皆さんこんにちは。
不動産投資における賃貸付けは最重要要素の一つかと思います。
フリーレントとかADを使って何とか高い賃料で入居者を入れたり、入れたら入れたでトラブルメーカーで何かと問題起こしたりと、賃借人との関係は切っても切り離せません。
何かトラブルがあった時に自分を守ってくれる仕組み作っておきたいですよね。
それって契約の内容次第になると思うのですが、大家さんにとって大変心強い味方になってくれる契約方法が、定期借家契約になるのです。
そんなことで、本日は不動産投資における定期借家のメリットをお話していきたいと思います。
入居状況をコントロールでき、出口の選択肢を増やすことに繋がる
以前出口戦略の考え方についてお話しました。
これら思い通りの形に不動産を売るには、賃借人を入れたり出したりする必要が出てきます。
例えばボロアパートの場合、建物を取り壊して土地として売り出したほうが高く売れる、となりました。
その際、普通借家で賃借人が退去に応じない場合、土地として売り出すことができません。
業者ならまだその状態でも買ってくれたりしますが、純粋に土地を探している個人の方はとてもじゃないですが手を出せません。
業者にしても、立ち退きが得意ではないところもあるので、買い手がかなり狭まり、買取金額も下がってしまいます。
せっかく高く売れるはずなのに、賃借人がいるせいで売れない、なんてのがよくあるのです。
他にも、リノベーションして物件の価値を高めたいのに、人が住んでいるから工事できないとか、トラブルメーカーを追い出したいけど正当理由がないから追い出せない、などの問題があったりします。
これらの問題を、定期借家契約は解決してくれます。
不動産投資は一つのミスで利益を激減させてしまうので、そういったリスクを排除するためにも、定期借家は非常に心強い契約方法になります。
そもそも普通借家と何が違うのか
普通借家は賃借人を守る契約。賃貸人が出ていけと言っても賃借人が住むと言ったら基本的に追い出すことができません。
定期借家は普通借家の問題点を見直し、賃貸人に寄り添った契約方法なのです。
あらかじめ賃貸借期間を決めて、その期限がきたら必ず退去させることができ、賃貸人が許可すれば賃借人は借り続けることができます。
注意点として、普通借家と比べて定期借家は賃料が安くなりがちです。
定期借家は契約更新できません、という文面をみて警戒してしまい、自分の都合に合わせて入居期間をコントロールできる普通借家を選びがちになってしまうからです。
ここら辺は契約上そういう風になってるけど、普通に住んでもらう分には全然再契約できますよ、と仲介にしっかり説明してもらうなどして入居へのハードルを減らすことが重要です。
賃貸人に有利な分、賃借人が借りづらい傾向はあります。
ただ、ここをクリアさえできれば、賃貸にかかわるリスクをグッと減らすことができます。
利益を作るという意味でも、リスクを減らすという意味でも、賃借人のコントロールというのは重要な要素になってきます。
定期借家は大きな可能性を秘めています。
出口戦略に柔軟性をもたせられることは、利益に直結します。
入れるときに楽をして、後で売るのに困るよりも、最初苦労する代わりに、売るときに不動産の価値を最大化できるような戦略を容易にできるほうが何倍もいいでしょう。
不動産投資は事業ですから、一つ一つを丁寧に行っていきましょう。