REITいってみよー

さてさて皆さん、もう日曜日。週末はあっという間でした。
姫は今週末、どこかに引っ越したいなぁと思って物件探しにいそしんでいたのですが…というのも昨今の不動産市場の空室率上昇がぱないそうでして。不動産業界のは実体経済に2年遅れてやってくるそうで、2007年後半あたりからじわじわと来ている不況をもとに、賃貸の更新をせずに出て行く人が後を絶たずということで空室率も上がっているそうな。

そこで最近思うのが、所謂投資物件として建てられた賃貸マンション。最近、礼金0円とかフリーレントキャンペーンてのがやたら多くて、REITとして利回りが決まっているから家賃は下げられない分敷金礼金なしとか、フリーレントとかいって表面上を取り繕ってんだろなって思います

さて、今日はそのterminologyをおさらいしたいと思います。REITは前提として、ほとんどの収入が家賃収入。そしてそれを、配当金という形で内部留保なく投資家に還元するみたいで、それが昨今のクレジットマーケットの不振・貸し渋りの煽りをうけて痛手を負っているようで（ファインナンシング、ロールオーバーが中々難しい）。

あと、REITって株式と似た概念BUT言い方が違うってややこしいのがあって、
PER=FFO(Funds from Operations）
PBR=NAV(Net Asset Value)1株当たり純資産（総資産-負債）いわゆる解散価値、てことはbook valueとイコール？？いや、少し違うっぽい。こちらによると、「J-REITの保有不動産の価値を時価評価した修正純資産額」とのことです。とゆーかこのページの下の方にあるpdfの説明がとても分かり易い。
Div yield：これ、株以上に重要。株のようなcapital gain以上に、REITは配当に期待してる分が大きいようで。
Cap Rate(Implied Cap Rate)：これもこちらに詳しく説明載ってますが…このサイトによると、運用不動産のNOI(Net Operating Income)/J-REIT買収価値（mkt capt+net debt+テナントからの預かり敷金・保証金）らしく、一番大きく作用するのがmkt capすなわち株価という。言い換えるならば、「市場が（株価を通して）示すJ-REIT不動産に対する要求利回り」とのことで。つまり、分母に来るREIT投資口の価格が下がれば下がる程、Implied cap rateも上がるということですな、これってBondと同じ人気がなさ過ぎて一口当たり安くなってんだから、利回りも上げてね。逆におそらく、人気で価格が上がるような優良なREITは利回りが低くても許容される、みたいな。本当にある意味Bond。

バレンタインとROEとPBR

前回のエントリーにも書いたけど、最近の大企業の業績予想下方修正は大きいわねーどんどん赤字転落よ!そうすると、PERは株価の指標として意味をなさなくなるので（PER＝株価/1株あたり利益だから、分母がマイナスになったらもう計算もできなくなっちゃう）登場するのがPBR。（株価/1株あたり資産）ま、解散価値が分かるってとこね。

で、よく言われてるのがPBRとROEの相関関係。え、なんでROEとPBRに相関が？て感じだけど。。
重要なのは、以下の事実みたい。
ROE＝PBR/PERというか、単純にEPS/BPSって考えればいいんじゃない。
1純資産（株主のお金入れた分）あたりどれだけの利益を生んでるのか、ってことで。
つまり、どんだけ効率的に、うちら投資家が入れたお金から利益生んでくれてんですか、てこと。

考え方としてややこしいのは、EPS/BPSが、Ratioになった瞬間にPBR/PERと逆になるってことなんだけど、これはPBRもPERも、Current Share Priceの分母に来て逆数になっているため。

このページの説明が分かり易いです！

なので、PBRとROEの関係を結論からいうと、PBRが高い程（ある意味割高 - Asset全体に占めるEq stakeの割合が少ないともとれる）ROEも高くなるってことで、相関関係にあるってことですよ。逆にROEはPERが小さくなれば（割安になれば）上昇します。

個人投資家はどんな風に判断して株を売り買いするか

思うのですけど、機関投資家とかHFMとかって、Bloombergとか様々な情報網を駆使して、一番新しい情報を元にトレードするわけです。一般投資家がそのニュースを知るのは翌朝の日経とか…日経新聞に載っている情報のほぼ8割方は、既にmktでdissipateされてしまった手垢のついた情報ってことになりますね。だから、日経観測記事とか、日経新聞インタビューとかいった日経独自のフレッシュな情報は価値があるわけです。でもそれ以外は…ちーん笑
さて、もとい、個人投資家ってデイトレとかしてない限り日中は仕事しているわけだし、やっぱり長期的なスパンで株を買うことになるんでしょう。でも、そこまで指標ないよね？せいぜいPER,PBRとか見て割高・割安判断して、ニュースフローをみたり、後は自分の身近な実感（この製品は最近売れているとか笑）から投資判断するということでしょうか。最近は海外投資家の売り越しが激しくて、底値を個人投資家が拾う状況が続いている状況。だから8000円前後で株価が支えられてる気がするんだけど。個人投資家って自分で有価証券報告書の分析したり、enterprise valuationとかしたりしないでしょ。だから、振り回される？というか、おそらくプロの投資家からみたらありえない値で買ってしまったりして、損をすることが多い気がする。勝間氏も書いてましたが、個人は株を投資信託に預けるのが無難。だって投資信託のプロは、ちゃんと色んな情報を駆使してあなたの資産を守ってくれてるんですから
しかし個人投資家の動きが、最近は単純な気がする。決算がよければ翌朝そのベクトルに動くし、そこでsell on strengthしておけばその翌日さらに下がる、みたいな。
結論からいうと、個人投資家の単純な動きを読み、機関投資家が考えていることを読み、かつfair valuationで2－10年スパンの株価を買う、と。