おはようございます。
相続相談のひろたです!
あなたは、
『相続税対策として
アパートを建てたら良いよ!』
という話を耳にしたことは
ありますか?
確かに、
相続税の対策として
不動産を検討するのは一つの手です、
であれば、
その詳細についても
知っておきたいですよね。
今日は、
なぜ賃貸アパートが
相続税対策になるのか?
その仕組みや
メリット・デメリットについて
お伝えします。
少し混み入った内容になります。
ですから、ここから先は
・相続税対策に興味がある
・今後のために知識をつけておきたい
・少しでも損したくない!
という方のみお読みください。
読み進めて頂き
ありがとうございます。
では、続けますね。
土地の価格は「一物四価」といって
4つの評価方法があります。
※以下の通りです。
1 固定資産税評価額
2 相続税路線価
3 公示価格
4 実勢価格
※詳細は下記の図の通りです。
スマートフォンでお読みの方は
ピンチアウト(指で拡大してアップにして)して
ご覧ください!
↓↓
上記を活用し相続する際に
土地の評価は実際の価格より
安く評価され、
現金よりも不動産で持っていた方が
相続税がかからない、
または
少なくてすむ場合があります。
更に不動産の特例として、
アパートを建て貸家にすると、
土地の評価を2割程下げること
も出来ます。
例えば
父一人、息子一人の親子のケースで
父の財産が現金1億円だったとすると
かかる相続税は、
(※計算方法の根拠を
知りたい方は、ご連絡下さいね。)
相続財産1億円 -
基礎控除額3600万円
(3000万+600万)
= 課税遺産総額6400万円
これに
相続税率30%をかけて、
控除額を引くと
6400万円 × 30% -
700万円 = 相続税1220万円
となります。
一方で
4000万円の土地を買い、
そこに6000万円のアパートを
建てた場合にかかる相続税は、
(借地権割合60%、
借家権割合30%、空室ゼロ)
土地の評価は
4000万円 × 路線価80% ×
(1-60%×30%)
= 2624万円
建物の評価は
6000万円 ×
固定資産税評価額70%
= 4200万円
相続財産合計は
土地2624万円 +
建物4200万円 = 6824万円
6824万円 -
基礎控除3600万円
= 課税遺産総額3224万円
これに
相続税率20% × 控除額を引くと
3224万円 × 20%
- 200万円
= 相続税444万8千円
となり
同じ1億でも、
現金と相続対策で不動産に変えた
場合の相続税の差は、
1220万円 ― 444万8千円
= 775万2千円
となります。
よって相続税を大幅に抑えられる
ことになります。
775万2千円、
約780万税金を抑えられる、
と聞いてどう感じますか!?
決して少ない額では
ないですよね。
地主さんが土地はかなり持って
いるんだけれども
現金がなくて相続税が払えない
なんてことがあります。
そういったケースにも
応用できます。
土地を担保に
銀行から現金を借り入れ、
アパートを建てて
相続税を引き下げる。
そして、
相続した後も家賃収入が
入ってくることにより
生活を安定させることができます。
継続した家賃収入があなたの
相続人を守ってくれるでしょう。
一方で、
もちろん当然デメリットもあります。
それは、
① アパートの空きが出て
中々人が入らないという空室リスク
② 空室が多いと相続税評価額が
それほど減額されないリスク
③ 古くなったり、
周りに新しいアパートが出来たりすると、
家賃を下げざるを得ないリスク
④ アパートの建設費が多額になると
ローンを組まなくてはいけないことにもなり、
生活に影響がでる可能があるリスク
です。
単に節税目的で言い寄ってくる
不動産業者の言いなりになると、
その先危険が
待ち受けているかもしれません。
そうならないためにも、
相続では信頼できる不動産業者、
相続に強い税理士との連携が
大事なポイントとなります。
私が所属している
「繋ぐ相続サロン」は
相続に強い弁護士、
司法書士、税理士、不動産業者の
ネットワークが出来上がっています。
ですから、
相続税対策にご興味がある方は、
まずは気軽にご相談ください。
本日は読んでいただき
ありがとうございました。
廣田重幸
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