おはようございます。
相続相談のひろたです！
あなたは、
『相続税対策として
アパートを建てたら良いよ！』
という話を耳にしたことは
ありますか？
確かに、
相続税の対策として
不動産を検討するのは一つの手です、
であれば、
その詳細についても
知っておきたいですよね。
今日は、
なぜ賃貸アパートが
相続税対策になるのか？
その仕組みや
メリット・デメリットについて
お伝えします。
少し混み入った内容になります。
ですから、ここから先は
・相続税対策に興味がある
・今後のために知識をつけておきたい
・少しでも損したくない！
という方のみお読みください。
読み進めて頂き
ありがとうございます。
では、続けますね。
土地の価格は「一物四価」といって
4つの評価方法があります。
※以下の通りです。
1 固定資産税評価額
2 相続税路線価
3 公示価格
4 実勢価格
※詳細は下記の図の通りです。
スマートフォンでお読みの方は
ピンチアウト（指で拡大してアップにして）して
ご覧ください！
↓↓
上記を活用し相続する際に
土地の評価は実際の価格より
安く評価され、
現金よりも不動産で持っていた方が
相続税がかからない、
または
少なくてすむ場合があります。
更に不動産の特例として、
アパートを建て貸家にすると、
土地の評価を２割程下げること
も出来ます。
例えば
父一人、息子一人の親子のケースで
父の財産が現金１億円だったとすると
かかる相続税は、
（※計算方法の根拠を
知りたい方は、ご連絡下さいね。）
相続財産１億円 －
基礎控除額３６００万円
（３０００万＋６００万）
＝ 課税遺産総額６４００万円
これに
相続税率３０％をかけて、
控除額を引くと
６４００万円 × ３０％ －
７００万円 ＝ 相続税１２２０万円
となります。
一方で
４０００万円の土地を買い、
そこに６０００万円のアパートを
建てた場合にかかる相続税は、
（借地権割合６０％、
借家権割合３０％、空室ゼロ）
土地の評価は
４０００万円 × 路線価８０％ ×
（１－６０％×３０％）
＝ ２６２４万円
建物の評価は
６０００万円 ×
固定資産税評価額７０％
＝ ４２００万円
相続財産合計は
土地２６２４万円 ＋
建物４２００万円 ＝ ６８２４万円
６８２４万円 －
基礎控除３６００万円
＝ 課税遺産総額３２２４万円
これに
相続税率２０％ × 控除額を引くと
３２２４万円 × ２０％
－ ２００万円
＝ 相続税４４４万８千円
となり
同じ１億でも、
現金と相続対策で不動産に変えた
場合の相続税の差は、
１２２０万円 ― ４４４万８千円
＝ ７７５万２千円
となります。
よって相続税を大幅に抑えられる
ことになります。
７７５万２千円、
約７８０万税金を抑えられる、
と聞いてどう感じますか！？
決して少ない額では
ないですよね。
地主さんが土地はかなり持って
いるんだけれども
現金がなくて相続税が払えない
なんてことがあります。
そういったケースにも
応用できます。
土地を担保に
銀行から現金を借り入れ、
アパートを建てて
相続税を引き下げる。
そして、
相続した後も家賃収入が
入ってくることにより
生活を安定させることができます。
継続した家賃収入があなたの
相続人を守ってくれるでしょう。
一方で、
もちろん当然デメリットもあります。
それは、
① アパートの空きが出て
中々人が入らないという空室リスク
② 空室が多いと相続税評価額が
それほど減額されないリスク
③ 古くなったり、
周りに新しいアパートが出来たりすると、
家賃を下げざるを得ないリスク
④ アパートの建設費が多額になると
ローンを組まなくてはいけないことにもなり、
生活に影響がでる可能があるリスク
です。
単に節税目的で言い寄ってくる
不動産業者の言いなりになると、
その先危険が
待ち受けているかもしれません。
そうならないためにも、
相続では信頼できる不動産業者、
相続に強い税理士との連携が
大事なポイントとなります。
私が所属している
「繋ぐ相続サロン」は
相続に強い弁護士、
司法書士、税理士、不動産業者の
ネットワークが出来上がっています。
ですから、
相続税対策にご興味がある方は、
まずは気軽にご相談ください。
本日は読んでいただき
ありがとうございました。
廣田重幸
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