おはようございます！
資産４億円 最大利回り４０％超
１００室大家 の 林克吉です
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■■ 本日のコツ
『減価償却費を理解すると
キャッシュフローが向上する！！』
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■ 本文
先日説明したROI（アールオーアイ）
を算出するときにも
減価償却費の仕組みを
理解する必要がありますが
「減価償却費」
は不動産投資においてとても重要な
言葉になります
減価償却費は、不動産の土地・建物
のうち、「建物」に関係してくる
もので
実際にお金を払わないのに「経費」
として認められるお金です
もちろん、先に物件を購入したとき
に支払いした購入金額の「建物」
部分を分割して経費にするもの
ですのでお金はその時に払っている
のですが。。
考え方としては
「建物は時間の経過によって価値が
減少（減価）するので、減少する
部分を税務上の必要経費として
計上する」
というものです
購入時点でお金を出してはいますが
それ以降は手元に資金を残しつつ
経費を計上できるので
キャッシュフローを向上させるため
の重要な項目になります
さて、キャッシュフローを向上
させるとは、どういうことか、
簡単に例を出して計算します
５０００万円の築１２年のアパート
を購入しました
この物件の条件が下記のような場合
土地：２０００万円
建物：３０００万円
家賃：１０００万円
経費：２００万円
税率：３０％
借入：無し
１．
減価償却をしない場合：
利益は８００万円で、税金を
税率３０％で２４０万円支払います
税引後の利益は５６０万円で
キャッシュフローは ５６０万円
２．
減価償却をする場合：
建物の３０００万円を
耐用年数の残年数１０年で
減価償却してゆく場合の計算です
年間の減価償却費が３００万円に
なりますので、
利益８００万円から減価償却費の
３００万円を差し引いて利益が
５００万円
その５００万円の利益に３０％の
税率をかけると税金が１５０万円
になり、
税引後利益は３５０万円
しかし、減価償却費は支出していない
費用ですので、
キャッシュフローは、税引後利益の
３５０万円に減価償却費の３００万円
を足して６５０万円になります
ということは、
１．のキャッシュフロー５６０万円
と
２．のキャッシュフロー６５０万円
の間には同じ物件で、同じ入居率で
同じ経費を使って経営をしていても
減価償却費を計上するかしないかで
なんと ９０万円 の
キャッシュフローの差が出ることになります
建物の構造や築年数、銀行借り入れ、
所得水準による税率など
人それぞれ、物件それぞれによって
減価償却費は変わっていきますが、
減価償却費は、不動産賃貸業を有利に
進めてゆくことができるルールです
収益不動産を購入するというリスク
を取った人に対してプレゼントされる
コントロールできる費用ですので
このルールを有効に使って、あなた
の資産構築に大いに役立てましょう！
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