないかと思い週末に
メンターシステムのメンバーと
一緒に現地調査をしてきました
久しぶりに見る築２年という
築浅の物件は、外から見ても
輝いています
また、駐車場も戸あたり２台分
用意されていて打ってある
コンクリートもまだ白さが残り
新しい雰囲気を醸し出しています
外壁や玄関ドアは少し安い感じが
しますが、賃貸仕様ですので
仕方がないところでしょう
室内に入ると、明るめの幅広
フローリングやアクセントクロス
が使ってあり
安めですがシステムキッチン
追い炊き給湯やシャンプードレッサー
も使いやすそうです
最近よく見ていた自分の年令より
も年上の「築古戸建」と比べると
雲泥の差で安心感があります
しかし、じっくり細部を見てゆくと
部屋のレイアウトや仕上げに違和感
がある部分が少しずつ目に付きます
居室のドアにコストダウンのため
トイレ用の引き戸を使っているので
入り口が１０cmほど狭い・・
ロフトへの入り口が体ひとつ
出入り出来るだけの広さしか無く
ベッド、テレビ、本棚、机など
大きなものを運び入れれない・・
なぜか、壁におかしなニッチ空間
がある・・
引き戸を開けると開口部に
隣の部屋の壁がはみ出してきている・・
そんなことを気にしていると
明らかに、工事会社さんが
「入居者が気になるようなこと
を想像して、そこに気をつけて
建物を作っていない」
という気がして、もっと大きな
懸念点があるのではないかと
感じました
それは、１階と２階の遮音です
それで、一緒に行ったメンバーに
１階にいてもらい、わたしが歩く音
を１階で聞いてもらうことにしました
そして、わたしは２階に上がり
足音をたてる訳でも、気をつける
訳でもなく、普通に歩き、
ドアを開け閉めしてみました
そして、話し声が聞こえるか
どうか電話で話しもしてみました
すると、１階のメンバーは
「歩く音が一歩一歩聞こえて
ドアの開け閉めも振動しながら
ものすごい音がして、電話の声も
聞こえる」
というのです
残念ながら、この物件
１階と２階の遮音のための工事が
まったくなされておらず
自宅用の戸建を作るのと同じ仕様
で作られている様子でした
自宅の２階で自分の子どもが
ばたばた歩いているのは
幸せを感じる瞬間だと思いますが
賃貸の２階で知らない人が
ばたばた歩いている音を聞くのは
とても気になるものだと思います
その後入れ替わって、メンバーに
２階を歩いてもらい、
わたしも１階でメンバーの足音を
聞いてみましたが
とても、耐え続けて生活をしてゆく
ことができるレベルの音とは
思えませんでした
「キャッシュフロー」「担保価値」
は合格点ですが
この騒音を考えると
「賃貸需要」が自分の努力で
解決できないくらい弱い物件
だと判断しました
その結果、わたしもメンバーさん
も今回はこの物件の購入検討を
見送りすることにしました
このように、「キャッシュフロー」
も「担保価値」も「賃貸需要」も
表面的には合格点の
「キラリと光る物件」であっても
現地調査をすると見えてこない
欠点を見つけることが出来ます
ので、現地で物件を見るという
行為はとても大切です
そして、その経験は、現地調査
をこなせばこなすほど知識と
重なり合って「知恵」になって
いきます
簡単には購入に値する収益物件
を見つけることは出来ませんが
・物件情報を見続ける
・「キラリと光る物件」を見つける
・すぐに物件調査に行く
・賃貸需要の調査をする
この一連の作業を継続（し続ける）
ことで、いつか「納得の物件」
を購入することが出来ると思います
みなさんも継続して「納得の物件」
を手に入れましょう！
写真はハワイ島のハイウェイです
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