軟弱地盤・地中埋設・土壌汚染など土地の瑕疵、雨漏り・シロアリ・不同沈下による傾きなど建物の瑕疵は、一般的に専門家による調査・診断、検査を行わなければ発見することは困難です。
宅建業者はそれらの専門家ではないため、土地・建物の瑕疵調査まで求められておりません。
しかし、宅建業者は不動産取引のプロであり、不動産取引の専門家としての通常の調査・注意義務と責任を果たさなければなりませんね。
売主に物件状況報告書（告知書）の提出を求め、瑕疵や住環境の情報を開示していただく一方で、「聞かれなかったから説明しなかった」など説明責任に発展することのないよう必要な確認を行います。
また、地盤面のひび割れ、フェンス・塀の傾き、基礎部分・外壁などのひび割れ、雨漏りの痕跡、建物の傾き、床のたわみ、建具の不具合などを「注意深く不動産取引のプロの目」で見ることが重要で、買主が入居してすぐに気付いた瑕疵を宅建業者が気付かなかったときは、調査不足や説明義務違反とされても仕方ありませんね。