未登記建物も課税されます。

こんにちは滋賀県大津市＠土地家屋調査士の竹内です。

未登記建物も固定資産税は課税されます。

新築登記の依頼時によく施主さんから訪ねられるのですが、車庫や離れ小屋などの建物を未登記としておけば、その部分の建物は固定資産税は掛からないのでは？と聞かれます。

残念ながら固定資産税は未登記部分にも掛かってきます。

行政は既登記であろうと、未登記であろうと必ず課税してきます。

この未登記部分の図面は役所側で独自に算定するのですが、担当者の知識・見解により床面積の算定はまちまちです。

土地家屋調査士が算定するとした床面積よりも多くなっているのも多々あります。

へたに未登記でほうっておいたり、未登記部分を残したために役所側で床面積を多く算定されてしまうこともあります。

そして、多く算定された床面積分は過税として知らず知らずに払っていかなければならないのです。

建物や土地の縦覧という制度があり、５月から６月頃に役所に行けば、これこれの理由でこの額の固定資産税となりますと確認することは出来ますが、十中八九だれも縦覧で確認しません。

つまり、間違った過税された税額を永久に疑うことなく払っていくこととなるのです。

そして、万が一に貴方がこの縦覧で過税だと気がついたとしても、過払い分は過去５年分しか返金されないのです。

これらを考慮すると未登記建物が危険であることが解ったと思います。土地や建物の不動産は大事な財産です。

しっかり登記をして子々孫々まで大切に管理していってください。

６万で建物表題登記をしませんか？
登記をしておくのが大事なのは判っているが、費用がいくら？少しでも安くできないか？にお答えするべく格安プランを創りました。

竹内土地家屋調査士事務所では建物表題登記・建物表題部変更登記を行っております。

●サービス内容

★土地（登記）

1,土地分筆登記

2,土地地積更正登記

3,土地地目変更登記

4,土地合筆登記

5,土地表題登記

☆建物（登記）

a,建物表題登記

b,建物滅失登記

c,建物表題部変更登記

d,建物分割・合併登記

◆確定測量（境界確定）

・土地の境界が不明なとき

・登記簿上の面積が実際と違うとき

・土地を売買するとき

・越境物があると思われるとき

・地役権を設定する、分筆するとき

●お客様の声

草津市Ｋ様
建物新築後、20年近くが過ぎ相続登記を行うに際して、表示変更（付属建物として）が必要と知りました。
急な申し出だったにもかかわらず、迅速な対応をしていただきうれしく思いました。
建物の底地の地目変更についても農業委員会に確認していただきありがとうございました。
時期が来ましたら、地目変更にきましてもお願します。

大津市Ｋ様
里道払い下げと交換ができありがとうございます。
当初は里道の払い下げだけを考えておりましたが、付け替え（交換が必要）と知り対応してもらい助かりました。
交換してもらった里道部分は畑として使用するつもりです。
不法占有か？と思いながら使用しておりましたので、胸のつかえが取れました。
ありがとうございました。

甲賀市Ｔ様
役所の固定資産税　土地の課税面積を確認すると、どう考えても大きすぎるので、現地を測ってもらい確認していただきました。
やはり、過大な面積でしたので、キチンと登記をしてもらいたかったのですが、よくよく調べてもらうとお隣が変になっていて登記できないといわれました。もう諦めていますと、竹内さん市役所に駆けあって、実際はこの面積ですと示していただき、課税面積を現在のものに合わせてもらえました。これで、毎年の固定資産税を減らすことができました。
本当に助かりました。

大津市Ｅ様
建物の増築・減築時に当初から床面積に入っていない部屋があるとわかりましたので、今回の登記で現況を正していただきありがとうございました。登記は一度すると、なかなか見直すこともなくましてや、専門でないため合っているか？間違っているか？もわかりませんでした。
多く収めた固定資産税は残念ですが今回、登記を正したことですっきりとした気分です。

竜王町N様
母屋を取り壊し、新たに新築したので建物の登記をしてもらいましたが、話を伺うと土地の図面がないとのことした。
土地の図面がないと登記できないとのことでしたが、現状で土地を測量していただき、建物の登記ができ助かりました。
これで銀行からの融資ができるようなり助かりました。

●よくあるＱ＆Ａ

Ｑ：境界がわからないときはどうしたらいいですか？

Ａ：お隣の土地所有者と現地で立会いをして境界を確認することになります。
そのためには法務局や役所等の様々な資料を調査し、測量を行った上で立会いする必要がありますので、お困りの場合は当事務所にお気軽にお尋ねください。

Ｑ：お隣さんから境界の立ち合いをもとめられましたが、立ち合いをしてもいいでしょうか？

Ａ：ご自分の土地とお隣の土地の境界が明確になることは、土地の利活用や売却の際にメリットがあります。また、今後のトラブル防止につながりますので、まずは立会いに応じて相手の方のお話をお伺いしてみることをおすすめします。なお、知識もないので不安だという方は、当事務所にご相談ください。

Ｑ：お隣さんが境界の立ち合いに後ろ向きなのですが、どうしたらいいですか？

Ａ：土地家屋調査士のような境界の専門家が入ることによって応じてくれるかもしれません。それでも立会いに応じてくれないのであれば、法務局の表示係の登記官に相談することもできますし、筆界特定制度を利用する方法もあります。

Ｑ：お隣さんが建物を取り壊したので、この際に境界をはっきりさせたいのですがどうしたらいいですか？

Ａ：まずは、当事務所に依頼してお隣に境界確認の立会いをお願いしましょう。資料の調査から現地の調査と測量、境界の判断、その後の書類作成まで必要な手続きについてお手伝いいたします。

Ｑ：家を建てるので土地を買おうとおもいますが、境界は大丈夫なのか心配です。

Ａ：不動産業者の方に境界に関する書類である筆界確認書等があるのか確認して下さい。もし、それらの書類が無い場合、境界を確認している土地なのか、どうやって確認しているのかを不動産業者の方にお聞きください。もしそれでもご不安な場合は、当事務所にご相談ください。

Ｑ：公図が現状とあってないと聞きましたが、どうしてでしょうか？

Ａ：公図は明治時代に作られたものが多く、現地と合致していない場合もあります。その場合、現地が正しいのか、公図が正しいのか十分に検討する必要があります。公図以外の資料や現地の調査、測量、お隣の方と境界確認をするなどして、原因を詳しく調べる必要がありますので、一度、当事務所にご相談ください。

Ｑ：境界票の種類は何がありますか？

Ａ：代表的なものはコンクリート杭、金属プレート、金属鋲、プラスチック杭などがあります。その他に、『刻み』といって側溝等にカッターで小さな溝をつけたものもあります。

Ｑ：境界票はズレることはないのでしょうか？

Ａ：法務局の地積測量図をもとに測量によってズレているかどうかを確認することができます。

Ｑ：宅地造成をおこなっており、工事業者が境界票を取り払ってしまいました。境界票を元に戻すことはできるのでしょうか？

Ａ：境界を明確にしておくためにも早急に復元することが大切です。ただし、お隣の方に無断で境界標を設置することはトラブルの原因になります。必ず立会いをしてお隣の方と確認した上で境界標を設置し直してください。境界付近で工事を行う前には、工事をされる方に境界標が無くならないようにお願いしておくことも大切です。

Ｑ：お隣さんからブロック塀が越境しているといわれたのですか、どうしてでしょうか？

Ａ：本当に越境しているかどうか正しい境界を確認したうえで対応しましょう。ご自身の境界に対する認識が正しいかもしれませんし、お隣の方の境界に対する認識が正しいかもしれません。冷静な判断が無用なトラブルを防ぎます。まずは互いの境界をはっきりさせることが大切です。境界がはっきりしない場合は、当事務所にご相談ください。

Ｑ：時効取得について教えてほしいです。

Ａ：時効取得については非常に難しい法的判断が必要となるため、司法書士によって判断していただく必要があります。当事務所は司法書士と連携しておりますので、ご連絡いただければ改めて、司法書士からご連絡させていただきます。

Ｑ：分筆が必要と聞いたのですが、どのような流れなのですか？

Ａ：資料調査、測量を行い土地の現況を把握します。その後、お隣の方との境界や道路・水路などの官有地との境界を確認し、土地の周囲の境界を全て確定させます。その上で、どのように土地を分けるか図面を作成して法務局に土地分筆登記を申請します。

Ｑ：土地の分け方がまだ未定なのですが、お願いしてもいいでしょうか？

Ａ：大丈夫です。測量を行った図面をもとに当事務所でが色々な分割線の案を作成しお客様のご要望する分け方をご提案します。

Ｑ：昔、測量して登記も行ったと聞いていますが、それをもとに分筆はできませんか？

Ａ：その図面がどういった図面なのかをお調べする必要があります。法務局に備え付けられている地積測量図でしたら、年代によってそのまま使えるかどうかも判断が必要です。また、現在は、公共基準点といわれる公共のデータを持った基準点からの測量が法律により義務付けられています。そのため昔の測量した図面は、もう一度測量を行う必要がありますので、一度、当事務所にお尋ねください。

Ｑ：共有の土地なのですが、そのうちの1人が分筆に後ろ向きです。どうしたらいいですか？

Ａ：土地を分筆する登記は、法律により共有者全員で行わなければなりません。そのため説得するか、裁判や調停によって解決しなければなりません。

Ｑ：相続でもめています。（調停中です）土地を分けるには分筆が必要ですか？

Ａ：測量をして境界を確認する必要があります。相続する土地を相続人の間で分ける方向で調停が進んでいるのであれば、その調停が終わるまでにきちんと測量を行って、その結果に基づいて分筆案の調停を進めてください。

Ｑ：利用状況が変わると変更の登記が必要なのでしょうか？

Ａ：現況を登記記録に正しく反映することは、不動産登記法に義務付けられています。

Ｑ：農地を宅地に変えたいのですが、どうしたらいいですか？

Ａ：農地を宅地へ変更する場合には、まず、農地転用の許可を受けるか届出をしなければなりません。その手続きをせずに変更した場合は、農地への原状回復を求められる場合がありますのでご注意ください。また、地目が変わった場合には法務局で地目変更登記という手続きが必要となりますが、現況が農地から宅地に変わっていなくてはなりません。現況が農地から宅地に変更されたときというのは、専門的な判断が必要となりますので、当事務所にご相談ください。

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