おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林克吉です
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■■ 本日のコツ
『熊本の地震に思う賃貸経営』
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■ 本文
一昨日より続いている熊本を中心と
した地震により被災されたみなさま
にお悔やみとお見舞いを申し上げます
２０年前には阪神・淡路大震災が
ありましたし
５年前の東日本大震災の時には、
わたしは 2棟 3区分 1戸建
の大家さんとして
賃貸経営をしていました
今回の熊本の地震の被害は、
グアムでもずっとテレビで報道
されていますが余震を含めて
揺れは相当有ると思います
そんな時に、
賃貸経営を行う事業者としては
どうすれば良いのか考えてみました
被災地に物件を持ち、
被災地に住んでいる大家さんで
あれば、自分の身を守ることで
精一杯かもしれません
被災地に物件を持ち
被災地から離れている大家さん
であれば、被災地にアクセス
することもできず、
やきもきされていることでしょう
そうなんです、
地震が発生してからでは
できることはとても少ないのです
ですので、大家さんとしては、
地震が起きる前に準備できること
をしておくしか無いのです
地震が起きる前に準備しておく
ことの大事なひとつは、
地震保険をかけることですが、
以前は、地震保険は、被害があって
も 一部損５％、半損５０％、
全損１００％ と数字が決まって
いて損害があってもそれに適応した
保険金がおりないとか、
一件あたり５０００万円が上限だから
大きな物件はカバーできないとか
建物の保険額の５０％までしか
補償できないから意味が無いとか
地震保険のマイナス面に焦点を
あてて
できるだけ保険料を安くするために
保険の補償額は安めに、
掛け金が高いだけの地震保険は
掛けない方が経費削減になって良い
ということを言っている人が
いたらしいですが
そんなことは有りません
例えば、１億５０００万円で
買ったマンションにどれぐらい
の火災保険と地震保険を掛ける
ことができるか検討してみます
まず、１億５０００万円で買った
マンションであっても、
保険会社の評価によっては、
３億円の火災保険を掛けること
ができます
それは、そのマンションが火災
にあって建て替えようとした場合に
建て替えることができる金額が
保険金額の上限になるので
火災保険の金額は購入金額よりも
大きくすることができるからです
さて、次に地震保険です
地震保険の上限は１件あたり
５０００万円とされていますので
このマンションには、５０００万円
しか地震保険をかけることができない
と思う人もいるかもしれませんが
この「１件」というのは「１戸」
と同じ意味ですので、マンションが
２０戸あれば、１０億円まで地震保険
を掛けることができるということです
ですので、１億５０００万円で買った
マンションには、３億円の火災保険
と１億５０００万円の地震保険を
掛けることができることになります
では、これで地震が発生した時に
どうなるか考えてみます
一部損で５％の ７５０万円
半損で５０％ ７５００万円
全損で１００％ １億５０００万円
これだけの保険金を受け取ることが
できるのです
これだけの保険金を受け取れば、
全損になったときには、
フルローンで購入した場合でも
借入金をすべて返済することも
できますし
返済が少しでも進んでいれば
手元に少しなりともお金を残すこと
もできます
また、「一部損」「半損」という
判定が出た場合でも、
建物がまったく使えないことには
ならないので
（まったく使えない場合には「全損」になる）
地震が収まってから、
受け取った保険金で必要な
修繕を行えばいいのです
賃貸事業は、入居者さんに、
「壁と屋根と鍵の付いたドアの
ある快適で安全な空間を提供する」
ことでその対価として家賃を
いただく事業ですので
その条件を満たすことができれば
「一部損」「半損」であっても
継続して建物を使用して家賃を
いただくことができますし
「全損」となり快適で安全な空間を
提供できなくなったとしても
借入金をすべて返済して、
ただで残った土地と新たな建築計画
を担保にして、新築のマンションを
建設して賃貸事業を継続することが
できます
たった数十年の間に、このような
大きな地震が３度もあるのですから
入居者さんの生活を守るためにも
自分の賃貸経営の事業を守るため
にも、適切な地震保険を地震が
起きる前に掛けることが大切です！
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